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住宅購入の諸費用の内訳とは？購入前に必ず知っておきたい費用一覧
- 見積もりバンク担当者
- 7月25日
- 読了時間: 17分
更新日：10月14日
更新日：2025年10月14日
住宅購入するとき、多くの人が注目するのは「物件価格」。しかし実際には、本体価格以外に 仲介手数料・登記費用・税金・火災保険・融資関連費用 などの「住宅購入の諸費用」が発生します。
これらの諸費用は購入価格の5〜10％にのぼるのが一般的で、数百万円規模になることも。さらに入居後には固定資産税や修繕費といった維持費も加わり、資金計画を誤ると家計を圧迫しかねません。
この記事では、住宅購入の諸費用の内訳一覧と最新の費用目安（2025年版） を詳しく解説します。初心者にもわかりやすい基礎解説に加え、経験者・実務者にも役立つ節約方法や制度活用術、プロ視点のアドバイスまで網羅。購入前に必ず押さえておきたい情報をまとめました。
目次
1. 住宅購入の諸費用の全体像
1-1. 住宅購入の諸費用とは？
1-2. 住宅購入の際に知っておくべき主要項目
1-3. 新築一戸建て・建売住宅にかかる費用の違い
1-4. 住宅ローンに組み込める諸費用とは？
1-5. シミュレーションで把握する住宅購入後の費用
2. 住宅購入の諸費用の内訳
2-1. 手数料と税金の詳細な内訳
2-2. 印紙税や不動産取得税の計算方法
2-3. 融資にかかる費用の種類と金額の目安
2-4. 司法書士や仲介手数料の相場
2-5. 火災保険・地震保険の重要性と相場
3-1. 住宅購入前に行うべき資金計画
3-2. 手付金と契約時の費用を抑える方法
3-3. 法律や制度を利用して費用を軽減する方法
3-4. 都市計画税や固定資産税の有効活用
4-1. 年間の修繕費・維持費用の目安
4-2. 住宅購入後にかかる固定資産税の計算
4-3. 引越しや家具購入時の追加費用
4-4. 資金計画の見直しが必要な理由
5-1. 購入価格と諸費用のトータルを把握する
5-2. 融資の審査基準と潜在的な費用
5-3. 信頼できる金融機関との選び方
5-4. 賢い住宅購入のためのチェックリスト
1. 住宅購入の諸費用の全体像
住宅購入を検討するとき、多くの方が見落としがちなのが「住宅購入の諸費用」です。住宅の本体価格ばかりに目がいきがちですが、実際には 購入価格の5〜10％前後 の諸費用が発生します。
例えば3,500万円の一戸建てを購入する場合、少なくとも 200〜350万円程度 の諸費用を見込む必要があります。これは「仲介手数料」や「登記費用」「税金」だけでなく、火災保険や引越し費用なども含まれるためです。
1-1. 住宅購入の諸費用とは？
✅ 要約
住宅購入の諸費用とは、住宅そのものの価格以外にかかる費用の総称。契約時・引渡し時・入居後に支払うものが含まれます。
🔎 主な内訳（一覧）
不動産会社に支払う仲介手数料
登記に必要な司法書士費用
税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税）
融資関連費用（保証料・事務手数料）
火災保険・地震保険
引越し費用・家具家電購入費
📊 諸費用の全体イメージ（3,500万円の住宅購入例）
項目 | 金額目安 | 備考 |
仲介手数料 | 約110万円 | （3,500万円×3％＋6万円＋消費税） |
登記関連費用 | 20〜40万円 | 司法書士へ依頼 |
印紙税 | 1〜10万円 | 契約金額に応じる |
融資保証料 | 60〜80万円 | 借入額に応じる |
事務手数料 | 約3万円 | 金融機関による |
火災・地震保険 | 20〜40万円 | 保険期間により変動 |
引越し費用 | 10〜30万円 | 家族人数・距離で変動 |
