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マンションと戸建てはどっち？入居時・保有中・売却時の総額で決める
更新日：8月27日
【PR】更新日：2026年08月26日
マンションと戸建てのどちらを選ぶかは、「毎月の固定費を物件価格に置き換えたうえで、立地と広さのどちらを取るか」で判断します。
マンションの管理費と修繕積立金は全国平均で月24,557円。これは住宅ローン約870万円分の返済額に相当します（金利1.0%・35年・元利均等で試算）。
つまり同じ月々の支払いなら、戸建ては870万円ほど高い物件を買える計算になります。この差をどう見るかが分かれ目です。
この記事で分かること
マンションと戸建ての価格差と、面積あたりで見たときの違い
入居時・保有中・売却時の3つの時点で、お金の出方がどう違うか
毎月の固定費が物件価格いくら分に相当するかの換算表
自分の候補エリアで出口価格を確認する手順
5つの質問で、自分にどちらが向いているかを判断する方法
この記事の独自ポイント
毎月かかる固定費を借入額に換算し、物件価格と同じ単位に揃えて比較します。「管理費がかかる」で終わらせず、購入判断に使える数字に直します。
目次
マンションと戸建ての違いとは、費用が「いつ」出るかの違い
マンションと戸建ての違いとは、同じ家という買い物のうち、どの費用を購入時に払い、どの費用を毎月に分けて払うかの設計の違いです。
建物の共用部分を維持する費用は、どちらにも発生します。
マンションはそれを管理組合がまとめて集め、毎月の管理費と修繕積立金として支払います。戸建ては同じ費用を自分で見積もり、自分で積み立て、自分で発注します。
家計簿に現れるかどうかが違うだけで、費用そのものが消えるわけではありません。ここを取り違えると、「戸建ては維持費がかからない」という誤った前提で計画を立てることになります。
比較の出発点は、この一点です。
価格はどれだけ違うか｜2025年度の実データ
住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）による全国平均です。
住宅タイプ別の所要資金・住宅面積・年収倍率（2025年度・全国平均）
住宅タイプ | 所要資金 | 住宅面積 | 年収倍率 |
新築マンション | 5,881.5万円 | 67.7㎡ | 7.5倍 |
建売住宅 | 4,214.8万円 | 100.4㎡ | 6.9倍 |
土地付注文住宅 | 5,313万円 | 110.3㎡ | 7.8倍 |
中古マンション | 3,601.7万円 | 70.7㎡ | 5.6倍 |
中古戸建 | 2,782.5万円 | 114.8㎡ | 5.3倍 |
同調査の平均世帯年収は715.9万円です。
新築で比べると、マンションは建売戸建てより約1,667万円高く、面積は約33㎡狭い。この2つの数字が、マンションと戸建ての関係をほぼ言い表しています。マンションは、面積を削って立地を買う住まい方です。
💡 プロ視点
この表を読むときは、購入層が違う点に注意してください。マンション購入者の平均世帯年収は1,041万円と、全体平均の715.9万円を大きく上回ります。「マンションは高い」のではなく、「高い物件を買える層が都市部のマンションを選んでいる」という側面もあります。表の金額は、あなたが買うべき金額ではありません。
面積あたりで見ると、差はさらに開く
所要資金を住宅面積で割ると、単価の差がはっきりします。
1㎡あたりの単価（2025年度・全国平均から算出）
住宅タイプ | 1㎡あたり |
新築マンション | 約86.9万円 |
建売住宅 | 約42.0万円 |
土地付注文住宅 | 約48.2万円 |
中古マンション | 約50.9万円 |
中古戸建 | 約24.2万円 |
新築マンションの単価は、建売住宅の約2.1倍です。
この差は品質の差ではありません。マンションの価格には、駅からの距離という立地の価値が濃く乗っています。
同じ予算で広さを取るなら戸建て、同じ予算で駅近を取るならマンション。単価の差は、そのトレードオフを金額で表したものです。
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3つの時点に分けて比べる
マンションと戸建ての比較が難しいのは、費用の出るタイミングが違うためです。1つの表にまとめようとすると混ざります。3つの時点に分けてください。
比較の3つの時点
時点 | 比べるもの | 差が出る主な要因 |
①入居時 | 物件価格＋購入時にかかる費用 | 販売価格に含まれない費用の範囲 |
