土地なしでも叶う！注文住宅の費用・相場と条件まとめ

将士飴本
5月22日
読了時間: 18分

更新日：4 時間前

更新日：2025年09月01日

1: 土地なしでも注文住宅を実現するための概要

1-1: 土地なしの注文住宅が選ばれる理由

日本では「土地を持っている人が注文住宅を建てる」というイメージが強いですが、実際には土地なしからスタートして家づくりを進める人が約7割以上を占めています（国土交通省「住宅市場動向調査2024」より）。

土地なしの人が注文住宅を選ぶ理由には、以下のような背景があります。

自由な設計が可能：建売住宅では間取りや仕様がほぼ固定ですが、注文住宅なら「ライフスタイルに合わせた設計」が可能。
将来の資産価値を考慮：土地＋建物を合わせて取得することで、長期的に安定した資産形成につながる。
エリアを選んで家を建てられる：土地探しから始めるため、通勤・学区・周辺環境を優先して検討できる。

👉 ポイント

子育て世帯や二世帯住宅希望者は「土地なし注文住宅」を選ぶケースが多く、「自分たちの暮らしに合った環境を選べる」というメリットが重視されています。

\➡ 関連記事：失敗しない！土地探しの5つのポイントとは？

1-2: 土地代なしでの新築を考えるメリット

「土地なし」というと不利なイメージを持つ方もいますが、実際には柔軟性の高さが大きなメリットです。

資金計画をトータルで組める土地と建物をセットでローンに組み込めるため、家計のバランスを考えながら計画できる。
建築条件付き土地の利用が可能不動産会社やハウスメーカーが提供する「建築条件付き土地」を選ぶと、土地探しと建築計画を同時進行でき、時間短縮にもつながる。
親族からの土地提供との相性親から土地を譲り受ける予定がある人も、最初は「土地なし」で相談を始めることが多く、無駄な縛りがない。

👉 実際

筆者が営業時代にサポートしたケースでも「最初は土地を持っていなかったが、親が郊外に畑を持っていて、結果的にそこに建築できた」という例がありました。土地なしだからこそ選択肢が広がるのです。

1-3: 住みたい場所に土地がないときの解決策

人気エリアでは「希望の土地が見つからない」こともよくあります。そうしたときに取れる解決策は以下の通りです。

中古住宅を解体して建て替え古い建物を取り壊し、注文住宅を建築。特に都市部では主流の方法。
旗竿地や狭小地を活用一般的に人気が低く価格も安いが、設計次第で快適な家にできる。
不動産会社と連携して未公開物件を探すネットに出回る前の「水面下の土地情報」を狙うのがポイント。
エリアを少し広げて検討駅から徒歩15分圏を探していた人が、20分圏に広げた途端に選択肢が増えたというケースは多い。

✅ プロ視点のアドバイス

人気エリアに固執すると、予算オーバーや妥協した建物になりがちです。土地探しでは「希望条件の優先順位」を整理し、妥協できる点を見つけることが成功の鍵になります。

\➡ 関連記事：建築条件付き外すための3つのステップ！知られざる交渉術とは？

1-4: 土地なしでも注文ん住宅を建築できる方法とは？

土地なしから注文住宅を建てる場合、大きく分けて以下の流れで進めます。

資金計画の作成住宅ローンの上限を把握し、土地と建物に振り分ける。
土地探し不動産会社やハウスメーカーのネットワークを活用。建築条件付き土地や再建築可能物件も候補に。
建物プランの検討土地に合わせた間取り・設計を検討。狭小地や変形地でも工夫次第で快適な設計が可能。
契約・建築確認申請土地売買契約と建築請負契約を同時に進めるケースが多い。
着工〜引き渡し地鎮祭・上棟・内装工事を経て完成。土地取得から入居まで約12〜18か月が目安。

この流れを理解しておくことで、「土地なしでも家づくりは難しくない」と安心して進められます。

\➡ 関連記事：土地契約の流れと必要書類まとめ！プロが教える安全取引の極意

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2: 土地なし注文住宅の費用の相場

2-1: 予算はどのくらい？土地なしの注文住宅の費用について

土地なしで注文住宅を検討する場合、まず気になるのは「建物本体の価格」です。土地代が含まれないため、純粋に建築費用＋付帯工事費用＋諸費用がかかります。

一般的な建築費の相場（2025年時点）は以下のとおりです。

建物のグレード	坪単価目安	延床30坪の場合	特徴
ローコスト系工務店	45〜60万円	約1,350〜1,800万円	シンプルな仕様、選択肢は少なめ
中堅ハウスメーカー	65〜85万円	約1,950〜2,550万円	性能・デザインのバランスが良い
大手ハウスメーカー	85〜110万円	約2,550〜3,300万円	長期保証・ブランド力、自由度高め

