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新築一戸建ての費用は総額いくら？支払いを10の場面に分けて、現金がいる所まで出しました
更新日：8月23日
更新日：2026年08月23日
この記事の3つの結論
新築一戸建ての平均は、買い方によって 4,215万円〜5,313万円（2025年度フラット35利用者調査・全国）
ローンが下りる前に、手付金・契約金・印紙税は現金で必要になる
予算オーバーは、見積書の「概算」と「別途」から出やすい。ただし仕様変更をすれば「確定」の本体工事費も動く
新築一戸建ての費用を調べると、3,600万円と書いてある記事も、7,000万円と書いてある記事も出てきます。
どちらも間違いではありません。調べている統計が違うだけです。
そして、もっと厄介な問題があります。総額がわかっても、そのお金を「いつ」「どこから」出すのかは、総額だけを比べる記事からは読み取れません。
住宅ローンの資金は、多くの場合、建物の引き渡し日にまとめて実行されます。それまでに払う土地の手付金、建物の契約金、着工金は、住宅ローン本体ではまかなえません。
この記事では、費用を項目別ではなく支払う順番に並べ直しました。10の場面に分けて、それぞれ「現金がいるのか」「ローンで払えるのか」を書いています。
結論｜「新築一戸建て」は買い方が3つあり、平均で1,098万円ちがう
新築一戸建ての費用を語るとき、多くの記事は「新築一戸建て」をひとかたまりで扱います。
しかし公的統計では、3つに分かれています。
住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）の全国値です。
買い方 | 所要資金 | 住宅面積 | 世帯年収 |
注文住宅（土地なし） | 4,262万円 | 118.4㎡ | 718.9万円 |
土地付注文住宅 | 5,313万円 | 110.3㎡ | 742.2万円 |
建売住宅 | 4,215万円 | 100.4㎡ | 680.0万円 |
集計件数は注文住宅3,889件、土地付注文住宅7,733件、建売住宅8,345件。2025年4月〜2026年3月の申込分です。
土地付注文住宅と建売住宅の差は 1,098万円。同じ「新築一戸建て」でも、これだけ違います。
そして土地付注文住宅の5,313万円は、次の2つに分かれています。
内訳 | 金額 |
建設費 | 3,737.6万円 |
土地取得費 | 1,575.3万円 |
合計（所要資金） | 5,312.9万円 |
つまり「土地から買う人」は、建物に3,700万円台、土地に1,500万円台を使っています。
💬 プロ視点
この3つを混ぜて語ると、必ず話がおかしくなります。「注文住宅は4,262万円」という数字は、土地代がゼロの人の平均です。親の土地や建て替えの人が多く含まれます。土地から買うなら、見るべきは5,313万円のほうです。
なぜ記事によって平均額が3,600万〜7,000万円までバラつくのか
検索して出てくる記事を並べると、平均額がバラバラです。
これは誰かが嘘をついているのではなく、引用している統計が違うからです。
新築一戸建ての費用に使われる主な統計は4つあります。
統計名 | 誰を数えているか | 注意点 |
フラット35利用者調査 | フラット35の利用者 | 民間ローン利用者・現金購入者は入らない |
住宅市場動向調査 | 直近に建てた/買った世帯の抽出調査 | 注文住宅の有効回収は数百件規模 |
建築着工統計 | 着工したすべての住宅 | 「工事費予定額」であり実際の総額ではない |
戸建注文住宅の顧客実態調査（住団連） | 住宅メーカーの顧客 | 調査票は営業担当者が記入。主要都市圏が対象 |
とくに間違えやすいのが、土地代を含むかどうかです。
国土交通省の住宅市場動向調査は、報告書に定義をこう書いています。
「住宅建築資金の総額をいう。なお、土地購入資金は含まない。」 （令和7年度住宅市場動向調査報告書）
つまりこの調査の「住宅建築資金」は、建物だけの金額です。土地から買った人の総額を知りたければ、別項目の土地購入資金を足す必要があります。
記事によっては、この「足したあとの数字」を注文住宅の平均として載せ、別の記事は「足す前の数字」を載せます。数字が2,000万円近く変わるのは、そのためです。
