初めての注文住宅でも安心！住宅ローン手続きや流れ完全攻略法
- 将士 飴本
- 5月24日
- 読了時間: 18分
更新日：7月4日
目次（注文住宅 流れ ローン）
1. 初めての注文住宅と住宅ローンの流れ
1-1. 注文住宅を検討する理由とメリット
注文住宅を検討する理由は、何と言っても“理想の家”を実現できるからです。建売住宅にはない自由度や、デザイン・設備のカスタマイズ性の高さは多くの家族にとって大きな魅力。たとえば、子どもがのびのび過ごせる広いリビングや家事効率を追求した間取り、在宅ワーク対応の書斎、ペット専用スペースなど――すべて家族の価値観やライフスタイルに合わせて作れます。
加えて、注文住宅は「住宅性能」「省エネ性能」「断熱性」「耐震性」なども要望に合わせて選択・強化でき、長期的な満足度・資産価値の高さも大きな魅力。“家族の将来”や“10年後・20年後”の暮らしまで見据えたプランニングができるのが、注文住宅の最大のメリットです。
【補足】
ハウスメーカーや大手工務店の調査でも、「子どもの成長や二世帯同居、在宅ワーク、将来の介護を見越して設計した」という声は年々増加。将来を見据えた“可変性”や“将来性”を注文住宅に求める傾向が明らかです。1-2. 住宅ローンを理解するための基本概念
住宅ローンは、マイホームを建てる人の9割以上が利用する“長期・高額”の借入。注文住宅の場合、「土地取得費」「建物本体工事費」「付帯工事費（外構・インフラ・地盤改良など）」「諸費用（登記・税金・火災保険など）」――これらすべてをまかなう資金が必要です。
住宅ローンは、金融機関（銀行・信用金庫・JA・ネット銀行など）から資金を調達し、最長35年など長期間で分割返済していきます。住宅ローンの種類・返済計画・金利タイプの選択は「数百万円〜数千万円規模の差」を生むこともあり、家づくりの“成否”や“家計の安定”に直結します。
住宅ローンの一般的な流れ
事前審査（仮審査）
本審査
契約・融資実行
返済開始
「注文住宅の場合は“土地決定前”や“プラン決定前”にローン相談を始めるのが鉄則」です。
1-3. なぜ住宅ローンが必要なのか
自己資金のみで土地・建物を購入できる家庭は少数派。多くの人が住宅ローンを活用しています。ローンを組む最大のメリットは、手持ち資金を残しつつ「理想の家」を手に入れられる点。また、住宅ローン控除（減税制度）が適用されることで“節税効果”も得られます。手元資金を全て使わず、教育費や将来の備え、急な出費にも備えられる点も大きな安心材料。
【体験談・専門家コメント】
「住宅ローンを利用しなければ、我が家は今も賃貸のままだったと思います。無理のない返済計画を立てれば、教育資金や老後資金も同時に準備でき、結果的に安心してマイホームの夢を叶えられました」（30代男性・岡山）2. 住宅ローンの種類と選び方
2-1. 住宅ローンの基本：固定金利と変動金利の違い
住宅ローンを選ぶ際に、まず悩むのが「金利タイプ」。代表的なのは固定金利型と変動金利型の2種類です。
項目 | 固定金利型 | 変動金利型 |
金利の変動 | 一定 | 市場の金利変動により上下 |
毎月の返済額 | 変わらない | 金利の変動により返済額が増減 |
リスク | 金利上昇の影響を受けず安心 | 金利が上昇すると返済額が増えるリスク |
向いている人 | 長期的な安定・計画性を重視 | 目先の低金利や短期返済を優先したい |
固定金利型は返済総額が確定しやすく、長期的な家計設計に安心です。一方、変動金利型は当初の金利が低めに設定されていることが多く、「まずは月々の負担を抑えたい」「将来、繰上返済や借換えも見込む」という方に人気です。ただし、変動金利型は将来的な金利上昇リスクを常に意識する必要があります。
