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「住宅ローンに通ったから安心」は危険！注文住宅の資金計画で見落とされがちな落とし穴
- 将士 飴本
- 5月7日
- 読了時間: 16分
更新日：8月26日
目次
1-1. 注文住宅のための住宅ローンとは？
1-2. 住宅ローンの種類と特徴
1-3. 住宅ローン金利の選び方
2-1. 事前審査の重要性と流れ
2-2. 本審査のタイミングと必要書類
2-3. 融資が実行されるまでのステップ
3.資金計画の立て方
3-1. 注文住宅にかかる基本的な費用とは
3-2. 土地なしでの家づくりの資金計画
3-3. つなぎ融資・分割融資の活用法
4-1. 住宅ローン控除の対象と申請方法
4-2. 控除を最大限に活用するためのポイント
5-1. 住宅ローンを取り扱うおすすめの銀行
5-2. 金融機関ごとの特徴と比較
6-1. 住宅ローン承認後に気をつけるべきポイント
6-2. 家づくりのタイミングと注意点
7-1. 予算オーバーした場合の対処法
7-2. 将来設計を考慮した柔軟なプランニング
7-3. 資金計画見直しの具体的ステップ
8-1. 住宅ローン返済のリスクと対策
8-2. 家づくりの理想と現実を把握する方法
9-1. 安心して家を建てるための取組みと心構え
9-2. 今後の資金計画について考えるべきこと
第1章：住宅ローンの基本を理解しよう
1-1. 注文住宅のための住宅ローンとは？
注文住宅を建てる際に利用される住宅ローンは、土地購入＋建物建築費＋諸費用をまとめて借入できる金融商品です。建売や中古住宅と違い、建物完成前に資金が必要になるため、**「つなぎ融資」や「分割融資」**といった特有の仕組みがあります。
👉 注文住宅の住宅ローンは「土地と建物を一体で資金計画に組み込む」点が大きな特徴であり、ここを理解していないと資金ショートの原因になります。
\➡ 関連記事：初めての注文住宅でも安心！住宅ローン手続きや流れ完全攻略法
1-2. 住宅ローンの種類と特徴
住宅ローンには複数の種類があり、金利や返済方法の違いによって総返済額は数百万円単位で変わります。
代表的な住宅ローンの種類
種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
固定金利型（フラット35など） | 返済終了まで金利が一定 | 将来の返済額が安定 | 初期金利が高い |
変動金利型 | 金利が半年ごとに見直し | 初期金利が安い | 将来返済額が上がるリスク |
固定期間選択型 | 5年・10年固定後に変動金利へ | 一定期間安心＋変動より有利な場合あり | 固定終了後の金利上昇リスク |
👉 注文住宅の資金計画では「今の金利だけで判断せず、35年先まで見通す」ことが欠かせません。
1-3. 住宅ローン金利の選び方
金利の選び方で住宅ローン総返済額は大きく変動します。
変動金利の落とし穴 「今の金利が低いから安心」と選ぶ人が多いですが、将来金利が1％上がるだけで返済額が大幅に増えます。 例：3,000万円借入・35年返済・金利0.5％ → 月8.0万円 → 金利1.5％に上昇 → 月9.3万円
固定金利の安心感 フラット35を利用すれば、35年間返済額が変わらず安心。ただし初期金利は高め。
👉 「住宅ローンは通れば安心」ではなく、金利タイプをどう選ぶかが資金計画の最重要ポイントです。
👨💼 プロのアドバイス
営業経験上、資金計画を誤る方の多くは「ローンに通ったから大丈夫」と思い込み、金利選択や返済比率を軽視しています。ローン承認はあくまで「借りられる金額の上限」であって、「返せる金額の適正」ではありません。
第2章：住宅ローンの申込手続き
2-1. 事前審査の重要性と流れ
住宅ローンの申込はまず 事前審査（仮審査） から始まります。