家具家電購入 | 50〜100万円 | 初期購入分 |
合計：約270〜410万円
\➡ 関連記事：住宅にかかる諸費用の全貌｜本体価格以外で必要な費用を徹底解説
1-2. 住宅購入の際に知っておくべき主要項目
住宅購入の諸費用は一括りにされがちですが、大きく分けて 3つのカテゴリ に整理できます。
1️⃣ 公的な費用（税金類）
印紙税
登録免許税
不動産取得税
2️⃣ 住宅ローン関連費用
事務手数料
融資保証料
団体信用生命保険料（団信）
3️⃣ 生活に必要な費用
火災保険・地震保険
引越し代
家具・家電購入費
💡 ポイント
これらは「絶対に避けられない費用」と「選択によって削減できる費用」に分けて考えるのがコツです。
1-3. 新築一戸建て・建売住宅にかかる費用の違い
🏠 新築注文住宅の場合
設計契約や建築確認申請料など追加費用がかかる
外構費用は本体価格に含まれないことが多い
🏡 建売住宅の場合
仲介手数料が発生するケースが多い
仕様が決まっているためオプション費用は少ない
📊 比較表：注文住宅 vs 建売住宅の諸費用
項目 | 注文住宅 | 建売住宅 |
設計関連費 | 発生（数十万円） | 不要 |
外構工事費 | 本体に含まれない | 含まれるケースあり |
仲介手数料 | 不要（施主直契約時） | 必要な場合あり |
融資関連費用 | 発生 | 発生 |
登記費用 | 発生 | 発生 |
1-4. 住宅ローンに組み込める諸費用とは？
住宅購入の諸費用の一部は住宅ローンに組み込めます。ただし「すべてを借りられるわけではない」ため注意が必要です。
ローンに組み込めるもの
（例）
仲介手数料
登記費用
融資保証料
火災保険料（初年度分）
ローンに組み込めないもの
（例）
引越し代
家具・家電費用
地鎮祭・上棟式費用
💡 実務経験
以前ご相談を受けたお客様は「手元資金が少なく、家具購入費もローンに入れたい」と希望されました。しかし金融機関の審査では認められず、最終的にリボ払いを利用。結果的に高金利負担となり、資金計画に苦労されました。
1-5. シミュレーションで把握する住宅購入後の費用
✅ 要約
住宅購入の諸費用は「購入時だけ」ではなく、「購入後の維持費」も含めて考える必要があります。
📊 シミュレーション例（35歳夫婦・子ども2人・住宅ローン3,500万円）
項目 | 年間目安 | 備考 |
固定資産税 | 12〜15万円 | 立地・床面積により変動 |
火災保険更新 | 2〜3万円 | 長期契約の場合は10年ごと一括 |
修繕積立 | 10〜20万円 | 外壁・屋根修繕用に積立 |
光熱費 | 20〜30万円 | ZEH住宅なら削減可能 |
💡 まとめ
諸住宅購入の諸費用は「購入前の初期費用＋購入後のランニングコスト」で考える
長期的なシミュレーションを行わ ないと、返済計画が破綻するリスクがある
📌 プロ視点アドバイス
営業時代、多くのお客様が「諸費用＝契約時の支払い」だと思い込んでいました。しかし実際は「引渡し後も続く費用負担」が大きなポイントです。住宅ローン返済に加えて固定資産税・修繕積立が重なるため、将来の生活設計まで視野に入れて資金計画を立てましょう。
2. 住宅購入の諸費用の内訳
住宅購入の諸費用は多岐にわたります。特に、税金・手数料・融資費用・保険料 は避けられないため、事前に把握しておくことが不可欠です。
2-1. 手数料と税金の詳細な内訳
✅ 主な手数料・税金一覧
仲介手数料
不動産会社に支払う手数料
上限は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」
登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
所有権保存登記、移転登記、抵当権設定登記
司法書士報酬：10〜15万円が相場