【専門家の声】
「金利タイプはライフプランや返済期間、家計の安定度、将来の収入変動も考慮し、ご夫婦やご家族で納得するまでシミュレーションして決めましょう。」2-2. 金融機関選びのポイントとおすすめの銀行
住宅ローンの実際の借入先は、**都市銀行・地方銀行・信用金庫・ネット銀行・住宅金融支援機構（フラット35）**など様々です。
金融機関選びのポイント
金利（全期間・当初固定）
団体信用生命保険（団信）の保障内容
事務手数料や保証料などの諸費用
繰り上げ返済手数料の有無や金額
審査のスピード・厳しさ
住宅ローン控除の適用条件
近年はネット銀行の金利が最安水準であることも多いですが、団信（がん特約など）や店舗サポート、審査の柔軟性までしっかり比較しましょう。また、フラット35は「長期間金利固定」でライフプランの安定を優先したい人に特に支持されています。
【最新の金利・キャンペーン比較のコツ】
金利は毎月変動するため、申込時点の最新情報を複数比較する
「住宅会社提携ローン」や「紹介キャンペーン」などで金利優遇や特典が付くことも
夫婦ペアローンや親子リレーローンも要チェック
信頼性の担保日本銀行や住宅金融支援機構など公的機関の統計でも、「ネット銀行の利用増」「フラット35の堅調」「団信の保障重視」という傾向が明確に出ています。2-3. つなぎ融資の活用法と注意点
注文住宅では、「土地購入→設計・工事→完成→入居」と長期にわたり資金が必要です。この過程で、**住宅ローンの本実行（融資実行）は“建物完成後”**となるため、それまでの「つなぎ資金」が必要な場合があります。
つなぎ融資とは？
建物完成までの土地代・着工金・中間金などを一時的に借りる短期ローン
建物完成後、本融資が実行されると一括返済
注意点・デメリット
つなぎ融資は本融資よりも金利が高い場合が多い
事務手数料・保証料が別途発生する
本審査が通らなかった場合、リスクも大きい
早めに金融機関やハウスメーカー・工務店と資金スケジュールを調整し、「つなぎ融資の有無・条件・コスト」を必ず確認しましょう。
【体験談】
「つなぎ融資の仕組みを知らずに焦りました。土地契約や工事進捗に応じた資金スケジュールをきちんとシミュレーションしておくのが大事だと痛感しました」（40代・兵庫県）3. 住宅ローン申請の流れと必要書類
3-1. 事前審査の意味とタイミング
注文住宅の購入・建築では、住宅ローンの事前審査（仮審査）が最初の大きなステップです。この審査は、「自分たちがいくらまで借りられるか」「金融機関が融資可能と判断するか」を早期に把握できる、非常に重要な手続きです。
事前審査の主な流れ
金融機関や住宅会社が用意する申込書に、年収・勤務先・家族構成・希望借入額などを記入。
「本人確認書類」「源泉徴収票」「健康保険証」など最低限の資料を提出。
金融機関は「個人信用情報」や「勤務状況」「他の借入の有無」などをチェック。
早ければ1～3日程度で審査結果が判明。
事前審査を行うベストタイミング
土地契約前、間取りや建物プラン確定前でもOK
「この予算で本当に住宅ローンが通るのか？」という不安がある場合は早めに動くのが鉄則
特に「転職したばかり」「自営業・フリーランス」など審査ハードルが上がる人は早めに準備
\➡ 関連記事：土地なしでも叶う！注文住宅の費用・相場と条件まとめ
【専門家のアドバイス】
事前審査は複数行に申し込んでもOK。本審査前なら信用情報に影響しません。
通過した金額＝借りられるMAX額ですが、「無理な返済にならないか」慎重に家計シミュレーションを！
3-2. 本審査の流れと重要な書類
本審査は事前審査よりも詳しく、実際の「融資可否」を確定する審査です。必要書類も大幅に増えるため、事前準備がカギとなります。