👉 ポイント

「土地なし」とはいえ、建物以外に「外構工事」「登記費用」「家具・家電購入費」も必要。
平均的には建築費用に加えて総額で＋300万〜500万円を見ておくと安心です。

\➡ 関連記事：家づくり成功の秘訣！注文住宅の予算設定のコツ解説

2-2: 1000万から2000万までの新築費用の内訳

特に若い世帯（20代〜30代前半）に人気なのが「1,000万〜2,000万円台」での家づくりです。この価格帯では、土地なしで建物だけを建てるケースが多く、コストを抑えながらも十分快適な住まいを実現できます。

実際の内訳イメージを見てみましょう。

項目	費用目安	コメント
建物本体工事	1,200万〜1,500万	構造体・屋根・外壁・内装など
付帯工事（地盤改良・給排水）	100万〜200万	地盤調査次第で変動
外構工事（駐車場・庭など）	100万〜200万	シンプルにすれば抑制可能
設備・オプション	100万〜300万	太陽光・床暖房など
諸費用（登記・ローン手数料）	50万〜100万	引渡し前に必要

✅ 合計：1,600万〜2,200万円程度この金額に土地代が別途かかるのが一般的ですが、土地を親から提供される場合や相続した場合は、建物部分のみで済むため「土地なし注文住宅」が現実的になります。

\➡ 関連記事：注文住宅の相場、実はこんなに違う！知られざる価格帯とは

2-3: 土地代なしの注文住宅で住宅ローンの利用方法

土地なし注文住宅の場合、ローンの組み方に工夫が必要です。

✅ 住宅ローンの基本

通常は土地＋建物をまとめて住宅ローンに組み込みますが、土地が不要な場合は「建物分のみ」のローン申請となります。

メリット：借入額を抑えられるため、返済負担が軽くなる。
デメリット：土地を担保にできないため、金融機関によっては審査が厳しくなる場合がある。

✅ 融資の種類

フラット35建物のみの融資も可能。長期固定金利で返済計画が立てやすい。
民間銀行の住宅ローン審査基準は銀行ごとに異なるが、建物単独ローンに対応している銀行も増えている。
親子リレーローン若い世帯が利用する場合、親を連帯債務者にすることで審査通過率が上がる。

✅ 実体験談

以前サポートした30代夫婦（広島県）では、親の土地に30坪の木造住宅を建築。土地代がかからなかったため、借入は1,800万円で月々返済は約5.5万円に収まりました。結果的に賃貸よりも安いランニングコストで新築一戸建てを手に入れることができました。

\➡ 関連記事：初めての注文住宅でも安心！住宅ローン手続きや流れ完全攻略法

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3: 土地なし注文住宅の計画と資金計画

3-1: 注文住宅のプロセス：家づくりの流れ

土地なし注文住宅を検討する場合も、基本的な流れは「土地あり」と大きく変わりません。ただし、土地探しやローンの進め方で工夫が必要になります。

✅ 家づくりの一般的な流れ

資金計画
予算設定家計に無理のない返済額を算出し、建物＋諸費用に振り分ける。
目安：月収の25％以内を住宅ローン返済に充てるのが安全ライン。
住宅会社選び
工務店・ハウスメーカー・設計事務所などを比較。建物価格だけでなく、保証・アフターサポートも確認。
土地探し（必要に応じて）
親族の土地を利用する場合は省略可能。不動産会社や住宅会社と連携して候補地を探す。
建築プランの打ち合わせ間取り
・デザイン・設備を決定。狭小地や変形地の場合は設計力が重要。
契約（建築請負契約・土地売買契約）
契約内容に曖昧な表現がないか、必ず第三者の目で確認すること。
着工〜引き渡し
基礎工事 → 上棟 → 内装工事 → 検査 → 引渡し。平均的には契約から入居まで 12〜18か月が目安。

💡 プロ視点の補足

土地なし注文住宅は「土地契約と建築契約を同時進行」するケースが多いため、住宅ローンの審査タイミングやつなぎ融資が絡んで複雑になりやすいです。必ず住宅ローンに詳しい営業担当者やFP（ファイナンシャルプランナー）と相談してください。