印紙税
売買契約書やローン契約書に貼付
契約金額により1〜10万円程度
📊 例：3,500万円の住宅購入時の費用イメージ
項目 | 金額目安 | 備考 |
仲介手数料 | 約110万円 | （3,500万円×3％＋6万円＋消費税） |
登記費用 | 約25万円 | 税金＋司法書士報酬 |
印紙税 | 約3万円 | 売買契約＋ローン契約 |
💡 プロ視点
仲介手数料は「値引きできるのでは？」と聞かれることが多いですが、宅建業法で上限が定められているため大幅な割引は基本的にありません。まれにキャンペーンで半額になるケースもありますが、サービスの質とのバランスに注意してください。
\➡ 関連記事：注文住宅の内訳明細書とは？成功する家づくりの秘訣！
2-2. 印紙税や不動産取得税の計算方法
印紙税（売買契約・ローン契約）
契約金額が1,000万円超5,000万円以下 → 1万円（軽減税率適用中：2026年3月31日まで）
ローン契約も別途必要
不動産取得税
土地・建物の取得時に1回だけ課税
税率：固定資産税評価額×3％
ただし、新築住宅は軽減措置あり
📋 チェックリスト｜税金確認ポイント
□ 印紙税の軽減措置が適用されるか？
□ 不動産取得税の減額申請を忘れていないか？
□ 固定資産税評価額を事前に把握しているか？
💡 実体験談
広島でご相談いただいたご夫婦は「不動産取得税の通知が来て驚いた」と話されました。住宅ローンや登記で精一杯で、後からの出費を忘れがち。事前に税額シミュレーションしておくと安心です。
2-3. 融資にかかる費用の種類と金額の目安
住宅ローンを利用する場合、さまざまな融資関連費用がかかります。
代表的な費用
事務手数料（3万〜5万円、ネット銀行は定率型で借入額×2.2％の場合も）
融資保証料（借入額の2％程度、3,000万円借入で60万円前後）
団体信用生命保険料（通常は金利に含まれる）
📊 融資費用シミュレーション（借入3,000万円・35年ローン）
項目 | 金額目安 | 備考 |
事務手数料 | 33,000円 | 一般的な銀行 |
保証料 | 約618,000円 | 一括前払い型 |
団信保険料 | 0円 | 金利に含まれるケース |
💡 プロの注意点
最近は「保証料無料・手数料型」の住宅ローンも増えています。ただし一見お得に見えても、金利が高めに設定されていることが多いため 総返済額で比較 することが大切です。
2-4. 司法書士や仲介手数料の相場
司法書士報酬
所有権保存登記：3〜5万円
所有権移転登記：5〜8万円
抵当権設定登記：2〜5万円
仲介手数料
（物件価格×3％＋6万円）＋消費税が上限
3,500万円の住宅 → 約110万円
📋 チェックポイント
□ 仲介手数料の分割払いが可能か確認
□ 司法書士は指定される場合が多い（選べるケースは少数）
💡 実体験談
あるお客様は「司法書士を自分で選びたい」と希望されましたが、金融機関提携の司法書士しか認められませんでした。理由は「融資実行時に銀行と連携できることが必須」だからです。
2-5. 火災保険・地震保険の重要性と相場
火災保険
保険期間：1年〜10年（近年は最長10年まで短縮）
保険料：木造住宅で10年契約なら20〜30万円、鉄骨造で15〜25万円が目安
地震保険
火災保険とセット加入
保険料：建物評価額に応じて年間1〜3万円程度
📊 保険料の比較（広島県木造30坪・評価額2,000万円）
保険種類 | 保険期間 | 保険料 |
火災保険 | 10年 | 約24万円 |
地震保険 | 5年 | 約6万円 |
合計 | 10年 | 約30万円 |
💡 プロ視点
火災保険は「最安値」で選ぶ方が多いですが、実際の事故対応時に補償内容の差が大きく出ます。例えば「水害補償なし」を選ぶと、大雨による床上浸水が補償対象外になることも。地域リスクに応じた補償設計が重要です。