平均値そのものにも注意が必要です。
住宅市場動向調査の注文住宅は、令和6年度の有効回収数が505件（全国）、令和7年度が735件（全国）でした。数百件規模の平均値は、高額な回答が数件入るだけで大きく動きます。
一方、フラット35利用者調査の注文住宅は3,889件です。同じ「平均」でも、安定度が違います。
💬 プロ視点
平均額は「世の中の相場感」を知るためのものです。自分の予算を決める根拠には使えません。 土地の値段も、建てたい広さも、選ぶ会社も、平均とは無関係に決まるからです。
費用の全体像｜総額は5つの層でできている
支払いの話に入る前に、総額の構造を確認します。
新築一戸建ての費用は、大きく5層です。
層 | 中身 | 見積書に載るか |
① 土地費用 | 土地代・仲介手数料・造成 | 別（不動産会社） |
② 本体工事費 | 建物そのもの | 載る |
③ 付帯・別途工事費 | 地盤改良・給排水引込・外構・解体 | 一部だけ載る |
④ 諸費用 | 税金・登記・保険・ローン手数料 | ほぼ載らない |
⑤ 入居費用 | カーテン・照明・エアコン・家具・引越し | 載らない |
費用の解説では①〜③が詳しく扱われる一方、④は項目名だけ、⑤は省かれることがあります。
しかし実際に予算を崩すのは、③の「概算」項目（地盤改良・引込・外構）、仕様変更による②の増加、そして④⑤です。金額が読みにくく、契約したあとで判明する点が共通しています。
📌 本体工事費が総額に占める割合は7割前後と説明されることが多いのですが、これは会社によって定義が違います。同じ「本体工事費」でも、給排水工事が入っている会社と入っていない会社があります。割合ではなく、項目名で確認してください。
支払いは1回では終わらない｜10の場面と、その資金の出どころ
ここからが本題です。
新築一戸建ての費用は、契約から入居後まで、10の場面に分かれて出ていきます。
土地から買って注文住宅を建てる場合の順番です。
場面 | 主な支払い | 出どころ | |
1 | 土地の売買契約 | 手付金・印紙税 | 現金 |
2 | 建物の請負契約 | 契約金・印紙税 | 現金 |
3 | 土地の決済 | 残代金・登記・仲介手数料 | 土地先行融資／つなぎ融資 |
4 | 着工前 | 地盤調査・地盤改良・地鎮祭 | つなぎ融資／現金 |
5 | 着工時 | 着工金 | つなぎ融資 |
6 | 上棟時 | 中間金 | つなぎ融資 |
7 | 引き渡し | 最終金・建物登記・火災保険 | 住宅ローン実行 |
8 | 引っ越し前後 | 外構・カーテン・照明・家電 | 現金（一部ローン可） |
9 | 入居後3〜6か月 | 不動産取得税 | 現金 |
10 | 翌年度から毎年 | 固定資産税・都市計画税 | 現金 |
多くの人がつまずくのは、ここです。「4,000万円のローンが通った」ことと、「4,000万円をいつでも使える」ことは、まったく違います。
多くの金融機関では、住宅ローンは建物が完成して引き渡される日に一括で実行されます。それより前の支払いは、自己資金かつなぎ融資でまかなうのが基本です。
ただし、これは金融機関と商品によって変わります。土地決済時・着工時・上棟時・完成時に住宅ローン本体を分けて実行する「分割実行」に対応する金融機関や、土地代だけを先に融資する「土地先行融資」を用意している金融機関もあります。
📌 建売住宅なら、この10場面が5つに減ります。 売買契約（手付金・印紙税）→ 決済・引き渡し（残代金・登記・火災保険・仲介手数料）→ 入居費用 → 不動産取得税 → 固定資産税。着工金も上棟金もなく、つなぎ融資も通常は不要です。費用面での建売の最大の利点は、金額よりもこの支払いの単純さにあります。
ただし、完成前に契約する未完成物件で中間金が設定されている場合や、「建築条件付土地」で土地の決済と建物の請負契約が分かれる場合は、注文住宅と同じ資金繰りになります。契約形態を確認してください。
「現金でいくら要るのか」に数字で答える
サジェストに「新築一戸建て 諸費用 現金」「一戸建て 新築 貯金いくら」が並ぶのは、ここが不安だからです。
まず、実際のデータを見ます。2025年度フラット35利用者調査の「手持金」の全国値です。
買い方 | 手持金 | 所要資金 | 手持金の割合 |
注文住宅 | 839.8万円 | 4,262万円 | 約19.7% |
