初心者向け！家づくりの資金計画の基本

将士飴本
5月12日
読了時間: 17分

更新日：7月24日

📚 目次

家づくりの資金計画とは
資金計画の基本ステップ
住宅ローンの種類と特徴
土地と建物の費用について
資金計画のシミュレーション
家づくり資金計画の注意点
家づくりに役立つプロの提案
資金計画に関するQ&A

1. 家づくりの資金計画とは

1-1. 資金計画の基本概念

家づくりにおける「資金計画」とは、土地・建物だけでなく、諸費用・税金・住宅ローン・生活コストまで一元的に把握し、長期的な視点で予算管理をすることを指します。後悔しない家づくりの第一歩は「いくら借りられるか」ではなく、「どれだけ返せるか」「将来も安心できる返済計画か」を明確にすることです。

【POINT】

年収や自己資金だけで予算設定しない
家計全体（教育費・老後資金・車・保険等）と総合的にバランスを取る
将来のライフイベント（転職、子どもの進学・独立、親の介護など）も想定

1-2. 家づくりにおける資金計画の重要性

住宅取得は「人生最大級の買い物」。住宅ローンは数十年に及び、景気や家族構成の変化、金利動向も大きく影響します。「今払える」金額ではなく、「将来も余裕を持って払える」ことが、失敗しない家づくりの鉄則です。

【実体験・事例】

「無理なく返済できると思っていたが、子どもの進学や親の介護で想定外の出費が…」
「自己資金が足りず、住宅ローン以外の借入も必要になった」

1-3. 住宅ローンを利用する理由

日本ではほとんどの人が住宅ローンを利用します。ローンの最大のメリットは「高額な資金を無理なく分割して返済できる」こと、さらに住宅ローン控除（減税）や各種補助金など、制度の恩恵を最大化できる点です。

住宅ローンのメリット	具体的な内容
手持ち資金が少なくても購入できる	頭金ゼロ・諸費用込みローンも可（ただし注意点も多い）
住宅ローン控除	最大13年×年末ローン残高0.7%が所得税等から戻る
資金の分散管理	資産形成・家計のリスク分散が可能
固定/変動選択	金利動向やライフプランに合わせて選択可能

\➡ 関連記事：初めての注文住宅でも安心！住宅ローン手続きや流れ完全攻略法

1-4. 資金計画書の作り方とテンプレート

【資金計画書】は、「土地＋建物費用＋諸費用＋自己資金＋借入金額＋返済シミュレーション」を網羅した“資金の見える化”ツールです。自作Excel、住宅営業担当のフォーマット、FP監修テンプレートなど活用し、必ず「総額」「自己資金残高」「返済後の家計」まで一元管理しましょう。

資金計画書例（フォーマット）

項目	金額（万円）	備考
土地代	1,200	仲介手数料・登記費用も含める
建物本体価格	2,200	本体・付帯工事・オプション明細化
諸費用	350	火災保険、ローン手数料、登記、引越し等
頭金・自己資金	500	貯金、親からの援助など
借入予定額	3,250	住宅ローン＋つなぎ融資等
月々返済額	8.9	35年ローン、金利1.0%、ボーナス併用なし
ボーナス返済	0	（ある場合は金額を記載）
住宅ローン控除還付	-	13年間（最大）
返済終了時年齢	65

注文住宅の資金計画書の正しい見方

2. 資金計画の基本ステップ

2-1. ライフプランの把握

家計の全体像・将来のイベントを可視化し、住宅費用だけでなく教育費・老後費用・レジャー資金・車の買い替え等、すべての支出予定を見積もることが重要です。

【人生100年時代・家計イベント表例】

ライフイベント	発生年齢	必要資金（万円）	コメント
住宅購入	35	3,500	頭金・諸費用・引越し・家具も含む
第一子進学（大学入学）	50	400	授業料・仕送りも考慮
車買い替え	42	300	10年ごと買い替え想定
親の介護費	60	200	一時金または月額
自分たちの老後生活費	65〜	4,000	公的年金＋私的年金・貯蓄で備える

