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住宅ローンは土地と建物でどう違う？融資の仕組みと注意点を解説
- 見積もりバンク担当者
- 5月13日
- 読了時間: 15分
更新日：11月27日
更新日：2025年11月27日
住宅ローンを検討する際、多くの人が疑問に思うのが「土地と建物、それぞれでローンの扱いが違うのか？」という点です。特に注文住宅を建てる場合、土地を先に購入してから建物を建てるケースが多いため、ローンの組み方や融資の流れを正しく理解していないと大きなトラブルにつながることもあります。
本記事では「住宅ローン 土地と建物」をテーマに、ローンの仕組みや違い、つなぎ融資の活用方法、税制上の控除制度、さらにはリスクとその対策までを徹底解説します。初心者でも理解しやすい基礎から、実務者が知っておくべき応用知識までを網羅しました。これから家づくりを始める方にとって、後悔しない住宅ローン選びの指針となる内容です。
目次
1: 住宅ローンの基本概念
1-1: 住宅ローンとは？その仕組みと概要
1-2: 土地と建物の違いに関する基礎知識
1-3: 住宅ローンの種類と特徴
2-1: 土地ローンと建物ローンの比較
2-2: 土地を先に取得する場合のメリットとデメリット
2-3: 建物ローンの特徴と考慮すべきポイント
3: 融資の流れと手続き
3-1: 融資申し込みから実行までの流れ
3-2: 土地と建物別々の融資の必要書類
3-3: 事前審査と本審査の違い
4: 金利の設定と返済方法
4-1: 固定金利と変動金利の違い
4-2: 返済額を考慮した資金計画の立て方
4-3: つなぎ融資の活用方法
5-1: 住宅ローン控除の基本と要件
5-2: 土地代込みの住宅ローンに関する控除
5-3: 別の銀行での融資先選択のメリット
6: 注意すべきリスクと対策
6-1: 土地と建物に分けた融資のリスク
6-2: 金利上昇の影響と対策
6-3: 家づくりにおける注意点
7: まとめ
7-1: 住宅ローン選びの総まとめ
7-2: 最適な融資形態を探る方法
7-3: 読者へのアドバイスと次のステップ
1-1: 住宅ローンとは？その仕組みと概要
住宅ローンとは、住宅を購入・建築するための長期借入金です。借入期間は10年〜35年が一般的で、返済は元金と利息を分割して支払っていきます。
📌 住宅ローンの基本要素
借入額：土地代＋建物代＋諸費用を含むことが多い
金利タイプ：固定金利・変動金利・固定期間選択型
返済方式：元利均等返済・元金均等返済
担保：購入した住宅（土地＋建物）に抵当権が設定される
👉 ポイント：「土地」と「建物」では融資の考え方が微妙に異なる点です。
1-2: 土地と建物の違いに関する基礎知識
住宅ローンを理解するには、まず 土地と建物の違い を把握する必要があります。
📊 土地と建物の特徴比較
項目 | 土地 | 建物 |
資産価値 | 長期的に維持されやすい | 経年劣化で下がりやすい |
融資評価 | 高い（担保として有効） | 築年数で価値が変動 |
控除対象 | 対象外 | 住宅ローン控除の対象 |
購入のタイミング | 建築前に必要 | 完成・引渡し後にローン実行 |
👉 一般的に「土地は担保として評価されやすい」が、「税制優遇は建物中心」となるのが特徴です。
1-3: 住宅ローンの種類と特徴
住宅ローンには複数の種類があり、土地・建物の資金計画に影響します。
📌 主な住宅ローンの種類
民間銀行ローン
金利競争が激しく、団信（団体信用生命保険）込みのケースが多い
借入額や条件の自由度が高い
フラット35（住宅金融支援機構）
全期間固定金利で安心感がある
建物性能（省エネ基準等）を満たすと金利優遇あり
つなぎ融資
土地購入後、建物完成までの中間資金に使う短期融資
完成後に住宅ローンへ切り替え
💬 実体験談（40代男性・広島県）