土地付注文住宅 | 481.1万円 | 5,313万円 | 約9.1% |
建売住宅 | 428.8万円 | 4,215万円 | 約10.2% |
※割合は所要資金と手持金から当サイトが算出した参考値です。手持金は所要資金に充てた自己資金であり、諸費用や入居費用を含むかどうかは原典に明示がありません。
土地付注文住宅の手持金が少ないのは、総額が大きい分、借入に寄せているためと読めます。
では、最低限どこに現金がいるのか。場面ごとに整理します。
支払い | 現金が必要な理由 |
土地の手付金 | 契約時に売主へ直接支払う。ローン実行前 |
建物の契約金 | 請負契約時。つなぎ融資の対象外のことがある |
印紙税 | 契約書に貼る。土地と建物で2通 |
地鎮祭・近隣挨拶 | 少額だが現金 |
入居費用 | カーテン・照明・エアコン・家具・引越し |
不動産取得税 | 入居後に納税通知が届く |
手付金の相場は売買代金の5〜10%程度とされますが、法律で決まった率ではありません。売主との交渉次第です。
📌 諸費用ローンやオーバーローンで借りられる場合もあります。 ただし借入額が増えれば返済も増え、住宅ローン減税の借入限度額との関係も変わります。
「借りられる」と「借りたほうがいい」は別問題です。
つなぎ融資｜注文住宅だけにかかる、見えにくい費用
土地から買って注文住宅を建てる場合、住宅ローン実行までの資金を「つなぎ融資」で立て替えることがあります。
つなぎ融資には、次のコストがかかります。
項目 | 内容 |
利息 | 借入日から住宅ローン実行日まで発生 |
事務手数料 | 金融機関ごとに設定 |
印紙税 | 金銭消費貸借契約書に必要 |
利息は、借りた金額と借りた期間で決まります。着工から引き渡しまで半年かかれば、その分の利息が積み上がります。
そしてこの費用は、ハウスメーカーの見積書には載りません。金融機関側の費用だからです。
見積書にも資金計画書にも項目がないまま、契約後に金額が判明しやすい費用です。つなぎ融資を使うかどうかは金融機関と商品によって変わるので、住宅会社ではなく金融機関に直接確認する必要があります。
💬 プロ視点
つなぎ融資を使うかどうかは、金融機関と商品によって変わります。土地を先行して融資してもらう「土地先行融資」を用意している金融機関もあります。建物の契約前に、住宅ローンの担当者に「実行までの資金はどうなりますか」と聞くのが確実です。
👉 関連記事：注文住宅のなつなぎ融資とは？仕組みと注意点を徹底解説
見積書を「確定・概算・別途」の3つに仕分ける
ここからは、手元の見積書の読み方です。
見積書に並んだ項目は、性質で3つに分かれます。
分類 | 定義 | 動くか |
確定 | 契約書に金額が明記され、仕様変更がなければ動かない | 動かない |
概算 | 金額は載っているが「仮定」「〜相当」の前提つき | 動く |
別途 | 見積書に項目自体がない | あとから丸ごと出る |
予算オーバーの大半は、「概算」と「別途」から出ます。 金額が読みにくく、契約後に確定するからです。
ただし「確定」が絶対に動かないわけではありません。契約後に仕様を変更すれば、変更契約という形で本体工事費も動きます。「確定」は自分が何もしなければ動かないという意味だと理解してください。
代表的な項目を仕分けると、こうなります。
項目 | 多くの場合の分類 |
本体工事費 | 確定 |
設計料・申請費用 | 確定 |
地盤改良工事 | 概算（調査前は仮定額） |
給排水・ガス引込 | 概算（前面道路の状況で変動） |
外構工事 | 概算（一式計上が多い） |
カーテン・照明 | 概算または別途 |
エアコン | 別途 |
登記費用 | 別途 |
火災保険料 | 別途 |
ローン事務手数料・保証料 | 別途 |
不動産取得税 | 別途 |
家具・家電・引越し | 別途 |
つなぎ融資利息 | 別途 |
見積書を受け取ったら、まずこの3色に塗り分けてください。それだけで、どこが動きうるのかが見えます。
実際の見積書で検証｜4,531万円が6,721万円になるまで
当サイトで保有している実際の見積書で検証します。
大手ハウスメーカー1社が2026年6月に作成したもので、延床面積は約38坪です。1棟の実例であり、相場を示すものではありません。
段階 | 項目 | 金額 |