専門家アドバイス

FP（ファイナンシャルプランナー）相談を利用し、最初に「人生設計」から逆算するのが理想

2-2. 理想の住まいに必要な資金の概算

「希望エリア・間取り・住宅性能・土地の形・敷地条件」などから、相場価格を調べて“だいたいの予算レンジ”を知りましょう。

【全国・主要都市の新築注文住宅（30坪）の平均価格例】

都市・エリア	土地＋建物総額（万円）	坪単価（万円）
東京23区	5,500〜7,000	80〜120
名古屋市	4,200〜5,500	70〜90
大阪市	4,300〜5,800	75〜100
地方都市	3,000〜4,500	55〜80

\➡ 関連記事：全国の家相場を徹底比較！住宅購入の新常識

2-3. 予算設定の流れ

1.「自己資金（頭金）」＋「住宅ローン借入可能額」＝“総予算の上限”を決定2. 返済比率（年間返済額÷年収）は、30%以内（推奨は25%前後）が安全圏

予算設定フロー

年収・貯蓄額・両親援助額・各種費用をリストアップ
住宅ローンの「借入可能額」と「返済可能額」をダブルチェック
総予算から、土地費用と建物・諸費用をざっくり配分
家族会議で無理のないプランを話し合う

【返済比率早見表】

年収（税込）	返済比率25％目安	返済比率30％目安	月々返済額（30年、金利1%）
400万円	100万円	120万円	約3.0万〜3.6万円
600万円	150万円	180万円	約4.5万〜5.5万円
800万円	200万円	240万円	約6.5万〜7.5万円

2-4. ローン返済計画の立て方

返済期間：多くは「35年ローン」、年齢制限も要注意（完済時80歳未満が多い）
金利タイプ：固定・変動・期間選択型、家計や金利見通しで選択
毎月返済額：「手取り月収の20%以内」が理想
ボーナス併用：「不安定な収入はローンに組み込まない」のが鉄則

【返済計画シミュレーション例】

項目	ケースA	ケースB
借入額	3,000万円	4,000万円
金利	1.0%（全期間固定）	0.6%（変動）
返済期間	35年	35年
毎月返済額	約85,000円	約105,000円
ボーナス返済	なし	あり（年2回20万円）
総返済額	約3,570万円	約4,410万円

関連記事：注文住宅のスケジュールと建築期間の目安

3. 住宅ローンの種類と特徴

3-1. 固定金利と変動金利の比較

住宅ローンは「固定金利」と「変動金利」があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。返済額だけでなく、「将来の家計リスク」まで見越した選択が求められます。

項目	固定金利	変動金利
代表的商品	フラット35、固定期間選択型	店頭変動、ネット銀行の変動型
メリット	返済額がずっと変わらず安心	初期金利が低く総返済額が抑えやすい
デメリット	変動より金利はやや高い傾向	将来金利上昇リスクがある
向いている人	家計に波をつけたくない/共働き	収入や貯蓄に余裕、金利上昇に備えられる人

ワンポイント

・2020年代以降、超低金利が続いていますが、「変動金利」の選択は金利上昇リスク（例えば返済額が2割増しになる可能性など）も想定し、余裕資金の準備や定期的な見直しが必須です。

・「固定期間選択型」（例：10年固定、20年固定）は、一定期間金利を固定し、その後変動に切り替わるタイプです。将来の計画や退職時期と合わせて検討しましょう。

3-2. おすすめの金融機関・商品の比較

金融機関	金利の傾向	団信・保障	諸費用	特徴
メガバンク	標準〜低め	充実（がん保障等）	やや高め	安心感、審査はやや厳しめ
地方銀行	地域密着型	一般的	一般的	独自優遇、地元物件に強い
ネット銀行	最低水準	基本無料〜有料	低コスト	審査スピード・繰上返済手数料ゼロも
フラット35	固定のみ	有料	一般的	自営業・非正規も利用可