事前審査で確認される内容
年収・勤続年数
クレジットカードや自動車ローンの返済状況
借入希望額と返済比率
👉 事前審査は通常 1〜3営業日で結果が出るため、土地や建物の契約前に必ず受けておくべきです。これを怠ると、せっかく希望の土地や住宅プランが決まってもローンが組めず、計画が頓挫するリスクがあります。
2-2. 本審査のタイミングと必要書類
本審査 は住宅会社との請負契約や土地契約が済んだ後に行われます。
本審査で提出する書類の例
住民票・印鑑証明
源泉徴収票や確定申告書（収入証明）
健康保険証・身分証明書
土地売買契約書・建築請負契約書
建築確認申請書や設計図面
👉 本審査は金融機関によって 1〜2週間かかることが多く、提出書類の不備や過去の信用情報で否決されるケースもあります。
2-3. 融資が実行されるまでのステップ
注文住宅の場合、建物が完成してから一括融資ではなく、段階的に資金が必要になります。
融資実行の流れ（一般例）
土地決済時 → 土地代の支払い（融資実行またはつなぎ融資）
着工時 → 工事請負金の一部支払い
上棟時（中間金） → 請負金の30〜40％
引渡し時（最終金） → 残金を支払い
👉 このとき利用するのが つなぎ融資（完成前に一時的に借りるローン）や 分割融資（段階的に実行されるローン）です。これらの仕組みを理解せずに契約すると、手元資金が不足し、予定外の借入が必要になることもあります。
👨💼 プロのアドバイス
多くの施主が「住宅ローンは引渡し時にまとめて借りる」と勘違いしています。実際には 土地代や中間金の支払いが先行するため、つなぎ融資や分割融資の仕組みを契約前に必ず確認してください。
\➡ 関連記事：家を建てる流れをマスターしよう！初心者向け完全ガイド
第3章：資金計画の立て方
3-1. 注文住宅にかかる基本的な費用とは
注文住宅では建物価格以外にも多くの費用がかかります。
注文住宅の総費用の内訳例（3,800万円の場合）
費用項目 | 金額目安 | 補足 |
建物本体価格 | 2,500万円 | 坪単価65万円×38坪 |
付帯工事費 | 400万円 | 地盤改良・外構・照明・エアコン |
諸費用 | 250万円 | 登記・印紙税・住宅ローン手数料 |
土地代 | 600万円 | 地方都市の相場例 |
引越し・家具家電費用 | 50万円 | 最低限 |
👉 よくある落とし穴は「建物価格だけを予算に入れて資金ショートする」ケースです。実際には総額で20％前後は余分にかかると想定しましょう。
\➡ 関連記事：家づくり成功の秘訣！注文住宅の予算設定のコツ解説
3-2. 土地なしでの家づくりの資金計画
土地を持っていない場合、土地購入費が大きな負担になります。
土地代の目安 首都圏：2,000万〜5,000万円
地方都市：500万〜1,500万円
郊外・田舎：100万〜500万円
👉 土地探しを先行すると「良い土地が見つかったが予算オーバーで建物に回せない」という状況に陥りやすいため、土地＋建物を一体で資金計画することが必須です。
\➡ 関連記事：土地なしでも叶う！注文住宅の費用・相場と条件まとめ
3-3. つなぎ融資・分割融資の活用法
注文住宅では 完成前に資金が必要になるため、つなぎ融資や分割融資を利用します。
比較表：つなぎ融資と分割融資
項目 | つなぎ融資 | 分割融資 |
仕組み | 完成時まで一時的に融資を受ける | 工事進行に合わせて分割で融資 |
金利 | 高め（2〜3％） | 通常の住宅ローン金利 |
メリット | 融資実行がスムーズ | 金利負担が少ない |
デメリット | 金利負担が増える | 対応していない金融機関もある |
👉 つなぎ融資は金利が高いので、可能なら分割融資を選ぶ方がコストを抑えられます。
👨💼 プロのアドバイス