「土地購入と建物着工のタイミングがずれていたため、つなぎ融資を利用しました。金利はやや高かったですが、資金が途切れずスムーズに建築を進められたのは大きなメリットでした。」
✅ 第1章まとめ
住宅ローンは「土地」と「建物」で評価や控除対象が異なる。
土地は資産価値として評価されやすいが、控除は対象外。
建物は控除対象になるため、資金計画時に区分を意識することが重要。
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2-1: 土地ローンと建物ローンの比較
住宅ローンは「土地」と「建物」で取り扱いが異なります。特に、融資実行のタイミングや税制優遇の対象に差があるため注意が必要です。
📊 土地ローンと建物ローンの比較表
項目 | 土地ローン | 建物ローン |
融資実行のタイミング | 土地購入時 | 建物完成・引渡し時 |
担保 | 購入した土地 | 建物（完成後） |
控除対象 | 原則対象外 | 住宅ローン控除対象 |
金利 | 銀行により住宅ローン扱い／一部は短期融資扱い | 住宅ローンとして適用 |
リスク | 建物計画が頓挫すると返済だけ残る | 工事遅延があると返済開始が遅れる |
👉 注意点
「土地だけ先に買う」場合は、住宅ローンではなくつなぎ融資や土地ローンを利用するケースが多い。
建物ローンは税制控除が適用されやすいため、長期的な負担軽減につながる。
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2-2: 土地を先に取得する場合のメリットとデメリット
土地を先に取得しておくことには、資産確保のメリットがある一方で、資金繰りのリスクも伴います。
✅ メリット
希望エリアの良い土地を早めに確保できる
地価上昇リスクを回避できる
建築計画をじっくり検討できる
⚠️ デメリット
建物計画が遅れると「土地ローン＋家賃」の二重負担になる
ローン控除は建物完成後からしか使えない
土地単体だと資産評価にバラつきがあり、売却しにくいケースもある
💬 実体験談（30代女性・大阪府）
「駅近の土地を先に買いましたが、建築会社が決まるまでに1年以上かかり、その間はローン返済と家賃の二重払いでかなり大変でした。」
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2-3: 建物ローンの特徴と考慮すべきポイント
建物ローンは住宅ローンのメインであり、返済期間も長期にわたります。
📌 建物ローンの特徴
融資実行は「建物完成・引渡し時」
控除対象になるため節税効果が大きい
金利の種類を慎重に選ぶ必要がある
💡 考慮すべきポイント
建築費の見積もりは変動しやすく、オプション追加で数百万円増えることもある
融資額は「本体工事費＋付帯工事費＋諸費用」を含めて申請するのが一般的
工期が延びた場合、つなぎ融資の金利負担が増える可能性あり
👉 プロ視点アドバイス
「建物ローンは長期的な返済になるため、将来の金利上昇や修繕費用も想定した資金計画が必須です。」
✅ 第2章まとめ
土地ローンと建物ローンは「実行タイミング」「控除対象」「リスク」が異なる。
土地を先に取得するとメリットもあるが、二重負担のリスクがある。
建物ローンは控除メリットがある一方、予算オーバーになりやすいため注意。
3-1: 融資申し込みから実行までの流れ
住宅ローンは、土地と建物で資金の動きが異なるため、手続きの流れを正しく理解することが大切です。
📌 一般的な住宅ローンの流れ（注文住宅の場合）
事前審査
年収・勤続年数・借入状況などをもとに、借入可能額を金融機関が仮審査。
土地のみ先行購入する場合は、土地代に必要な額が審査対象。
本審査
建築請負契約書や設計図面、見積書を提出。
建物の詳細が確定しないと審査が進められない。
融資実行（資金交付）
土地代：土地購入時に実行
建物代：建物完成・引渡し時に実行（分割実行あり）
返済開始
融資実行後、翌月または翌々月から返済スタート