解説

団信（団体信用生命保険）＝万が一の時、ローン残高がゼロになる生命保険。三大疾病・がん・全疾病タイプなど拡充。・「フラット35」は自己資金10％以上で金利優遇。収入合算や親子リレーローン等の選択肢も豊富です。

3-3. 借入額と返済額の計算

住宅ローンの目安は「年収×5〜7倍」ですが、“借りられる額”でなく“返せる額”を最優先にシミュレーションすることが大切です。

【計算例】

年収500万円の場合：返済比率25%→年間返済125万円（月10.4万円）、35年返済なら3,000万円前後が安全圏

ローン返済額シミュレーション（35年返済・金利1.0%・元利均等方式）

借入額	月々返済額	総返済額
2,000万円	約56,000円	約2,353万円
3,000万円	約84,000円	約3,529万円
4,000万円	約112,000円	約4,705万円

専門家の実務的アドバイス

「ボーナス併用払い」は、ボーナスが減る・出ない場合のリスクを必ず考慮・「繰り上げ返済」は“将来の余裕資金で行う”のが無難（貯蓄優先）

3-4. 自己資金の準備方法

頭金（物件価格の10〜20％が目安）
諸費用（登記、保険、引越しなど物件価格の7〜10%）
親や祖父母からの贈与（住宅取得資金贈与の非課税特例も活用）
定期預金・積立・投資型貯蓄・生命保険の活用

\➡ 関連記事：住宅購入の自己資金はどのくらい必要？平均額を徹底解説

ワンポイント

「手元資金ゼロ」で購入できても、引越し後の家電・家具・予備費（修繕・生活防衛資金）は必ず残しておくこと。→資金ショートが“住宅購入最大の失敗”の一つです。

関連記事：失敗しないための住宅ローン資金計画案

4. 土地と建物の費用について

4-1. 土地の相場と選び方

土地の価格は「立地・駅距離・道路付け・方位・敷地条件」によって大きく異なります。資産価値・将来の売却、生活利便性も考慮して選定しましょう。

都市・立地	坪単価目安	30坪土地の相場	コメント
首都圏駅徒歩5分	100〜250万	3,000〜7,500万	資産価値は高い
地方中核都市駅近	60〜100万	1,800〜3,000万	通勤・通学便利
郊外・ニュータウン	20〜50万	600〜1,500万	コスパ重視
田舎・山間部	5〜20万	150〜600万	生活インフラ注意

専門家アドバイス

不動産仲介手数料は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」
地盤や道路幅、ハザードマップ（災害リスク）、都市計画法の制限も要確認
資産価値や流動性は“駅距離・生活圏・学校区・商業施設距離”も評価材料

4-2. 建築費用の内訳

項目	内容例	金額目安
本体工事費	基礎・構造・屋根・内外装・サッシ・断熱ほか	1,500〜2,500万円
付帯工事費	外構・エクステリア・地盤改良・造成・水道引込	200〜400万円
設備オプション	システムキッチン・食洗機・浴室乾燥・床暖房・太陽光	50〜300万円

解説

本体工事費＝「住める最低限の建物」・付帯工事・オプション費＝「快適な暮らし」のための追加コスト。・仕様の違いで同じ30坪でも500万円以上差が出ることも。

\➡ 関連記事：付帯工事費とは何か？住宅建築で見落とせない追加費用の全容

4-3. 諸費用の把握

諸費用項目	内容例	金額目安
登記費用	所有権保存・移転・抵当権設定	20〜40万円
火災・地震保険	10年分	10〜25万円
ローン事務手数料	保証料・融資手数料	10〜30万円
印紙税	契約書貼付用	1〜3万円
仲介手数料	土地・建物仲介取引	30〜80万円
引越し費用	新生活立ち上げ用	10〜30万円
固定資産税清算金	引渡し時精算	5〜10万円