実務経験では、つなぎ融資の金利を軽視して後悔する方が多いです。3,000万円を半年間つなぎ融資で借りると、利息だけで約30万円発生することもあります。「つなぎ融資があるから安心」ではなく、融資方法の選択で数十万円単位の差が出ることを理解しておきましょう。
第4章：住宅ローン控除を賢く使う
4-1. 住宅ローン控除の対象と申請方法
住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税・住民税から控除できる制度です（2025年時点）。
控除の基本条件
住宅の床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上でも対象）
返済期間が10年以上のローン
自ら居住するための住宅であること
新築・中古ともに対象（築年数条件あり）
控除の申請方法
初年度：確定申告（必要書類：住宅ローン残高証明書、登記事項証明書、源泉徴収票など）
2年目以降：会社員は年末調整で手続き可能
👉 注文住宅の場合、建物完成・引渡しの翌年から控除が始まります。建築期間中は控除を受けられないため注意しましょう。
4-2. 控除を最大限に活用するためのポイント
住宅ローン控除の恩恵を最大化するためには、以下の工夫が必要です。
借入額をある程度大きくする → 控除額はローン残高に比例するため、極端に自己資金を入れすぎると控除メリットが減少。
省エネ基準を満たす住宅を建てる → ZEHや認定長期優良住宅なら控除上限が拡大される可能性あり。
夫婦でペアローンを組む → 夫婦それぞれが控除を受けられるため、合計で控除額が増えるケースがある。
確定申告を忘れない → 初年度に申告漏れすると、控除が受けられないまま終了してしまう。
👨💼 プロのアドバイス
過去に担当したお客様で、「自己資金を2,000万円入れて借入を2,000万円にした結果、控除額が半分以下になった」というケースがありました。資金計画では「借入額を抑えること」と「控除メリットを最大限に使うこと」のバランスを考えることが重要です。
\➡ 関連記事：家買う初期費用はいくら？知っておくべき全情報【2025年最新版】
第5章：家づくりにおける銀行選びのポイント
5-1. 住宅ローンを取り扱うおすすめの銀行
住宅ローンは、都市銀行・地方銀行・ネット銀行・信用金庫など、幅広い金融機関で取り扱っています。
主な金融機関の特徴（2025年時点）
銀行タイプ | 特徴 | メリット | デメリット |
都市銀行（三菱UFJ・三井住友など） | 金利は標準的、全国対応 | 信頼性が高くサポート充実 | 金利が最安ではない |
地方銀行 | 地域密着、地元不動産に強い | 担当者と直接相談しやすい | エリア外では使えない |
ネット銀行（住信SBI・楽天銀行など） | 低金利・手数料が安い | 金利が非常に低い、オンライン完結 | 対面相談ができず不安な人も |
信用金庫・労金 | 組合員や地元顧客向け | 地域のつながりで柔軟に対応 | 金利・条件がやや限定的 |
👉 「金利だけ」で選ぶのではなく、サポート体制・融資スピード・手数料も比較しましょう。
5-2. 金融機関ごとの特徴と比較
実際の銀行選びでは「総返済額＋利便性」で判断するのがポイントです。
比較チェックポイント
金利水準（固定・変動のどちらが有利か）
保証料・事務手数料（数十万円差が出る場合あり）
団体信用生命保険（団信）の内容 → がん特約や全疾病保障の有無
融資までのスピード → ネット銀行は審査が早い一方、相談はオンラインのみ
👉 例えば、ネット銀行は金利が低いけれど団信が最低限、地方銀行は金利は高めだが団信内容が充実など、特徴は真逆のこともあります。
👨💼 プロのアドバイス
実務経験上、「金利だけで銀行を選んだ結果、団信の内容が不十分で後悔した」というケースを何度も見てきました。銀行を選ぶときは、金利・手数料・団信・相談体制の4つを総合的に比較することが、安心して注文住宅を建てるためのコツです。