📌 第2章まとめ（プロ視点アドバイス）
住宅購入の諸費用の大部分は「税金・仲介手数料・融資費用・保険料」で構成されます。これらは削減しにくい部分ですが、制度を正しく理解すれば軽減措置やローン選択で大きな差が出ます。特に「火災保険・地震保険の補償範囲」「保証料型か手数料型かのローン選択」は、10年後に大きな影響を及ぼすため慎重に検討してください。
\➡ 関連記事：初心者必見！戸建て向け安い火災保険の選び方ガイド
3. 住宅の諸費用を抑えるための実践的方法
住宅購入の諸費用は「避けられない」と思われがちですが、実は工夫次第で数十万円単位の削減が可能です。ここでは、住宅営業マンとしての経験から、実際にお客様が取り入れて効果があった方法を紹介します。
3-1. 住宅購入前に行うべき資金計画
住宅購入の諸費用を抑える第一歩は、購入前に「見える化」することです。
📋 チェックリスト：資金計画の初期ステップ
□ 物件価格の5〜10％を諸費用として確保
□ 自己資金・ローン・親からの援助を整理
□ 引渡し後1年以内に必要な費用（引越し・家具・税金）をリスト化
□ 維持費（固定資産税・修繕費）を年単位で試算
💡 実体験
岡山のご夫婦は「物件価格3,000万円＋諸費用300万円」を想定せず、自己資金不足に。最終的に家具購入をカード払いに回し、毎月の返済が膨らんでしまいました。最初にシミュレーションしておけば回避できた典型例です。
3-2. 手付金と契約時の費用を抑える方法
手付金の一般的な目安
売買価格の5〜10％（例：3,500万円なら175〜350万円）
節約の工夫
売主に交渉して「手付金を減額」してもらう
金融機関のつなぎ融資を活用して現金支出を減らす
建売なら「手付金ゼロ円キャンペーン」を利用する
📊 比較表：手付金の支払い例
物件価格 | 通常の手付金 | 減額交渉後 | 差額 |
3,500万円 | 175万円 | 100万円 | ▲75万円 |
4,000万円 | 200万円 | 120万円 | ▲80万円 |
💡 プロ視点
「手付金を減らす＝契約の誠意が薄い」という誤解もありますが、実際は金融機関のつなぎ融資制度が一般化しており、交渉次第で十分可能です。
\➡ 関連記事：注文住宅の契約で失敗しないための5つの注意点
3-3. 法律や制度を利用して費用を軽減する方法
国や自治体の制度を活用することで、諸住宅購入の諸費用の一部を軽減できます。
主な制度（2025年時点）
住宅ローン減税（年末ローン残高の0.7％を13年間控除）
登録免許税の軽減（新築住宅の保存登記は0.15％に軽減）
不動産取得税の減額（新築住宅で1,200万円控除）
贈与税非課税制度（親・祖父母からの援助は最大1,000万円非課税）
📋 チェックリスト｜制度利用の確認ポイント
□ 不動産会社が税制優遇を説明しているか？
□ 自治体の補助金（ZEH・省エネ住宅）を調べたか？
□ 贈与を受けるなら時期と金額を計画的に決めているか？
💡 実体験
広島のお客様がZEH補助金100万円を受け、火災保険の保険料を長期契約に回すことができました。「制度利用で得た金額を諸費用に充てる」という逆転の発想が効果的です。
3-4. 都市計画税や固定資産税の有効活用
固定資産税・都市計画税とは？
固定資産税：課税標準額の1.4％
都市計画税：課税標準額の0.3％（市街化区域のみ）
節約・活用の工夫
新築住宅は「固定資産税が3年間半額（長期優良住宅は5年間）」
評価額が高すぎる場合、評価替え申請で減額できることもある
固定資産税は年4回に分納可能（キャッシュフロー管理に有効）
📊 新築住宅の固定資産税軽減例（評価額2,000万円・広島市）
税目 | 通常負担 | 軽減後 | 差額 |
固定資産税 | 28万円 | 14万円 | ▲14万円 |
都市計画税 | 6万円 | 6万円 | 0円 |