本審査に必要な主な書類
本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）
収入証明（源泉徴収票、確定申告書、課税証明書など）
健康保険証
印鑑証明書・住民票
土地売買契約書・建物請負契約書
建物の設計図・見積書
物件案内図、登記簿謄本等
他の借入（自動車ローン等）の返済明細書（該当者のみ）
本審査の主な流れ
事前審査通過後に書類一式を準備・提出
金融機関が「返済能力・担保価値（物件評価）・資金計画」等を詳細に審査
審査期間は1～2週間が目安。混雑期や書類不備があると、さらに時間がかかる場合も
審査結果について
OKの場合：正式な「融資承認通知書」が発行される
NGの場合：理由を確認し、別銀行や借入額・条件を見直して再チャレンジも可
【体験談】
「本審査で『書類の不備』や『勤務先の在籍確認』に手間取り、1ヶ月近くかかった。余裕を持った準備が本当に大事！」（30代・東京都）3-3. 融資が実行されるまでのステップ
注文住宅の住宅ローン融資（本実行）は、建物の完成・引き渡し直前に行われるのが基本です。その前に「つなぎ融資」や「分割融資」など、支払いのタイミングに応じて段階的な資金調達が必要になる場合があります。
一般的な流れ
土地購入・工事着手時：つなぎ融資（必要に応じて）を実行
建物着工・上棟時：進捗に応じて中間金払い（つなぎ融資・分割融資で対応）
完成・引き渡し時：本融資（住宅ローン）を実行＝実際のローン返済がスタート
融資実行時のポイント
金融機関・登記所での「抵当権設定登記」など手続きが必要
融資実行日は金融機関・売主・建築会社とスケジュール調整が必要
融資実行と同時に「火災保険加入」「つなぎ融資の精算」「住宅ローン控除の申請」なども準備
【実務担当者のワンポイント】
融資実行日が遅れると、引き渡しや登記に支障が出るため、「スケジュールの早期確定・関係者との密な連絡」が重要です。4. 注文住宅の資金計画と予算設定
4-1. 注文住宅購入費用の内訳と諸費用
注文住宅で本当に必要なお金は、「建物本体費用」＋「土地費用」だけではありません。付帯工事費・諸費用・予備費なども含めた総額で考えるのが大前提です。
【注文住宅の主な費用内訳・早見表】
費用項目 | 目安（30坪標準） | 内容・注意点 |
土地代 | 1,000万～2,500万円 | 立地・地域で大きく変動 |
建物本体費 | 1,500万～2,500万円 | 工事・設計・標準仕様 |
付帯工事費 | 200万～400万円 | 地盤改良、外構、インフラ引込など |
諸費用 | 150万～300万円 | 登記、火災保険、住宅ローン手数料、印紙等 |
予備費 | 100万～300万円 | オプション追加、トラブル時の“予備資金” |
合計 | 2,950万～6,000万円 | 家具家電、引越し費用、カーテン等も考慮 |
諸費用の具体的な例
登記費用・登録免許税
火災・地震保険料
ローン事務手数料・保証料
仲介手数料（土地購入時など）
印紙税（契約書貼付）
水道加入金・インフラ整備費用
【専門家のワンポイント】
“建物本体価格”だけで契約すると、後で想定外の支出が発生しやすいため、必ず全体総額（トータルコスト）で資金計画を！
引越し・家具・カーテン・家電購入費も意外と大きいので、「生活スタートに必要な費用」も忘れずに積み上げること。
4-2. 返済計画の立て方：月々の負担を軽減する方法
住宅ローンは「借りられる額」ではなく、「無理なく返せる額」で計画を立てるのが鉄則です。
【返済負担率と安全ライン】
年収 | 手取り月収目安 | 月々返済安全目安 | 年間返済安全目安 |
400万 | 約25万 | ～6.5万 | ～78万 |