4-4. 新築と注文住宅の費用比較

比較項目	建売住宅	注文住宅	コメント
本体価格	安め（定価型）	高め（仕様で変動）	建売は大量生産、注文住宅は自由度と品質でコスト増
オプション	追加しづらい	自由に選べる	注文住宅は“標準仕様”を要チェック（グレード差に注意）
設計・管理費	低コスト	割高	設計士・工事管理・打合せの手間分コストUP
総予算の幅	2,500〜4,000万	3,000〜6,000万	エリア・家族構成・仕様で大きな差が生じる

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5. 資金計画のシミュレーション

5-1. オンラインシミュレーションツールの活用法

家づくりの資金計画を立てる際は、住宅会社や銀行が提供する「資金計画シミュレーション」「ローンシミュレーション」を積極的に活用しましょう。【おすすめツール例】

住宅金融支援機構の「すまいとローンシミュレーター」
大手銀行サイトの住宅ローン返済シミュレーター
不動産ポータルサイト（SUUMO・LIFULL）の購入資金計画ツール

活用ポイント

毎月の返済額だけでなく、「総返済額」「金利変動シナリオ」「繰上返済時の効果」まで複数パターンを入力・比較
「諸費用」や「家具・家電費用」も含めて総合的に計算
ローン控除・補助金・贈与特例の影響も試算できるツールも

\➡ 関連記事：住宅展示場行ってはいけない本当の理由7選＋賢い家づくりの秘訣

5-2. 具体的なケーススタディ

ケース1：年収600万円・4人家族・注文住宅

土地：1,800万円（駅徒歩15分、地方都市）
建物本体：2,000万円（延床30坪、ZEH仕様）
付帯工事・諸費用：400万円
頭金：500万円
借入額：3,700万円（35年返済、金利1.0%、ボーナス払いなし）

【試算結果】

月々返済：約105,000円
総返済：約4,410万円
年間固定資産税：12万円
家計への影響：手取り収入の28％前後。子どもの進学や車の買い替え時も返済継続可能な水準。

ケース2：共働き夫婦・建売住宅

物件価格（建売）：2,800万円
諸費用・家具家電：250万円
頭金：300万円
借入額：2,750万円（35年返済、変動金利0.7％）

【試算結果】

月々返済：約75,000円
ボーナス併用なし
貯蓄ペースも維持しながら返済可能

ワンポイント

住宅ローン控除（2024年時点で年末残高の0.7%×最大13年）は総支払額に大きく影響。シミュレーション時は必ず控除分も反映させる。

5-3. 計算結果の見方と注意点

「借りられる額」ではなく「返せる額」で逆算することが絶対条件
将来のライフイベント（出産、進学、車買い替え、転職、退職）を加味して“複数のシナリオ”で再計算
金利上昇時のリスクシナリオも必ず確認（変動金利の場合は特に重要）

チェックリスト

総支払額・毎月返済額・ボーナス返済額
ローン返済比率（手取り年収に対する返済額。25〜30%以内が理想）
家計余剰金（毎月の貯蓄可能額）
子どもの教育費や老後資金とのバランス

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6. 家づくり資金計画の注意点

6-1. 無理のない家づくり資金計画の立て方

失敗しないポイント

住宅ローン返済額が「家賃＋α」程度に収まっているか
生活防衛資金（6ヶ月分の生活費）を確保しているか
“理想を全部盛り込む”のではなく、「優先順位」を家族で徹底共有する

専門家実務アドバイス

金利上昇リスク・退職後の家計もシミュレーションしておく
教育資金・老後資金・車購入資金など、住宅以外のライフプランも年表に書き出す

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6-2. 返済期間の選び方

返済期間が長くなれば月々の負担は軽くなるが、総支払額（利息分）は増える
35年ローンが主流だが、繰上返済を活用して実質期間を短縮するのも賢い方法
「退職までに完済」を目標に、60〜65歳時点でローン残高ゼロになるよう逆算して計画