① | 建物工事費用 | 45,316,000円 |
② | 付帯工事 | 8,177,000円 |
③ | 設計・申請 | 1,547,000円 |
④ | 建築工事費（税込） | 60,544,000円 |
⑤ | 外構・照明 | 6,424,000円 |
⑥ | 登記・保険 | 250,000円 |
⑦ | 必要資金合計 | 67,218,000円 |
※④は①〜③の合計（55,040,000円）に消費税10%を加えた額です。
※この見積書には別途、値引き4,328,460円が「必要資金合計」とは別枠で計上されています。上記の67,218,000円は、値引きを差し引く前の金額です。
建物工事費用（税抜45,316,000円）だけを見ていた人にとって、最終的な必要資金は67,218,000円。差額は 21,902,000円です。
ただし、この差額のうち4,531,600円は消費税です。建物工事費用を税込に直すと49,847,600円なので、消費税を除いた増え方は 約1.35倍。付帯工事・設計申請・外構照明・登記保険で、約1,750万円が上乗せされた形です。
📌 ⑥の登記・保険250,000円は、この会社が概算で置いた額です。 登録免許税と司法書士報酬だけで30〜40万円になることが多く、火災保険料は別にかかります。項目名があっても、その額で足りるとは限りません。
📌 値引きの適用範囲（本体だけか、付帯を含むか）は会社によって違います。 「値引き後の必要資金合計はいくらか」を必ず書面で確認してください。
さらに重要なのは、この見積書に含まれていないものがあることです。
土地代（この事例は土地を除く）
不動産取得税
家具・家電
エアコン
引越し費用
つなぎ融資の利息
つまり、67,218,000円という「必要資金合計」でさえ、まだ全部ではありません。
💬 プロ視点
見積書の最後にある「必要資金合計」は、その会社が把握している範囲の合計です。税金や引越し費用まで見積書に含める契約上の義務は、住宅会社にはありません。 だから「合計」と書いてあっても、そこで終わりだと思わないでください。
「別途」に落ちやすい項目のリスト
サジェストを見ると、「新築戸建 カーテン 費用」「新築戸建 エアコン 費用」「新築戸建 照明 費用」「新築戸建 テレビアンテナ 費用」が並びます。
つまり、多くの人が引き渡し直前になって「これ、入ってなかった」と気づいて検索しています。
見積書から漏れやすい項目を並べます。
分類 | 項目 |
建物まわり | 外構、造成、擁壁、解体、地盤改良、給排水引込 |
設備 | エアコン、テレビアンテナ、カーテンレール、網戸、物干し |
内装 | カーテン、照明器具、家具、家電 |
手続き | 登記費用、印紙税、不動産取得税、火災保険 |
金融 | ローン事務手数料、保証料、つなぎ融資利息 |
その他 | 地鎮祭、上棟式、近隣挨拶、引越し、仮住まい |
このリストを持って、見積書と1項目ずつ突き合わせてください。載っていない項目には、必ず「これはいくらですか」と聞きます。
その場で答えられない項目こそ、あとで金額が膨らむ項目です。
👉 関連記事：付帯工事費とは何か？住宅建築で見落とせない追加費用の全容
諸費用のうち、税金は自分で計算できる（2026年8月時点）
諸費用は「総額の5〜10%」と説明されることが多い項目です。
しかし、そのうち税金は法律で税率が決まっているので、自分で計算できます。相場を調べる必要はありません。
印紙税
契約書に貼る税金です。2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書は軽減されています。
契約金額 | 本則 | 軽減後 |
1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
土地から買う場合は、土地の売買契約書と建物の工事請負契約書で2通必要です。
登録免許税
登記のときにかかる税金です。
登記 | 本則 | 軽減 | 期限 |
建物の保存（注文住宅） | 0.4% | 0.15% | 令和9年3月31日 |
同（認定長期優良住宅） | 0.4% | 0.1% | 令和9年3月31日 |
建物の移転（建売の購入） | 2.0% | 0.3% | 令和9年3月31日 |
土地の移転（売買） | 2.0% | 1.5% | 令和11年3月31日 |