600万 | 約37万 | ～10万 | ～120万 |
800万 | 約50万 | ～13.5万 | ～162万 |
返済負担率は「手取り月収の25～30％以内」が目安
ボーナス払いは“余力がある場合だけ”に
繰上げ返済（元本減額型）で総返済額を減らすのも有効
家計シミュレーションのポイント
住宅ローン返済以外の支出（教育費・車ローン・生活費・貯蓄）も加味
将来の金利上昇リスクを見込んだ「金利2倍シミュレーション」も実施
出産・子育て・進学・老後など、ライフイベントごとの収支変動も予測
【体験談】
「年収の範囲内で借りられる額が高くても、教育費や車の買い替えを考えて、余裕を持った返済計画に。将来の安心感が全然違います！」（40代・大阪）4-3. 住宅ローン減税とその活用方法
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、注文住宅の強い味方です。10年間（条件により13年）、住宅ローン残高の一定割合が「所得税・住民税」から控除される仕組み。
住宅ローン減税の基本
年末ローン残高の0.7％（2024年現在）×10年（～13年）＝最大控除額
認定住宅（長期優良・低炭素）などは上限額UP
控除しきれない分は住民税からも還付
具体的な活用シミュレーション
例：年末ローン残高3,000万円の場合、0.7％＝21万円/年×10年＝210万円控除
納税額や所得によって実際の還付額は変動
【実践アドバイス】
ローン減税の適用条件（登記面積・入居時期・床面積・住宅性能等）を必ず事前に確認
必要書類（残高証明書・登記事項証明書など）を「初年度確定申告」で忘れず提出
5. 注文住宅における注意点
5-1. 土地選びのポイントとデメリット
注文住宅で「どんな家が建てられるか」は、土地の条件によって大きく左右されます。土地選びを誤ると、せっかくの理想の家も満足度が下がってしまいます。
土地選びの主要チェックリスト
チェック項目 | ポイント・注意点 |
駅距離・アクセス | 通勤通学・将来の売却価値にも直結 |
周辺環境 | スーパー・病院・学校・公園など、日々の利便性 |
ハザードマップ | 洪水・土砂災害・液状化リスクなどを必ず事前確認 |
地盤 | 地盤改良費用が想定外に高額になる場合も |
インフラ | 上下水道・都市ガスの整備状況 |
建築条件・法規制 | 建ぺい率・容積率・用途地域・高度地区の制限 |
デメリット・落とし穴
土地探しに時間がかかると、住宅ローン仮審査の有効期限切れになる場合がある。
土地が見つかっても、造成費やインフラ整備費で想定外のコスト増加。
前面道路幅や旗竿地（細い通路の奥地）など「建築条件」の確認漏れは要注意。
高低差がある土地、盛土の土地は建築・維持費が割高に。
専門家コメント：
「土地に妥協しすぎると家づくりが本末転倒に。長い目で“暮らしやすさ”“資産価値”を両立できる土地選びを！」5-2. 建物設計で気をつけるべきポイント
注文住宅のメリットは“自由設計”ですが、自由度の高さゆえに迷いが生じやすいのも事実です。また、「やりたいこと全部盛り」で予算オーバーする失敗も多いです。
設計段階での注意事項
将来設計の反映：家族の増減や二世帯同居、介護・リフォームも見据えておく
収納量：実例では「もっと収納を増やせばよかった」という声が非常に多い
家事動線：水回り・キッチン・ランドリー・収納の配置に工夫
断熱・気密・耐震・省エネ性：本体コストだけでなく「住み心地・ランニングコスト」も要比較
モデルハウス見学時の落とし穴：オプション満載モデルで“標準仕様”との違いを必ず確認
追加工事・仕様変更のリスク
プラン決定後の「仕様変更」や「オプション追加」は高くつく