6-3. 総額の把握と家計への影響

住宅ローン以外にも、固定資産税・都市計画税・火災保険・修繕積立費・町内会費など“ランニングコスト”が必ず発生
「持ち家＝家計負担ゼロ」ではなく、持ち家ならではの出費（修繕・リフォーム・設備交換）をシミュレーションしておく

6-4. 計画的な生活費の考慮

住宅取得後の光熱費（ZEH・省エネ住宅ならランニングコストも抑制可能）
家具・家電購入、引越し費用、インターネットやスマートホーム設備費用
家族構成の変化（子供の成長、二世帯同居など）による生活費の増減にも対応できる設計

チェックシート例

支出項目	毎月の目安	年間の目安	コメント
住宅ローン返済	90,000円	1,080,000円	固定費、家計の2〜3割以内が理想
固定資産税・都市計画税	8,000円	96,000円	市区町村による、年1回〜4回払い
火災・地震保険	2,000円	24,000円	10年一括払いも選択可
修繕・リフォーム積立	8,000円	96,000円	10年ごとに大規模修繕を想定
光熱費・通信費	25,000円	300,000円	ZEH仕様なら削減効果も
家具・家電積立	3,000円	36,000円	新居用に買い替えが必要になる場合も

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家づくりの本質とは？

7. 家づくりに役立つプロの提案

7-1. 専門家に相談するメリット

家づくりの資金計画や住宅購入は「一生に一度」の大きな決断。自己流で進めて後悔する人も少なくありません。ここでは、実際の専門家（ファイナンシャルプランナー・住宅コンサルタント・不動産鑑定士・税理士など）を活用するメリットを徹底解説します。

【相談の具体的なメリット】

第三者視点で、冷静かつ客観的なアドバイスが得られる
見落としやすい諸費用、補助金、税制優遇なども漏れなく提案
ライフプランや将来の家計の変動まで長期的に見通した提案が可能
「自己資金ゼロ」や「共働き」「自営業」など複雑なケースにも対応できる
金融機関選びや借入プラン、ローン商品・金利タイプの比較も中立に助言

【相談時の注意点】

無料相談の中には「特定の商品への誘導」が強い業者もあるため、“完全中立”な相談窓口や「有料FP相談」を活用するのもおすすめ
家計診断や将来のリスクシナリオ（失業・病気・教育費急増など）まで相談できるFPを選ぶと、家づくり後の人生設計まで安心

【実務家のワンポイント】

住宅会社の「資金計画相談」は、あくまで自社で建てた場合のケース。必ず他社の見積やFP視点と併用し、比較・セカンドオピニオンを活用しましょう。

\➡ 関連記事：初めてのマイホーム購入相談で絶対失敗しない5つの秘訣

7-2. 不動産会社と工務店・ハウスメーカーの選び方

相談先	得意領域	強み	注意点
不動産会社	土地探し全般	土地情報量、交渉力、地元密着	物件によって仲介手数料が発生、紹介会社に偏りがち
工務店	地元密着、自由設計	価格交渉力、細かい仕様変更、現場対応力	施工品質・倒産リスクも要チェック
ハウスメーカー	企画住宅〜注文住宅、性能重視	品質安定、大手ブランド、長期保証	コスト増・自由度制限の場合も

【選び方のポイント】

「土地探し」と「建物請負会社」は分けて検討し、複数社で相見積もり
地域の気候・地盤に詳しい会社かどうか、過去の施工実績・アフター体制も確認
工務店・ハウスメーカーは必ず「施工現場見学」「完成後のオーナー宅訪問」を行い、実際の住み心地や顧客満足度をヒアリングする