抵当権の設定 | 0.4% | 0.1% | 令和9年3月31日 |
軽減の対象になるには、自己居住用で床面積50㎡以上などの要件があります。
📌 注文住宅を建てた場合は「保存登記」、建売住宅を買った場合は「移転登記」です。 税率が違うので、自分がどちらかを確認してください。
⚠️ 土地の移転登記だけ、軽減の期限が令和11年3月31日と違います。 ここは混同しやすいところです。
不動産取得税
取得したときに1回だけかかる都道府県税です。
項目 | 内容 |
本則税率 | 4% |
住宅・住宅用土地の特例税率 | 3%（令和9年3月31日まで） |
新築住宅の課税標準からの控除 | 1,200万円 |
認定長期優良住宅の控除 | 1,300万円（令和8年4月1日〜令和13年3月31日） |
課税標準は固定資産税評価額であり、購入価格ではありません。
この1,200万円の控除は、床面積40㎡以上240㎡以下の住宅に適用されます（令和8年3月31日以前に取得した場合は50㎡以上240㎡以下）。要件を満たしたうえで、評価額が1,200万円以下なら、建物の不動産取得税はかからない計算になります。
土地についても、住宅用土地であれば別途、税額からの控除があります。また宅地の課税標準は評価額の2分の1です。
固定資産税・都市計画税
毎年かかる税金です。
項目 | 内容 |
固定資産税の標準税率 | 1.4% |
都市計画税の制限税率 | 0.3% |
住宅用地の特例（200㎡以下部分） | 課税標準1/6 |
新築住宅の減額（戸建て） | 3年間 税額1/2 |
認定長期優良住宅（戸建て） | 5年間 税額1/2 |
新築住宅の減額措置は、令和8年度税制改正で令和13年3月31日まで5年間延長され、あわせて床面積の下限が50㎡から40㎡に緩和されました。
⚠️ 減額されるのは、居住部分の床面積120㎡までに相当する税額です。 120㎡を超える部分は減額されません。また、この減額は固定資産税だけで、都市計画税には適用されません。
👉 関連記事：新築住宅の登記費用はいくら？内訳と相場を解説
諸費用のうち、会社によって差が出るもの
税金と違い、次の項目は決まった額がありません。
項目 | 決め方 |
住宅ローン事務手数料 | 金融機関ごと。定額型と定率型（借入額の2.2%など） |
保証料 | 金融機関ごと。一括前払いと金利上乗せの選択制が多い |
火災保険料 | 保険会社ごと。構造・地域・補償範囲で変わる |
司法書士報酬 | 事務所ごと。報酬規定は平成15年に廃止され自由化 |
仲介手数料 | 法定の上限あり（下記参照） |
仲介手数料の上限は宅建業法の告示で決まっています。売買代金400万円超の部分は「売買代金×3%＋6万円＋消費税」が上限です（200万円以下は5.5%、200万円超400万円以下は4.4%、いずれも税込）。
⚠️ 800万円以下の土地・建物には例外があります。 「低廉な空家等」に該当する場合、通常の計算額を超えて最大33万円（税込）まで請求できます。400万円の土地なら通常計算では13.2万円ですが、33万円になることがあります。安い土地ほど、手数料の率は上がると考えてください。
火災保険については、公的機関が「保険料の目安」を公表していません。
損害保険料率算出機構は、参考純率について「参考純率自体は、使用義務のない参考数値であり…開示を行っていません」としています。
なお同機構は2023年6月に、火災保険参考純率（住宅物件）を全国平均で13.0%引き上げる改定を金融庁長官に届け出ており、あわせて水災料率を5区分に細分化しています。保険料は上昇傾向で、かつ地域差が広がる方向です。
地盤改良費についても調べましたが、公的機関や業界団体が公表する相場統計は確認できませんでした。「地盤改良は◯◯万円が相場」と書かれた記事は、事業者の経験値か推定値です。
戻ってくるお金・もらえるお金（2026年8月時点）
費用の話は、出ていくお金だけでは半分です。
みらいエコ住宅2026事業
国の新築補助事業です。
国土交通省・経済産業省・環境省の「住宅省エネ2026キャンペーン」の一つとして実施されています。
住宅区分 | 1〜4地域 | 5〜8地域 | 対象世帯 |
GX志向型住宅 | 125万円/戸 | 110万円/戸 | 全世帯 |