👉 注文住宅では「土地先行取得」と「建物完成時融資」の二段階になるケースが多く、つなぎ融資を併用することが一般的です。
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3-2: 土地と建物別々の融資に必要な書類
土地・建物で提出する書類は異なります。
📑 土地ローンで必要な書類
売買契約書
登記簿謄本（土地の権利関係を確認）
印鑑証明・住民票
📑 建物ローンで必要な書類
建築請負契約書
建築確認済証
見積書（本体工事＋付帯工事）
設計図面
工事完了予定証明書
👉 特に注意したいのは「建築確認済証」で、これがなければ融資が実行されません。
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3-3: 事前審査と本審査の違い
住宅ローンでは「事前審査」と「本審査」の2段階があります。
📌 違いを整理すると…
審査種類 | 内容 | タイミング |
事前審査 | 年収・勤続年数・借入状況で仮の借入可能額を判定 | 土地契約・建物契約前 |
本審査 | 提出書類をもとに最終的な融資可否を判断 | 契約締結後〜着工前 |
💡 ポイント
事前審査はスピード重視（最短1日〜3日程度）
本審査は提出書類が多く、数日〜2週間かかる
本審査通過後に「金銭消費貸借契約（ローン契約）」を締結
💬 実体験談（埼玉県・30代男性）
「事前審査で3,500万円OKと言われましたが、本審査で勤続年数の短さが指摘され借入額が減額されました。土地先行購入だったため資金計画を見直す羽目に…。やはり事前審査だけで安心するのは危険です。」
✅ 第3章まとめ
融資は「事前審査→本審査→実行→返済開始」の流れ。
土地と建物では必要書類が異なるため、準備を怠らないことが重要。
事前審査は参考程度、本審査を通過して初めて融資が確定する。
4-1: 固定金利と変動金利の違い
住宅ローンの返済額を左右する最大の要素が 金利タイプ です。土地と建物を組み合わせた借入でも、この選択は共通して重要になります。
📊 金利タイプの比較表
項目 | 固定金利 | 変動金利 |
特徴 | 借入期間中ずっと金利が一定 | 半年ごとに見直し、返済額は5年ごとに調整 |
メリット | 将来の返済額が安定しやすい | 低金利時代では総返済額を抑えやすい |
デメリット | 金利が高めに設定されやすい | 金利上昇リスクがある |
向いている人 | 安定志向・長期的な安心を求める人 | 金利上昇に備えられる人、短期で繰上返済予定の人 |
👉 注文住宅の建築では「つなぎ融資」や「分割実行」があるため、固定・変動の選び方が返済額に直結します。
4-2: 返済額を考慮した資金計画の立て方
土地＋建物を合わせた住宅ローンは数千万円規模になるため、資金計画は非常に重要です。
✅ 資金計画の立て方ステップ
借入可能額を把握（事前審査で確認）
毎月の返済可能額を算定（家計の25〜30％以内が目安）
返済期間を決定（最長35年だが繰上返済も検討）
金利タイプを選択（固定・変動・ミックス型）
つなぎ融資や諸費用を含めた総額を試算
📌 シミュレーション例（借入額3,500万円／返済期間35年）
固定金利1.8％ → 月々約11.0万円
変動金利0.5％ → 月々約9.0万円（ただし金利上昇リスクあり）
💬 プロ視点アドバイス
「土地代を先に借りる場合は返済が前倒しになるため、建物完成までの資金繰りを具体的にシミュレーションしておきましょう。」
4-3: つなぎ融資の活用方法
注文住宅では「土地購入」と「建物完成」の間に資金が必要になります。この間を埋めるのが つなぎ融資 です。
📌 つなぎ融資の仕組み
土地購入代金・着工金・中間金などに利用
住宅ローン実行までの短期借入
金利は住宅ローンよりやや高い（年2〜4％が一般的）
✅ メリット
資金が途切れずスムーズに建築を進められる
住宅ローン実行までの橋渡しになる
⚠️ デメリット