②保有中 | 毎月・毎年の固定費 | 管理費・修繕積立金・駐車場・固定資産税 |
③出口 | 売る・貸す・住み継ぐときの評価 | 立地の需要、建物の残存価値、流通のしやすさ |
上位で読まれている記事の多くは①と②を並べて終わります。本記事は③まで扱い、さらに①と②を同じ単位に換算します。ここが判断の分かれ目になるためです。
①入居時｜販売価格に含まれない費用の出方が違う
入居時の総額は、販売価格に「含まれていない費用」を足して比べます。
含まれない項目の顔ぶれが、マンションと戸建てで違います。
販売価格に含まれない主な費用
項目 | マンション | 戸建て（建売） |
照明・カーテン・エアコン | 別途 | 別途 |
外構（駐車場・門扉・植栽） | — | 基本仕様のみのことがある |
付帯工事（給排水引込・地盤改良） | — | 含むことが多い |
仲介手数料 | 物件により発生 | 物件により発生 |
登記・住宅ローン・火災保険・税 | 別途 | 別途 |
管理費・修繕積立金の前払い（数か月分） | 発生することがある | — |
戸建ては外構と付帯工事、マンションは前払い金と仲介手数料。足す項目が違うので、販売価格の差をそのまま総額の差だと思わないでください。
🔍 見積書・重要事項説明書ではここを見る
どちらのタイプでも、確認する質問は同じ1文で足ります。
「この金額に含まれていない費用を、入居までに必要なものだけ全部教えてください」ここで即答できない、あるいは「だいたい〇〇万円くらい」としか返ってこない場合は、まだ金額が固まっていないサインです。書面で出してもらってください。
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②保有中｜マンションの固定費は全国平均で月24,557円
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表）によると、分譲マンションの月額平均は次のとおりです（駐車場使用料等からの充当額を除いた戸当たり平均）。
マンションの毎月の固定費（全国平均・2024年6月公表）
項目 | 月額平均 |
管理費 | 11,503円 |
修繕積立金 | 13,054円 |
合計 | 24,557円 |
これに駐車場を借りる場合の使用料が加わります。年間では約29万円、35年間では約1,031万円です。
戸建てにこの2項目はありません。ただし前述のとおり、修繕費そのものは戸建てにも発生します。外壁・屋根・給湯器・シロアリ対策などを、自分のタイミングで自分で発注する形になるだけです。戸建て側も同程度の自主積立を見込んで比べてください。
毎月の固定費は、物件価格いくら分に相当するか
ここが本記事の中心です。毎月の固定費を、住宅ローンの返済額に置き換えます。
同じ月々の支払い額で買えるものを比べるための換算です。35年・元利均等・ボーナス返済なしで計算しています。
毎月の固定費を借入額に換算すると（35年・元利均等）
毎月の固定費 | 金利1.0% | 金利1.5% | 金利2.0% |
24,557円（全国平均・駐車場なし） | 約870万円 | 約802万円 | 約741万円 |
32,557円（＋駐車場8,000円） | 約1,153万円 | 約1,063万円 | 約983万円 |
40,000円（都市部・機械式駐車場など） | 約1,417万円 | 約1,306万円 | 約1,208万円 |
読み方はこうです。
駐車場を借りるマンションを検討していて、固定費が月32,557円なら、金利1.0%のとき、同じ月々の支払いで戸建てなら約1,153万円高い物件を買えるということになります。
新築マンションと建売住宅の価格差は約1,667万円（2025年度・全国平均）でした。ここに固定費の換算分を足すと、同じ月々の支払いで見たときの実質的な差は2,000万円を超えます。
⚠️ ここは注意
この換算は「マンションが割高」という意味ではありません。管理費は清掃・点検・管理員の人件費であり、修繕積立金は大規模修繕の原資です。戸建てなら自分で手配し、自分で払う費用です。換算表が示しているのは、その手間と費用を管理組合に任せることの金額であって、無駄という話ではありません。判断材料として金額を可視化しているだけです。
修繕積立金は今後上がるか｜見分ける手順
中古マンションを検討している場合、今の積立額が将来上がるかどうかは判断に直結します。見分け方があります。
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）は、専有面積1㎡あたりの月額目安を示しています。