長期優良住宅 | 80万円/戸 | 75万円/戸 | 子育て・若者夫婦世帯 |
ZEH水準住宅 | 40万円/戸 | 35万円/戸 | 子育て・若者夫婦世帯 |
主な条件です。
2025年11月28日以降に基礎工事に着手したものが対象
長期優良住宅・ZEH水準住宅は古家除却で最大20万円加算
交付申請の予約は2026年11月16日まで（ZEH水準住宅は2026年8月17日まで）
本申請は2026年12月31日まで（ZEH水準住宅は2026年9月30日まで）
申請は事業者登録を済ませた住宅事業者が行い、補助金は建築主に還元される
新築分譲住宅の購入も対象（申請の主体は公式サイトで確認してください）
⚠️ ZEH水準住宅の期限が最も早く来ます。 予約申請は2026年8月17日、本申請は2026年9月30日です。この記事を読んでいる時点で、すでに予約申請の受付は終わっています。
⚠️ 予算がなくなり次第終了します。 公式サイトで予算の消化状況が公開されているので、契約前に必ず確認してください。
住宅ローン減税（令和8年入居分）
年末のローン残高の0.7%が所得税から控除されます（引ききれない分は住民税からも控除されますが、住民税側には上限があります）。
住宅の性能 | 子育て・若者夫婦世帯 | それ以外 | 期間 |
認定長期優良・低炭素 | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年 |
ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 |
省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 | 13年 |
その他の住宅 | ー（対象外） | ー（対象外） | ー |
数字は借入限度額です。所得要件は合計所得金額2,000万円以下。床面積要件は令和8年度税制改正で緩和され、原則40㎡以上になりました（合計所得金額1,000万円を超える年と、子育て世帯等の上乗せ枠を使う場合は50㎡以上）。
⚠️ 省エネ基準を満たさない新築住宅は、令和8年入居分では対象になりません。 令和6年・令和7年入居分にあった「令和5年12月31日までに建築確認を受けたものは2,000万円×10年」という経過措置は、令和8年入居分には適用されません。
📌 省エネ基準適合住宅の枠は、令和8年・令和9年入居分限りです。 さらに令和10年1月1日以後に建築確認を受ける住宅は、ZEH水準を満たさないと対象外になります。令和10年以降の入居分からは、災害レッドゾーンに新築した住宅も対象外です。
贈与税の非課税措置
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合の非課税枠です。
住宅 | 非課税限度額 |
省エネ等住宅 | 1,000万円 |
それ以外 | 500万円 |
⚠️ 適用期限は令和8年（2026年）12月31日です。 令和8年度税制改正の大綱に延長の記載は確認できませんでした。年内に贈与を受ける必要があるかどうかは、税理士か税務署に確認してください。
建売と注文｜費用面の違いは「金額」ではなく「構造」
建売住宅4,215万円、土地付注文住宅5,313万円。差は1,098万円です。
ただし、住宅面積が違います。
買い方 | 住宅面積 | 敷地面積 |
土地付注文住宅 | 110.3㎡ | 206.1㎡ |
建売住宅 | 100.4㎡ | 131.5㎡ |
敷地面積は74.6㎡（約22.6坪）の差です。土地の広さが違えば、土地代も変わります。金額だけを並べても比較になりません。
費用の観点で本当に違うのは、支払いの構造です。
項目 | 建売住宅 | 土地付注文住宅 |
支払い回数 | 少ない（2回前後） | 多い（4〜6回） |
つなぎ融資 | 原則不要 | 必要になることが多い |
「概算」項目 | 少ない | 多い（地盤・外構・引込） |
契約後の金額変動 | 小さい | 大きい |
仲介手数料 | かかることが多い | 土地取得時にかかる |
建売住宅は、完成した（あるいは仕様が確定した）ものを買うので、契約時点で金額がほぼ確定します。
注文住宅は、契約時点で確定していない項目を抱えたまま進みます。だから予算管理の難易度が違います。
📌 「建売は安い」ではなく「建売は金額が読みやすい」が、費用面での正確な言い方です。