金利負担が発生する
長期化すると返済負担が大きくなる
💬 実体験談（40代男性・名古屋市）
「つなぎ融資を利用しましたが、工期が半年延びてしまい、予定より50万円以上余分に金利を支払う結果になりました。施工スケジュール管理がいかに重要か痛感しました。」
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✅ 第4章まとめ
金利タイプは「固定の安心」「変動の低金利」を比較し、自分のライフプランに合ったものを選ぶ。
資金計画では「土地先行返済」と「建物完成後の返済」を両方見込む必要がある。
つなぎ融資は便利だが、工期遅延リスクで余計な金利負担が生じる可能性があるため要注意。
5-1: 住宅ローン控除の基本と要件
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、建物の取得や新築に対して適用される税制優遇制度です。
📌 住宅ローン控除の基本要件（2025年時点）
借入期間：10年以上
床面積：50㎡以上（合計所得1,000万円以下は40㎡以上可）
住宅ローンの対象：建物代＋一部の付帯工事
控除率：年末ローン残高の0.7％（控除期間13年）
⚠️ 注意点
土地代のみを対象にした借入は控除の対象外
建物が完成し入居して初めて控除が受けられる
増改築やリフォームにも条件を満たせば適用可能
5-2: 土地代込みの住宅ローンに関する控除
「土地＋建物」をまとめて住宅ローンで借りるケースもあります。この場合、控除対象になるのは建物部分のみです。
📊 借入額と控除対象のイメージ
借入総額 | 内訳 | 控除対象 | 控除不可 |
4,000万円 | 建物 2,800万円 + 土地 1,200万円 | 建物 2,800万円分 | 土地 1,200万円分 |
👉 控除を計算する際は、金融機関や税務署が「建物と土地の借入割合」を明確にしておく必要があります。
💬 実体験談（東京都・40代男性）
「建物3,000万円・土地1,000万円を同時に借りたのですが、税務署に確認したところ控除は建物分だけと言われました。土地にも適用されると思い込んでいたので、事前にしっかり確認すべきでした。」
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5-3: 別の銀行での融資先選択のメリット
土地と建物で別々の銀行を利用するケースもあります。
✅ メリット
土地：地銀・信用金庫（融通が利きやすい）
建物：メガバンクやネット銀行（金利が低い）
それぞれの得意分野を活かせる
⚠️ デメリット
返済管理が複雑になる
手数料が二重にかかる場合がある
税務処理で控除の計算がやや複雑になる
📌 選択の目安
土地先行購入なら「地元の金融機関」
建物ローンは「低金利の全国型金融機関」
住宅ローン控除は建物部分にしか使えないため、建物ローンで有利な金利を選ぶのが鉄則w
✅ 第5章まとめ
住宅ローン控除は 建物部分のみ が対象。土地だけの借入は控除を受けられない。
土地＋建物を同時借入しても、対象は建物分に限定される。
融資先を分ける戦略も有効だが、管理の複雑さに注意。
6-1: 土地と建物に分けた融資のリスク
土地と建物を別々で融資すると、次のようなリスクが発生します。
📌 主なリスク
二重返済リスク：土地ローンの返済が先に始まり、建物完成前から返済負担が発生する
建築計画遅延リスク：施工業者選定や確認申請が遅れると、つなぎ融資の金利負担が増える
担保評価リスク：土地の評価が低い場合、希望額を借りられないことがある
💬 実体験談（千葉県・30代男性）
「土地先行でローンを組んだら、建物業者がなかなか決まらず、半年以上土地ローンだけ返済していました。家賃も払っていたので、家計がかなり厳しくなりました。」
👉 対策
建築業者を早めに決定する
資金繰りを想定し、生活防衛資金を半年分以上確保しておく
6-2: 金利上昇の影響と対策