契約前に“標準仕様”と“見積範囲”を徹底チェック
【体験談】
「設計段階で“あったら便利”を詰め込みすぎて、最終的に数百万円予算オーバー。最初に“絶対必要”なものを優先し、あとは削りました」（30代・神奈川）\➡ 関連記事：【保存版】注文住宅の予算オーバーを防ぐ知恵
5-3. 失敗しないためのチェックリスト
家づくりで後悔を防ぐには、“複数業者・複数金融機関で比較”がカギです。また、家族での情報共有と担当者との密なコミュニケーションも欠かせません。
失敗しないための5つの鉄則
設計・資金・土地・ローンの各段階で「必ず複数社と比較」
住宅会社・金融機関の担当者とはLINEやメールも使い“こまめに連絡”
見積もりの「範囲」と「標準・オプション」の違いは第三者にも見てもらう
家族で「後悔ポイント」「事前確認リスト」を作成し、進捗ごとに振り返る
引渡し直前まで“現場立ち会い”や“チェックシート”を活用する
【ワンポイントアドバイス】
「“言った・言わない”のトラブルは必ず起きると思って、細かい内容も“書面化”して残しましょう。」6. 注文住宅と住宅ローンの成功事例
6-1. 成功するためのスケジュール管理
注文住宅と住宅ローンの成功には「段取り」が非常に重要です。特にローン申請のタイミングや建物・土地契約との連動は、経験者ほど「ここでつまずくと全体が遅れる」と語ります。
スケジュール管理のコツ
全体スケジュールを“見える化”しておくことが失敗回避のカギ
各ステップの担当者（営業・設計・現場・銀行など）を明確にしておく
必要書類や申請期日をGoogleカレンダーや手帳で管理
住宅ローン・注文住宅の流れ早見表
フェーズ | 期間（目安） | 主なポイント |
土地探し・仮審査 | 1〜3ヶ月 | 希望条件の整理、早めの仮審査 |
プラン・見積もり確定 | 2〜4ヶ月 | 複数社でプラン比較・資金計画 |
本審査・着工 | 1〜2ヶ月 | 本審査準備・着工スケジュール調整 |
上棟〜完成・引渡し | 3〜6ヶ月 | 現場確認・進捗管理 |
6-2. 具体的な資金計画と融資事例
成功した注文住宅とローンの具体例（実録）
家族構成：30代夫婦・子ども1人
年収：夫婦合計600万円
土地価格：1,800万円
建物価格：2,100万円
諸費用：300万円
自己資金：400万円
住宅ローン借入額：4,000万円（35年返済・金利0.7%）
月々返済額：約10.5万円
効果・ポイント
ローン減税により、10年間で約200万円の節税
「土地購入」「設計」「着工」など各段階で早め早めに資金手配・書類準備を徹底
金利優遇キャンペーンを活用して総返済額を大幅カット
【実体験コメント】
「複数の銀行で事前審査。返済比率や金利タイプを比較し、条件の良いネット銀行で契約できました。」「資金計画はFPに依頼し“教育費”“車買い替え”など将来の出費も一緒にシミュレーションしてもらったので安心でした。」6-3. 読者の声：体験談とアドバイス
読者体験談まとめ
「複数社に見積もりを依頼し、内容と金額に納得してから決断したので後悔なし」
「土地契約後にローン審査に通らず、他の土地に変更。事前審査の大切さを痛感しました」
「ローン返済の試算を何パターンも比較して無理のない範囲で建てたので、家計が苦しくならず満足」
成功者のアドバイス
「不安や疑問点は都度プロに相談。金融機関や建築会社との連携を“自分主導”で進めて」
「引渡し前に“最終現場チェック”と“住宅ローン実行日の再確認”を忘れずに」
7. 次のステップ
7-1. 住宅ローン手続きの全体の流れ
住宅ローンの手続きは「注文住宅の流れ」と密接に関係しています。各フェーズで“何をすべきか”を具体的に押さえることが、安心と失敗回避に直結します。
住宅ローン手続きのステップ