坪数・地域で費用はどう変わるか
「30坪ならいくら」という検索が多い項目です。
まず地域差です。2025年度フラット35利用者調査の建売住宅の購入価額（全国4,214.8万円）を地域別に見ます。
地域 | 建売住宅の購入価額 |
首都圏 | 4,835.4万円 |
近畿圏 | 4,065.1万円 |
東海圏 | 3,661.8万円 |
その他地域 | 3,395.1万円 |
首都圏とその他地域で1,440.3万円の差です。
土地の値段も動いています。令和8年地価公示（2026年3月18日公表）の住宅地の変動率です。
圏域 | 令和8年 | 令和7年 |
全国平均 | +2.1% | +2.1% |
東京圏 | +4.5% | +4.2% |
大阪圏 | +2.5% | +2.1% |
名古屋圏 | +1.9% | +2.3% |
地方圏 | +0.9% | +1.0% |
住宅地は5年連続の上昇です。ただし全国平均の伸びは前年と同じで、名古屋圏と地方圏は前年より伸びが縮んでいます。
全国一律に加速しているわけではありません。
次に坪数です。ここで注意点があります。
延床面積を減らしても、費用は面積に比例しては減りません。
キッチン、浴室、洗面、トイレ、玄関、給湯器、分電盤、給排水の引込。これらは家が小さくなっても、金額がほとんど変わらないからです。総額は、面積に比例する部分と、面積とほぼ関係なく一定額かかる部分に分かれています。
だから35坪の総額を35で割った坪単価を、そのまま30坪に掛けると、実際より安く出ます。逆に言えば、坪単価は面積が小さいほど高く出ます。
📌 これは費用の構造の話であって、削減額を推定する式ではありません。実際にいくら下がるかは、同じ会社で2案の見積もりを取って比べてください。
👉 関連記事：木造坪単価を比較｜平屋・2階建て住宅のコスト差を検証
引き渡し後にかかり続けるお金
費用は引き渡しで終わりません。
時期 | 費用 |
入居後3〜6か月 | 不動産取得税（1回のみ） |
翌年度から毎年 | 固定資産税・都市計画税 |
毎年または5年ごと | 火災保険料・地震保険料 |
10年目前後 | 外壁・屋根の点検と補修 |
10〜15年目 | 給湯器の交換 |
随時 | 設備の修理、シロアリ対策 |
新築住宅の固定資産税は、居住部分の床面積120㎡までに相当する分について、3年間（認定長期優良住宅は5年間）2分の1に減額されます。
裏を返すと、4年目（認定長期優良住宅は6年目）の課税分から、この減額が外れます。 「去年より高い」と驚くのは、この年です。
住宅性能の高さは、ここで効いてきます。断熱性能が高ければ光熱費が下がり、耐久性の高い外装材なら塗り替え周期が延びます。
初期費用だけで比べると、この差は見えません。
👉 関連記事：新築一戸建ての光熱費は実際いくら？平均との差を検証
費用を下げる順番｜削ってよい所と、削ってはいけない所
コストダウンには順番があります。
効果が大きく、住み心地への影響が小さい順に並べます。
優先度 | 手段 | 効果 |
1 | 建物の形をシンプルにする | 大きい |
2 | 延床面積を見直す | 大きい |
3 | 水回りをまとめる | 中 |
4 | 内装のグレードを下げる | 中 |
5 | 外構をあとで施工する | 中（ただし要注意） |
6 | 設備のグレードを下げる | 小〜中 |
逆に、削ると後悔しやすいものです。
項目 | 理由 |
断熱・気密性能 | あとから直すのが最も高い |
耐震性能 | 構造は後戻りできない |
サッシ・窓の性能 | 交換費用が高く、結露に直結 |
地盤改良 | 安全にかかわる。削る対象ではない |
火災保険の水災補償 | 保険料は上がっているが、外すと備えがなくなる |
📌 外構をあとにする場合は注意が必要です。 引き渡し後の外構工事は住宅ローンに組み込めず、現金かリフォームローンになります。金利が変わるので、「後回し＝節約」とは限りません。
予算オーバーが起きる3つの瞬間
相談を受けていて、予算が崩れる場面はだいたい決まっています。
1つ目：地盤調査の結果が出たとき
見積書の地盤改良費は、調査前は仮定額です。調査の結果、想定より深い改良が必要になれば、そこで増えます。
2つ目：仕様を決めていくとき