修繕積立金の目安（㎡あたり月額・地上20階未満）
建築延床面積 | 目安の幅 | 平均値 |
5,000㎡未満 | 235〜430円 | 335円 |
5,000〜10,000㎡未満 | 170〜320円 | 252円 |
10,000〜20,000㎡未満 | 200〜330円 | 271円 |
20,000㎡以上 | 190〜325円 | 255円 |
地上20階以上は240〜410円（平均338円）です。機械式駐車場がある場合は、方式に応じて1台あたり月4,645〜7,210円が加算目安とされています。
確認手順は3つ
検討中の物件の専有面積に、上表の平均値を掛ける（例：70㎡×252円＝17,640円）
現在の修繕積立金の月額と比べる
差が大きければ、長期修繕計画書で今後の増額予定を確認する
全国平均の修繕積立金は13,054円。70㎡でガイドラインの平均値を当てはめた17,640円と比べると、約4,600円の開きがあります。現状の積立額が目安を下回っているマンションは珍しくありません。
✅ 契約前に確認
同調査では、長期修繕計画に対して積立金が20%を超えて不足している管理組合が11.7%ありました。
中古マンションを見るときは、長期修繕計画書、積立金の残高、大規模修繕の実施履歴の3点を必ず見せてもらってください。
「今の月額が安い」は、そのまま良い条件を意味するとは限りません。
③出口｜「マンションは資産価値が落ちにくい」は本当か
よくある勘違い
マンションだから価格が落ちにくい、というわけではありません。
2025年度フラット35利用者調査の㎡単価から、新築と中古の水準を比べてみます。
新築の㎡単価 | 中古の㎡単価 | 中古／新築 | |
マンション | 約86.9万円 | 約50.9万円 | 約58.6% |
戸建て | 約42.0万円 | 約24.2万円 | 約57.7% |
両者はほぼ同水準です。 「マンションのほうが落ちにくい」という通説は、この数字からは読み取れません。
ただし、この比較には限界があります。中古側には築年数も立地もさまざまな物件が混ざっており、新築と同じ条件で並べたものではありません。全国平均であって、あなたの候補エリアの数字でもありません。この表だけで結論を出さないでください。
言えるのは、価格の維持を決めているのは住宅タイプではなく、立地と需要だということです。駅から遠いマンションより、駅近の戸建てのほうが価格を保つこともあります。判断したいなら、全国平均ではなく自分の候補エリアの実績を見る必要があります。
候補エリアの出口を調べる3ステップ
通説ではなく実際の数字で確認する方法です。どちらも無料で使えます。
国土交通省「不動産情報ライブラリ」で取引価格を見る 地図から候補エリアを選び、実際の不動産取引価格と地価公示を確認します。マンション・戸建てそれぞれの取引がどれくらいの価格帯で成立しているかが分かります。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」で成約価格を見る 不動産流通機構が運営し、実際に成約した中古物件の価格・面積・築年数・駅からの距離を検索できます。売り出し価格ではなく成約価格である点が重要です。
築年数帯ごとに並べて、下落の傾きを見る 同じエリア・同じタイプで、築5年・築15年・築25年の成約価格を比べます。何年でどれだけ下がっているかが、そのエリアでの出口の実態です。
この3ステップを、マンションと戸建ての両方でやってください。所要時間は30分ほどです。全国平均の議論より、はるかに自分の判断に直結します。
💬 不動産会社の担当者に聞いてみよう
「このエリアで、築15年前後の同じくらいの物件は、直近どれくらいの価格で成約していますか」この質問に、具体的な事例で答えられる担当者は、そのエリアの相場を実際に見ています。
5つの質問で判断する
ここまでの材料をもとに、条件を絞り込みます。当てはまるほうを選んでください。
質問 | Aを選ぶ | Bを選ぶ | |
1 | 通勤時間と広さ、削れないのはどちら | 通勤時間 → A | 広さ → B |
2 | 建物の維持を自分で手配したいか | 任せたい → A | 自分でやりたい → B |
3 | 車は何台使うか | 0〜1台 → A | 2台以上 → B |
4 | 10年以内に住み替える可能性は | ある → A | ほぼない → B |
5 | 毎月の固定費と物件価格、どちらを抑えたいか | 物件価格 → A | 毎月の固定費 → B |