2025年以降、日銀の金融政策変更により金利が上昇傾向になる可能性があります。
📊 金利上昇の影響例（借入額3,500万円／返済期間35年）
金利1％ → 月々約9.9万円
金利2％ → 月々約11.5万円（年間18万円負担増）
金利3％ → 月々約13.1万円（年間38万円負担増）
👉 対策
固定金利で借入をして返済額を安定させる
変動金利を選ぶ場合は「繰上返済資金」を準備してリスクヘッジ
金利上昇に備えて家計に余裕を持たせる
6-3: 家づくりにおける注意点
土地と建物を別々に扱う住宅ローンでは、契約や工期に注意しないと大きなトラブルにつながります。
⚠️ よくある注意点
建築確認申請が通らず、ローン実行が遅れる
土地購入後に地盤改良が必要となり、追加費用が数百万円発生
工事遅延によりつなぎ融資期間が長期化する
✅ 対策リスト
土地購入前に地盤調査を実施する
建築スケジュールを住宅会社と綿密に共有する
契約時に「追加費用項目」を必ず確認する
💬 プロ視点アドバイス
「土地と建物を別々に扱う場合、資金繰り・スケジュール管理・リスク管理の3点セットが不可欠です。特に“二重返済”のリスクをどうカバーするかを最優先に考えましょう。」
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✅ 第6章まとめ
土地と建物を分けて借入すると、二重返済・工期遅延・評価不足のリスクがある。
金利上昇リスクを想定した資金計画が重要。
土地購入前の調査や建築スケジュール管理でトラブルを回避できる。
7-1: 住宅ローン選びの総まとめ
本記事で解説したように、住宅ローンは土地と建物で仕組みや控除対象が異なるため、正しい理解が欠かせません。
📌 ポイント整理
土地ローン：購入時に融資実行。担保価値は高いが住宅ローン控除の対象外。
建物ローン：完成・引渡し時に融資実行。住宅ローン控除が適用され、節税効果が大きい。
つなぎ融資：土地購入と建物完成の間をカバーする短期融資。金利負担に注意。
金利選択：固定は安心、変動は低金利。将来の家計リスクを見込んで選択。
👉 結論：土地と建物を一括で考えるよりも、それぞれの特徴を理解し、資金計画と返済戦略を立てることが成功のカギです。
7-2: 最適な融資形態を探る方法
自分にとって最適な住宅ローンを探すには、次のステップを踏むのが効果的です。
✅ チェックリスト
土地購入と建物建築のスケジュールを整理
融資額の総額と月々返済額をシミュレーション
住宅ローン控除の対象範囲を確認
金利上昇シナリオで家計を再チェック
複数の金融機関で条件を比較（地銀・メガバンク・ネット銀行）
💬 実体験談（名古屋市・30代女性）
「住宅ローンを一度はメガバンクで申し込もうとしましたが、地銀の担当者が地域の補助制度を教えてくれたため、結果的に数十万円得をする選択ができました。比較は必須だと実感しました。」
7-3: 読者へのアドバイスと次のステップ
最後に、これから住宅ローンを検討する読者へのアドバイスをまとめます。
📌 プロ視点アドバイス
「土地先行取得」は資産確保の観点で有効だが、二重返済リスクを必ず計算に入れる
建物ローンは控除制度が使えるため、節税効果を最大化する資金計画を意識する
つなぎ融資は便利だが、工期遅延で金利負担が増えるリスクがあるので工事計画の管理が重要
金利は今後変動の可能性が高いので、長期安定を望むなら固定金利、余裕資金があるなら変動金利と住まい手のライフスタイルに合わせる
👉 次のステップ
金融機関の事前審査を複数受ける
建築スケジュールと資金繰りをシミュレーションする
住宅会社・工務店と密に相談し、無理のない返済計画を立てる
✅ 最終まとめ
住宅ローンは「土地と建物」で考え方が異なり、制度・控除・返済リスクを理解せずに契約すると後悔につながります。大切なのは、資金計画を多角的に検討し、自分に最適な融資方法を選ぶこと。これにより、安心して理想のマイホームを実現できるでしょう。