合計 | 34万円 | 20万円 | ▲14万円 |
💡 プロの補足
固定資産税は「3年目以降の負担が増える」ため要注意。初年度の軽減を見て安心しがちですが、4年目に支払いが倍増するケースがあります。資金計画に必ず組み込む必要があります。
📌 第3章まとめ（プロ視点アドバイス）
資金計画を徹底するだけで「諸費用の見落とし」を防げる
手付金や保険料は交渉・制度利用で数十万円削減可能
固定資産税は「初年度軽減→4年目増額」に注意
住宅購入の諸費用は「知らなかった」で済まされない落とし穴が多いですが、知識を持てば十分にコントロールできます。
4. 住宅購入後の維持費用について
住宅購入の諸費用だけでなく、入居後にかかる「維持費」も考慮しなければなりません。実際には、固定資産税・修繕費・保険料・引越し関連費用 などが長期的に家計を圧迫します。
4-1. 年間の修繕費・維持費用の目安
✅ 要約戸建て住宅はマンションのように修繕積立金がないため、自己管理で積み立てが必要です。
📊 修繕積立の目安（延床30坪・一般的な木造住宅）
修繕項目 | サイクル | 費用目安 |
外壁塗装 | 10〜15年ごと | 100〜150万円 |
屋根補修 | 20年ごと | 80〜120万円 |
給湯器交換 | 10〜15年ごと | 20〜40万円 |
トイレ・キッチン設備 | 15〜20年ごと | 50〜150万円 |
💡 プロの提案
年間10〜20万円程度を「修繕積立」として積み立てておくと安心です。
4-2. 住宅購入後にかかる固定資産税の計算
固定資産税の基本
課税標準額×1.4％
都市計画税がある場合は＋0.3％
📊 シミュレーション例（評価額2,500万円・都市計画税あり）
税目 | 税率 | 年間税額 |
固定資産税 | 1.4％ | 35万円 |
都市計画税 | 0.3％ | 7.5万円 |
合計 | 42.5万円 |
軽減措置
新築住宅（床面積50㎡以上280㎡以下）は3年間固定資産税が半額
長期優良住宅は5年間軽減
💡 注意点
「軽減終了後に負担増」で家計が苦しくなる例が多いです。購入前に4年目以降の負担額を必ず試算しましょう。
4-3. 引越しや家具購入時の追加費用
住宅購入後は「引越し費用」と「新生活用品購入費」が必ず発生します。
引越し費用の目安
単身：5〜10万円
家族4人：15〜30万円
繁忙期（3月・4月）は＋20〜30％高騰
家具・家電購入費の目安
ダイニングセット：10〜20万円
冷蔵庫：15〜30万円
洗濯機：10〜20万円
カーテン・照明：10〜20万円
📋 チェックリスト：入居後の支出準備
□ 引越し代は繁忙期を避けて見積もりを比較
□ 家具家電は必要最低限から揃える
□ ネット回線・カーテン費用を忘れずに計上
💡 実体験談
広島で新築を建てた施主様は「家具・家電だけで100万円以上かかった」と驚かれていました。諸費用だけでなく「入居準備金」を事前に確保することが肝心です。
\➡ 関連記事：新築引越しやる事ガイド！手続きから掃除までの完全リスト
4-4. 資金計画の見直しが必要な理由
住宅購入後も「固定費の見直し」を続けることが、家計を守る秘訣です。
見直すべきポイント
火災保険・地震保険の契約更新
固定資産税の支払い方法（年4回分納か一括）
光熱費（太陽光発電・オール電化の導入検討）
住宅ローン借り換え（低金利時にメリット大）
📊 事例：住宅ローン借り換え効果（3,000万円・残25年）
金利 | 月返済額 | 総返済額 |
現行1.5％ | 約11.9万円 | 約3,570万円 |
借換0.9％ | 約10.6万円 | 約3,180万円 |
差額 | ▲1.3万円/月 | ▲390万円 |
💡 プロのまとめ
「購入したら終わり」ではなく、数年ごとに資金計画を見直すことで数百万円規模の節約につながるケースもあります。