Aが3つ以上ならマンション寄り、Bが3つ以上なら戸建て寄りです。
3対2のように割れた場合は、質問1の答えを優先してください。通勤時間と広さは、住み始めてから変えられない条件だからです。ほかの項目は、後から工夫できる余地があります。
条件別の結論
診断で迷った方向けに、重視するものごとの結論を整理します。
重視すること | 向いているタイプ | 理由 |
駅からの距離 | マンション | 同じ予算で駅に近い立地を確保しやすい |
広さ・部屋数 | 戸建て | ㎡単価が約半分。同じ予算で面積を取れる |
毎月の支出を抑える | 戸建て | 管理費・修繕積立金が発生しない |
建物の維持に手間をかけたくない | マンション | 修繕の計画と発注を管理組合が担う |
車2台以上・大きな収納 | 戸建て | 駐車場代がかからず、敷地内で完結する |
住み替えの可能性がある | マンション | 立地が良ければ買い手が見つかりやすい |
総支出をできるだけ抑える | 中古戸建＋リフォーム | ㎡単価が最も低い。ただし改修費用の見積もりが前提 |
見学・資料請求で確認する項目
候補が絞れたら、次はこれを確認します。タイプによって見る場所が違います。
マンションで確認すること
[ ] 長期修繕計画書（今後の増額予定が書かれているか）
[ ] 修繕積立金の残高と、大規模修繕の実施履歴
[ ] 管理費・修繕積立金・駐車場代の月額合計
[ ] 管理形態（全部委託／一部委託／自主管理）
[ ] リフォームで動かせない範囲（管理規約）
戸建てで確認すること
[ ] 外構がどこまで価格に含まれるか
[ ] 地盤改良の有無と、地盤保証の内容
[ ] 給排水管・屋根・外壁の更新履歴（中古の場合）
[ ] 建物状況調査（インスペクション）の実施有無
[ ] 隣地との境界確定の状況
どちらにも共通して聞くこと
「この金額のほかに、入居までに必要なお金はいくらですか」
「入居した後、毎月固定でかかるお金を全部教えてください」
2つ目の質問が特に重要です。マンションなら管理費・修繕積立金・駐車場代、戸建てなら自主的な修繕積立の目安。ここを揃えて初めて、月々の負担を同じ土俵で比べられます。
同じ予算で、両方の提案を取り寄せて比べる方法
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ここまでの手順を実行するには、マンションと戸建ての両方について、同じ条件の提案が手元にある必要があります。
これが実際には一番の手間になります。
マンションは分譲会社と仲介会社、戸建ては分譲会社・ハウスメーカー・工務店と、窓口がそれぞれ別だからです。同じ予算・同じエリア・同じ家族構成を、何度も入力し直すことになります。
複数の会社へ一度の入力でまとめて依頼できるサービスを使う方法があります。
たとえば「タウンライフすまいみっけ」は、注文住宅・新築戸建て・中古戸建て・新築マンション・中古マンションを同時に比較検討できる無料の一括依頼サービスです。住宅タイプを決めきれていない段階でも、同じ条件で各社から提案を受け取れます。
この記事の趣旨に沿った使い方は次のとおりです。
向いている使い方：タイプを1つに絞る前に、両方の概算を同じ条件で集める
そのあとにやること：この記事の換算表で毎月の固定費を借入額に直し、同じ単位で比べる
依頼時に揃えて記入する項目
希望エリアと、通勤時間の上限
総予算（入居時にかかる金額として、いくらまでか）
必要な広さ（部屋数・延床または専有面積）
駐車台数
譲れない条件（学区、駅からの距離、平屋など）
この記事の要点（Q&A）
Q. マンションと戸建て、毎月の負担はどれくらい違いますか？
A. マンションの管理費と修繕積立金は全国平均で月24,557円です（国土交通省・令和5年度マンション総合調査）。駐車場を借りればさらに加算されます。戸建てにこの2項目はありませんが、修繕費は自分で積み立てる必要があります。
Q. その月24,557円は、物件価格にするといくら分ですか？
A. 金利1.0%・35年・元利均等で約870万円の借入に相当します。駐車場代を含めて月32,557円なら約1,153万円分です。
Q. マンションのほうが資産価値は落ちにくいですか？
A. 2025年度フラット35利用者調査の㎡単価では、中古／新築の水準はマンション約58.6%、戸建て約57.7%とほぼ同水準でした。ただし築年数も立地も揃っていない全国平均のため、単純比較はできません。候補エリアの成約価格で確認してください。
Q. 中古マンションの修繕積立金が安いのは良い条件ですか？