情報収集・希望条件の整理
土地、建物、諸費用などの予算を概算で把握
家族で「必要な広さ・場所・性能」を共有し、優先順位をつける
金融機関・ローン商品の比較検討
ネット銀行、メガバンク、地方銀行、フラット35などを比較
金利タイプ（固定・変動）、団信、保証料、繰上返済手数料も要チェック
土地・建物プランの決定と事前審査申し込み
土地が決まり次第、事前審査を各銀行で並行して実施
住宅会社・工務店とプランや見積もりを詰める
土地・建物契約と本審査申し込み
土地売買契約書・建築請負契約書のコピーが必要
源泉徴収票や住民票なども用意して本審査に提出
つなぎ融資・中間金支払い（注文住宅の場合）
土地決済や着工金支払い時には“つなぎ融資”が必要なケースも多い
その後、建物が完成し“表示登記”が済んだタイミングで本融資実行
引き渡しと住宅ローン返済開始
引き渡し当日に最終融資が実行され、いよいよ返済がスタート
スケジュール例：注文住宅とローンの進め方
ステップ | タイミング | ポイント |
希望条件整理・情報収集 | 家づくり初期 | 家族会議、ネット・展示場見学 |
金融機関比較・事前審査 | 土地探しと同時進行 | 必要書類準備、複数行申込 |
土地・建物契約、本審査 | 土地確定～設計決定後 | 契約書提出、細かな条件確認 |
つなぎ融資～着工 | 本審査通過後～着工 | 中間金支払い計画も立てておく |
完成・引渡し | 工事完了時 | 住宅ローン実行、登記手続き |
7-2. 自分に合ったローンを見つけるためのチェックポイント
後悔しない住宅ローン選びのために押さえておくべきポイント
金利タイプ・総返済額：長期的なシミュレーションを行い、「固定金利」「変動金利」「ミックス型」など複数パターンで比較
団信・保険内容：団体信用生命保険や“がん・三大疾病特約”の有無も要チェック
手数料・諸費用：保証料・繰上げ返済手数料・事務手数料など、見落としがちなコストまで比較
借り換えや繰上げ返済の柔軟性：将来金利上昇リスクに備え、借り換え条件や一部繰上げ返済の自由度も確認
ネット銀行・地元金融機関・フラット35の違い：実際の申込体験談や口コミも参考にすると安心
7-3. 注文住宅実現への第一歩：今すぐ始めるべきこと
住宅ローンも注文住宅も「準備がすべて」。まずは小さな一歩から行動を始めましょう。
希望条件と資金計画を家族で話し合う
ライフプランを踏まえて「何年住みたいか」「子育て・老後のことも考える」
土地・建物の情報収集をスタート
ネットや見学会、ブログやSNSで情報を集め、気になった物件や会社はすぐ資料請求
住宅ローンシミュレーションを試す
複数パターンで“無理なく返せる金額”を探る
早めの事前審査で自分の“借入可能額”を把握
具体的な予算が決まることで、土地探しや建物プランも現実的に進めやすくなる
住宅会社・金融機関は“複数相談”が鉄則
比較することで本当に自分に合ったプランが見つかります
まとめ
「注文住宅 流れ ローン」は、最初は複雑に思えても、一つ一つ段階ごとに整理して行動すれば、確実に夢のマイホームに近づきます。経験者や専門家の情報も積極的に活用し、納得いく家づくりと安心できる資金計画を実現しましょう。
しっかりとした準備と情報収集、そして複数社比較が“後悔しない家づくり”の最大の武器です。この記事が、あなたの家づくりの第一歩となり、理想の住まい実現に役立つことを心から願っています。
見積もりに不安があるなら「見積もりバンク」へ
見積書にはプロでも見落とすポイントが多く存在します。
だからこそ、第三者の視点でチェックすることが大切です。
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