第6章：注文住宅における代表的な落とし穴
6-1. 住宅ローン承認後に気をつけるべきポイント
住宅ローンの審査に通ったからといって、安心してはいけません。実際に承認後に資金計画が崩れるケースは少なくありません。
承認後の代表的な落とし穴
追加工事で予算オーバー 例：外構工事、照明、カーテン、地盤改良などが見積もりに入っておらず、数百万円の追加。
融資額は足りても返済は苦しい 借りられる金額＝返せる金額ではない。実際の生活費や教育費が圧迫される。
引渡し前の収入変動 転職や産休で収入が減少すると、返済が難しくなる可能性あり。
👉 「ローン承認＝ゴール」ではなく、「無理なく返済できるか」を常に見直すことが大切です。
6-2. 家づくりのタイミングと注意点
注文住宅は建売と違い、契約から完成までに1年近くかかる場合があります。その間に想定外の出費やライフイベントが起きることも。
よくある注意点
金利上昇リスク 契約時は0.4％でも、引渡し時に0.8％へ上昇 → 月々の返済額が1〜2万円増加。
子どもの進学・出産タイミング 教育費や生活費が重なると家計が逼迫。
インテリア・外構の後回し問題 「完成時には最低限でOK」とした結果、住んでから急な出費に追われる。
👉 家づくりは「今」だけでなく、引渡し後数年の生活をシミュレーションすることが重要です。
👨💼 プロのアドバイス
営業経験で多いのは「審査に通った安心感から、仕様変更でどんどん金額が膨らんだ」という失敗です。家づくりはゴールではなくスタート。ローン承認後こそ、冷静に資金計画を見直すタイミングだと心得てください。
\➡ 関連記事：20代でマイホーム購入、失敗しないための完全ガイド
第7章：失敗しないための資金計画の見直し
7-1. 予算オーバーした場合の対処法
注文住宅では「契約時の見積もり」から金額が膨らむのはよくある話です。
予算オーバーが発生する原因例
外構工事が見積もりに含まれていなかった
キッチン・浴室などの仕様アップグレード
想定外の地盤改良費
追加の収納・間取り変更
対処法
優先順位をつける（性能 ＞ デザイン ＞ オプション）
外構やインテリアの一部は「入居後にDIY」など後回しにする
住宅会社に「減額案（VE案）」を相談する
ローン増額は最終手段（返済比率が上がり家計を圧迫）
👉 大切なのは、「借入を増やす」よりも「支出を見直す」方がリスクが小さいということです。
\➡ 関連記事：注文住宅の見積もりで予算オーバー？！失敗しない方法
7-2. 将来設計を考慮した柔軟なプランニング
資金計画は「今払えるか」だけでなく、「将来も払い続けられるか」を軸に考える必要があります。
ライフイベントと住宅ローン返済の関係
教育費：子ども1人あたり高校〜大学で1,000万〜2,000万円
車購入：10年ごとに数百万円
老後資金：夫婦で2,000万円以上必要とされるケースも
👉 家計の中で「固定支出が増える時期」を見越して、資金計画を柔軟に調整しておくことが重要です。
7-3. 資金計画見直しの具体的ステップ
見直しの流れ例
現在の見積もり総額を確認
外構・家具・諸費用などを加えた総額を再試算
家計の収支シミュレーションを再度実施
必要に応じてプラン縮小・仕様調整
補助金や優遇制度を追加検討
👉 見直しは一度きりではなく、契約前・着工前・引渡し前の3回は最低でも行うと安全です。
👨💼 プロのアドバイス
過去に担当したお客様で「契約時は予算3,200万円 → 完成時には3,600万円」になったケースがありました。その方は外構費を後回しにして乗り切れましたが、もしローン増額に頼っていたら家計が厳しくなっていたはずです。資金計画の見直しは面倒でも必ずやるべき作業です。
第8章：リスクを理解し、安心して家づくりを