A. 一概には言えません。国土交通省のガイドラインでは専有面積1㎡あたり月170〜430円が目安とされています。現状額が目安を下回る場合は、長期修繕計画書で今後の増額予定を確認してください。
Q. 決めきれないときはどうすればいいですか？
A. 通勤時間と広さのどちらを削れないかを先に決めてください。この2つは住み始めてから変えられません。ほかの条件は後から調整の余地があります。
よくある質問
Q. マンションと戸建て、購入価格の差はどれくらいですか？
A. 2025年度の全国平均では、新築マンション5,881.5万円に対し建売住宅4,214.8万円で、差は約1,667万円です。ただし住宅面積はマンション67.7㎡、建売住宅100.4㎡と約33㎡の開きがあります。金額だけでなく広さも揃えて見てください。
Q. 戸建ては本当に維持費がかからないのですか？
A. 管理費と修繕積立金という名目の支出はありません。ただし外壁・屋根・給湯器などの修繕費は発生します。自分で計画し、自分で積み立てる形になるだけです。比較の際は戸建て側にも同程度の自主積立を見込んでください。
Q. 駐車場代はどれくらい見ておけばいいですか？
A. 地域差が非常に大きいため、候補物件ごとに確認してください。機械式駐車場のあるマンションでは、修繕積立金にも1台あたり月4,645〜7,210円程度の加算が目安とされています（国土交通省ガイドライン）。
Q. 中古も候補に入れるべきですか？
A. 総支出を抑えたい場合は有力な選択肢です。2025年度の中古戸建の㎡単価は約24.2万円と、建売住宅の約42.0万円を下回ります。ただしリフォーム費用と仲介手数料が上乗せされるため、その分を最初から予算に組み込んでください。
Q. 固定資産税はどちらが高いですか？
A. 建物の構造・築年数・評価額と土地の広さによって変わるため、タイプだけでは決まりません。一般に鉄筋コンクリート造は木造より減価の進み方が緩やかで、建物分の税額が長く残る傾向があります。個別の物件で試算してください。
Q. 夫婦で意見が分かれたときは？
A. 「5つの質問」を別々に回答し、答えが割れた項目だけを話し合ってください。全体を議論するより早く進みます。特に質問1（通勤時間と広さ）が一致していれば、残りは調整できることが多くなります。
まとめ｜比べる単位を揃えれば、答えは自分の条件から出る
マンションと戸建ての違いは、同じ費用を購入時に払うか毎月に分けて払うかの設計の違い
2025年度の全国平均は、新築マンション5,881.5万円／建売住宅4,214.8万円。面積差は約33㎡
㎡単価は新築マンションが約86.9万円、建売住宅が約42.0万円。マンションは面積を削って立地を買う住まい方
マンションの管理費・修繕積立金は全国平均で月24,557円。金利1.0%・35年なら約870万円の借入に相当する
中古マンションは、現状の積立額と国土交通省ガイドラインの目安を突き合わせて増額の可能性を確認する
資産価値の維持を決めるのは住宅タイプではなく立地と需要。候補エリアの成約価格で確認する
迷ったら、通勤時間と広さのどちらを削れないかを先に決める
住宅タイプに優劣はありません。あるのは、費用の出方と、何にお金を払うかの違いだけです。毎月の固定費を物件価格に換算して同じ単位に揃えれば、あとは自分たちの条件から答えが出ます。
まずは候補エリアを1つ決め、マンションと戸建ての両方について同じ予算で概算を集めるところから始めてみてください。
参考情報・出典
住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表） 所要資金・住宅面積・年収倍率・平均世帯年収
国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（2024年6月公表） 管理費・修繕積立金の月額平均、長期修繕計画の実施状況
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成23年4月策定・令和6年6月改定） 専有面積あたりの月額目安、機械式駐車場の加算目安
※本記事の情報は2026年8月時点のものです。管理費・修繕積立金・価格相場は調査年度や地域によって変わります。ローン返済額の試算は35年・元利均等・ボーナス返済なしのモデル計算です。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の契約・融資・税務についての助言ではありません。最終的な判断は、公的機関の最新情報および専門家への確認のうえで行ってください。