📌 第4章まとめ（プロ視点アドバイス）
年間10〜20万円の修繕積立が現実的な目安
固定資産税は「軽減終了後の負担増」に要注意
入居後は家具・家電で100万円単位の支出が発生
数年ごとの資金計画見直しで大幅な節約も可能
5. 予算に合わせた住宅購入プランの立て方
住宅購入は「物件価格＋諸費用＋維持費」のトータルで考えることが大切です。ここでは、予算を無理なく組み立てるための実践的なステップを解説します。
5-1. 購入価格と諸費用のトータルを把握する
✅ 要約住宅購入で失敗する多くの原因は「本体価格だけで判断してしまうこと」です。
📊 購入資金の総額イメージ（3,500万円の新築一戸建て）
項目 | 金額目安 |
物件価格 | 3,500万円 |
諸費用（8％） | 約280万円 |
入居準備費 | 約100万円 |
修繕積立（初年度分） | 約20万円 |
合計 | 約3,900万円 |
💡 ポイント
「物件価格＋10％」を最低ラインとして資金計画を立てる
入居後の1年間は「臨時費用」が発生しやすいため余裕を確保
5-2. 融資の審査基準と潜在的な費用
融資審査で重視される要素
年収に対する返済負担率（25〜35％以内が目安）
勤続年数・職業属性
他の借入状況（車ローン・カードローン）
潜在的な費用（見落としがちな支出）
団体信用生命保険（特約付き）
つなぎ融資の利息
保証料 or 手数料型ローンの総支払額差
📋 チェックリスト：融資審査前に確認すべきこと
□ 年収の30％以内に返済額が収まるか？
□ 他のローン残高を整理しているか？
□ ボーナス払いに依存していないか？
5-3. 信頼できる金融機関との選び方
銀行選びのポイント
金利の低さだけでなく「保証料・手数料の体系」を比較
地域金融機関は「柔軟な対応力」に強み
ネット銀行は「低金利」だが「審査が厳しい」傾向
📊 比較表：地銀 vs ネット銀行（3,000万円・35年ローン）
項目 | 地方銀行 | ネット銀行 |
金利 | 0.9％ | 0.5％ |
保証料 | 60万円 | 0円（代わりに手数料型） |
手数料 | 3万円 | 借入額×2.2％＝66万円 |
サポート | 対面あり | オンラインのみ |
💡 実務経験談
福山で相談を受けた施主様は「金利だけ見てネット銀行を選んだ」が、つなぎ融資が必要となり逆に費用が増えました。トータルコストを比較することが欠かせません。
5-4. 賢い住宅購入のためのチェックリスト
最後に、諸費用を含めた賢い住宅購入のための総合チェックリストを提示します。
📋 住宅諸費用＋資金計画チェックリスト
□ 諸費用を「物件価格の5〜10％」として計上したか？
□ 融資保証料・手数料・保険料を具体的に試算したか？
□ 固定資産税・都市計画税の将来負担を計算したか？
□ 修繕積立（年間10〜20万円）を計画に入れたか？
□ 引越し・家具・家電など入居準備費を確保したか？
□ 制度（住宅ローン減税・不動産取得税軽減）を最大限活用しているか？
□ 融資先を「金利＋保証料＋手数料」で総合比較したか？
□ 家族のライフプランに合った返済計画になっているか？
🚩まとめ｜諸費用を把握すれば住宅購入は怖くない
住宅購入の諸費用は「知らなかった」で済まされない大きな出費です。しかし、正しく理解して準備すれば、将来の家計に余裕を持ちながら住宅購入を楽しむことができます。
諸費用は物件価格の5〜10％が目安
購入時だけでなく入居後の維持費も考慮する
制度や交渉で数十万円単位の削減が可能
トータルコストを見据えた金融機関選びが重要
📚 参考文献
各地方自治体｜不動産取得税の軽減措置・住宅購入補助制度（例：東京都住宅取得関連情報 ）
主要金融機関公式サイト（住宅ローン商品概要ページ）
三菱UFJ銀行住宅ローン
みずほ銀行住宅ローン
楽天銀行住宅ローン