8-1. 住宅ローン返済のリスクと対策
住宅ローンは35年という長期にわたるため、ライフスタイルや経済状況の変化に大きく影響を受けます。
よくあるリスクと対策
金利上昇リスク → 変動金利型では将来の上昇に備えて「固定期間選択型」や「繰上げ返済」でリスク分散。
収入減少リスク（転職・病気・景気後退など） → 団体信用生命保険（団信）で保障内容を充実させる。がん特約や全疾病保障を追加する。
教育費との重複リスク → 教育費ピーク時と住宅ローン返済が重なると家計が破綻しやすい。
老後資金不足リスク → 定年退職後も返済が残ると生活が厳しくなる。定年前に繰上げ返済を目標に設定。
👉 リスクをゼロにすることはできませんが、「最初から想定して備える」ことで被害を最小限に抑えることが可能です。
8-2. 家づくりの理想と現実を把握する方法
注文住宅は「理想を詰め込んでしまい、現実の予算を超える」というケースが非常に多いです。
理想と現実のギャップを埋める工夫
優先順位リストを作る（絶対必要／あれば便利／後から追加でも良い）
家族会議で「暮らしの必須条件」を共有する
住宅会社から提示されたプランは「減額案」も必ず確認する
「すべてを今叶える」よりも「将来カスタマイズできる設計」を選ぶ
👉 例えば、収納や外構は最低限にしておき、住んでから追加工事することで予算を守る家庭も多いです。
👨💼 プロのアドバイス
住宅営業マンとして見てきた中で、家づくりに成功する方は「理想を100％叶える」のではなく、70％を満たして30％は将来に回すという考え方をしています。注文住宅は完成して終わりではなく、住みながらアップデートできるもの。資金計画と暮らし方の両面で柔軟性を持たせることが安心につながります。
\➡ 関連記事：初めてのマイホーム購入相談で絶対失敗しない5つの秘訣
第9章：まとめ｜安心して家を建てるために
9-1. 安心して家を建てるための取組みと心構え
ここまで解説してきたように、注文住宅と住宅ローンは切っても切れない関係にあります。「住宅ローンに通ったから安心」と思った瞬間から、資金計画の落とし穴にハマる可能性が高くなります。
安心して家づくりを進めるためには：
ローンの「借りられる額」ではなく「返せる額」を基準に考える
建物本体価格だけでなく、諸費用・外構・家具家電まで含めた総額を把握する
住宅ローン控除や補助金制度など、公的制度を最大限活用する
金利タイプを慎重に選び、将来の金利上昇や収入変動リスクも考慮する
家族でライフプランを共有し、長期的な資金シミュレーションを行う
👉 家づくりの成功は「契約時点での安さ」ではなく、「35年間安心して暮らせる資金設計」によって決まります。
\➡ 関連記事：住宅購入時に知っておくべき諸費用の全貌！
9-2. 今後の資金計画について考えるべきこと
注文住宅を建てる前に、必ず以下の行動を取ることをおすすめします。
資金計画書を作成・定期的に見直す
第三者（FPや専門サービス）にチェックしてもらう
補助金・優遇制度を事前に調べて組み込む
予算の5〜10％は「余裕資金」として確保する
さらに、理想の家を実現するためには「今の暮らし」と「将来の暮らし」の両方をシミュレーションし、無理のない返済と安心のライフプランを両立させることが大切です。
👨💼 プロの最終アドバイス
これまで数多くの施主様と接してきた経験から言えるのは、資金計画の不安をクリアにできた方は家づくりを楽しめています。逆に資金の不透明さを抱えたまま契約してしまった方は、工事中や入居後に「想定外の費用」で後悔することが少なくありません。家づくりの第一歩は“資金の見える化”から。ローンに通った安心感ではなく、冷静な資金シミュレーションで未来の安心を手に入れましょう。
📚 参考文献・出典
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