\➡ 関連記事：ハウスメーカー選び、2社で迷ったら知っておくべき3つのポイント

7-3. 工事のスケジュールと資金計画の連動

家づくりスケジュールの一般的な流れ

ステップ	主な内容	資金の動き
土地探し	情報収集、現地見学、条件交渉	手付金、仲介手数料
土地契約	契約書締結、重要事項説明、登記	契約金（物件価格の5〜10%）
設計・プラン決定	間取り・仕様決定、見積提出	設計料（別途の場合）
建物請負契約	ハウスメーカー・工務店と請負契約	請負契約金（10%〜20%）
着工〜上棟	地鎮祭、基礎・構造工事、現場管理	中間金（30%〜50%）
竣工・引き渡し	完成検査、施主検査、引き渡し、登記、引越し	残金支払い、登記費用等

【プロの実務アドバイス】

支払い時期・タイミングにより、つなぎ融資や自己資金の一時的な準備が必要
引渡し後の諸費用（引越し、家具家電、カーテン、エアコン等）も別途見積もっておく
工事遅延や仕様変更に備え「予備費（総額の5〜10％）」を準備

7-4. 成功する資金計画の実例とアドバイス

成功事例１：共働き夫婦・子育て世帯

土地＋建物＋諸費用の総額を一元管理、FP相談で「教育費」との両立も見据えて頭金・ローン額を調整
外構や家具は「引き渡し後」に徐々に実施し、手元資金を確保
オプション仕様も「必要最小限」にして、想定外の出費リスクを低減

成功事例２：実家近くの建て替え

両親からの住宅資金贈与特例をフル活用し、贈与税ゼロで頭金を増強
建替え期間中の仮住まい費用・引越し代も資金計画に含めて事前に確保
施工会社・金融機関とも「返済負担率」「老後の資金計画」をセットで相談

成功のポイントまとめ

「本体価格」だけでなく総額での比較を徹底
シュミレーションは金利上昇・収入変動シナリオも含めて複数パターンで
生活防衛資金・教育費・老後資金も同時に見直す
契約前にセカンドオピニオン相談を必ず実施

8. 資金計画に関するQ&A

8-1. よくある質問とその回答

Q：自己資金はどのくらい必要？

A：理想は物件価格の20％程度＋諸費用（物件価格の7〜10％）。ただし、頭金ゼロでもローン可能な商品も。手元資金を全て使わず、生活防衛資金を残しておくことが最重要です。

Q：住宅ローンは何歳まで組める？

A：金融機関によって異なりますが、「完済時年齢80歳未満」が一般的な上限。65〜70歳までに完済できる返済計画が推奨されます。

Q：共働きでペアローンを検討中。メリット・デメリットは？

A：ペアローンは借入可能額が増え、住宅ローン控除も夫婦で受けられる反面、片方が退職・病気時に返済負担が増すリスクも。家計の安定性・ライフプランを重視して検討しましょう。

Q：途中で繰り上げ返済した方が得？

A：金利が高い時期なら効果大。超低金利下では「貯蓄・投資」とのバランスも検討。余剰資金はまず生活防衛資金に回し、無理なく計画的に返済するのがベストです。

Q：ローン控除や補助金の申請手続きは難しい？

A：住宅会社や金融機関のサポートを受けつつ、自分でも国税庁・自治体HPの最新情報をチェック。申請締切や必要書類の不備で損しないよう、必ず事前に確認しましょう。

8-2. 必要な準備期間

土地探しから契約まで：2〜6ヶ月（人気エリアは早めの決断が必要）
建物プラン・請負契約〜着工：1〜3ヶ月
着工〜完成・引き渡し：4〜8ヶ月（天候・地盤状況により変動あり）
融資審査・補助金申請：1〜2ヶ月

プロの提案

全体で1年程度のスケジュールを想定し、急かされても「家族会議」「セカンドオピニオン」を欠かさず

8-3. 借入の条件について

条件	基準の一例	コメント
年収	300万円〜（世帯合算OKも）	高額借入には安定収入が必要
勤続年数	1〜3年以上	転職直後は不利になる場合も
健康状態	団信加入が必須（健康診断あり）	持病がある場合は要事前相談
信用情報	クレジット・ローン事故はNG	スマホ・携帯の滞納履歴も影響