標準仕様から選んだつもりでも、キッチン、床材、建具、コンセントの数と、少しずつ積み上がります。1回あたりは数万円でも、合計では数百万円になります。
3つ目：引き渡しが見えてきたとき
カーテン、照明、エアコン、テレビアンテナ、家具、引越し。ここは「別途」の集合地帯です。しかも時間がないので、比較せずに決めがちです。
この3つに共通するのは、すべて契約後に起きるということです。
だから契約前に、「概算」と「別途」がいくらあるのかを確認しておく必要があります。
👉 関連記事：注文住宅で予算オーバーする原因と対処法
よくある質問
Q. 新築一戸建ての費用は、結局いくらですか。
2025年度フラット35利用者調査の全国平均では、建売住宅4,215万円、土地付注文住宅5,313万円、注文住宅（土地なし）4,262万円です。ただしこれはフラット35利用者の平均であり、地域と広さで大きく変わります。
Q. 諸費用は現金でいくら必要ですか。
最低限、土地と建物の手付金・契約金、印紙税は現金です。金額は物件価格と契約内容によります。諸費用ローンを使える場合もありますが、手付金は原則として現金です。
Q. 頭金はゼロでも家は買えますか。
フルローンを扱う金融機関はあります。ただし借入額が増えれば返済額も増え、融資率9割超では金利が上がる商品もあります。頭金を入れるかどうかは、手元の現金をどれだけ残すかとセットで考える問題です。
Q. 土地を持っている場合、費用はどれくらい変わりますか。
土地取得費がかからないぶん、総額は下がります。2025年度フラット35利用者調査では、土地付注文住宅の土地取得費は全国平均1,575.3万円でした。ただし、既存建物があれば解体費が、造成が必要なら造成費がかかります。
Q. 30坪の家はいくらですか。
延床面積だけでは決まりません。同じ30坪でも、平屋か2階建てか、形が四角いか複雑か、断熱性能をどこまで上げるかで数百万円変わります。平均の坪単価を掛け算しても、実際の見積もりとは一致しません。
Q. 建売と注文、どちらが安いですか。
統計上は建売住宅のほうが平均額は低いですが、住宅面積も敷地面積も小さいので、単純比較はできません。費用管理の観点では、建売は契約時に金額がほぼ確定するぶん、予算が崩れにくい構造です。
Q. カーテンやエアコンは見積もりに入っていますか。
会社によります。入っていないことのほうが多い項目です。見積書に項目名がなければ、必ず「別途ですか」と確認してください。
Q. 補助金はいつ申請しますか。
みらいエコ住宅2026事業は、登録事業者が申請します。着工日の要件があるので、契約前に「この会社は登録事業者か」「うちの仕様は対象になるか」を確認しておく必要があります。
まとめ
新築一戸建ての費用について、押さえるべきことは3つです。
1つ目。平均額は3つある。
建売住宅4,215万円、土地付注文住宅5,313万円、注文住宅（土地なし）4,262万円。混ぜて語られている記事が多いので、どの数字を見ているかを確認してください。
2つ目。ローンが下りるのは引き渡し日。
それまでの手付金、契約金、印紙税は現金です。総額が払えることと、途中の資金が回ることは別問題です。
3つ目。予算オーバーは「概算」と「別途」から出る。
見積書を確定・概算・別途の3つに仕分けてください。実際の見積書では、建物工事費用45,316,000円が、必要資金合計67,218,000円になっていました。そして、そこにも不動産取得税や引越し費用は入っていません。
費用の全体像がつかめないまま契約すると、あとから出てくる金額に対応できません。
逆に言えば、契約前に「何が概算で、何が別途か」を洗い出しておけば、崩れ方はかなり防げます。
見積書を見ても、どこが「概算」でどこが「別途」なのか判断がつかないときは、第三者に見てもらう方法もあります。
見積もりバンクでは、ハウスメーカーや工務店とは利害関係のない立場で、見積書と資金計画書の内容を確認しています。
参考情報・出典
建設省告示第1552号（宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額）
※制度・税率・補助金は2026年8月時点で確認したものです。申請前に必ず公式サイトで最新の内容をご確認ください。
※見積書の事例は、当サイトが保有する実際の見積書1件（2026年6月作成・延床約38坪）に基づくもので、相場を示すものではありません。