\➡ 関連記事：初心者が押さえるべき土地を買う際の流れと重要ポイント

3-2: 必要な頭金と諸費用の把握

土地代が不要でも、建築費用に加えて「頭金」と「諸費用」は発生します。

✅ 頭金の目安

一般的には建物価格の10〜20％を頭金として準備するのが理想。
例：建物2,000万円の場合 → 頭金200〜400万円。
頭金を増やすと、借入額が減り金利総額も軽減できる。

✅ 諸費用の内訳

土地なし注文住宅でも、建築時に以下の費用が発生します。

項目	費用相場	備考
登記費用	20〜40万円	表示登記・保存登記など
火災保険料	20〜40万円	建物構造によって変動
ローン手数料	10〜30万円	銀行や借入額による
印紙税	1〜2万円	契約書に貼付
引越し費用	10〜20万円	家族構成・距離で変動
家具・家電購入	50〜150万円	新居サイズに合わせる

👉 合計すると 100万〜300万円程度を見込んでおく必要があります。

3-3: つなぎ融資と住宅ローンの選び方

土地なし注文住宅の場合、住宅ローンの実行時期に注意が必要です。

✅ つなぎ融資とは？

住宅ローンは「建物完成後の引き渡し時」に一括融資されます。しかし、実際には建築途中で以下のような支払いが発生します。

契約金（着工金）
上棟金
中間金

この資金を一時的に借りるのがつなぎ融資です。

✅ つなぎ融資の特徴

金利は通常の住宅ローンよりやや高い（年2〜4％が相場）。
完成時に住宅ローンへ一本化される。
住宅ローン審査に通過していることが前提。

✅ 住宅ローンの選び方

固定金利型（フラット35など）将来の金利上昇リスクを避けたい人向け。土地なし建築にも対応。
変動金利型（銀行ローン）金利は低め（2025年時点で0.3〜0.5％が主流）が、将来的に上昇する可能性あり。
ミックス型（金利固定＋変動の組み合わせ）安定と低金利の両立を図りたい人に人気。

実例

愛知県で30代夫婦が「親の土地に新築」したケースでは、つなぎ融資を利用しながらフラット35を選択。借入額2,000万円、返済期間35年で月々の返済は約6万円に抑えられました。土地が不要だったため、資金計画に余裕が生まれ「太陽光＋蓄電池」も導入できたという好例です。

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4: 設計と間取りの選び方

4-1: 理想の間取りを実現するためのポイント

土地なし注文住宅の場合、土地の形状や広さに合わせた間取りを考える必要があります。特に旗竿地・狭小地・変形地では、設計の工夫が住み心地を大きく左右します。

✅ 間取りを考える際の基本ポイント

採光と通風を優先南向きのリビング・吹き抜け・高窓の活用で明るさを確保。
生活動線を重視キッチン→パントリー→リビングや、洗面→ランドリー→物干しスペースの動線を最短化。
収納計画を徹底ウォークインクローゼット、土間収納、パントリーなどをバランスよく配置。
将来のライフプランを考慮子どもの成長・親との同居・在宅ワークなど、ライフステージの変化に対応できる設計を意識。

👉 実例

東京都内で20坪の狭小地に建てられた注文住宅では、3階建て＋スキップフロアを採用。結果、延床35坪の広々とした空間を確保でき、土地の制約を逆手に取った設計となりました。

\➡ 関連記事：失敗しない間取りの決め方！ポイントを徹底解説

4-2: 設計事務所やハウスメーカーとの打ち合わせ

間取りを決める過程では、依頼先によって進め方が異なります。

✅ ハウスメーカーの場合

標準プランをベースにカスタマイズ。
展示場で実際の間取りを体感できる。
打ち合わせ回数は比較的少なめ（3〜5回）。
保証やアフターサービスが充実。

✅ 工務店の場合

地元密着型で土地事情に詳しい。
自由度は高いが、プランはゼロから検討する場合が多い。
担当者の経験値によって提案力に差が出やすい。

✅ 設計事務所の場合

デザイン性や独創的な間取りに強い。
打ち合わせは多め（5〜10回以上）で時間をかける。
コストはやや高めだが、オンリーワンの家を実現可能。

💡 プロ視点の補足

依頼先を選ぶ際は「予算」だけでなく、「担当者の相性」と「要望を理解してくれるかどうか」が最重要です。土地なし注文住宅では土地の条件を踏まえた提案が必須のため、設計力のある担当者かどうかを見極めましょう。

\➡ 関連記事：設計事務所とは？知っておきたい5つのポイント

4-3: 希望を伝えて理想のデザインを作り出す

打ち合わせで後悔しないためには、要望の伝え方が非常に重要です。

✅ 要望を伝えるコツ

優先順位を3つに絞る「日当たり」「収納」「広いリビング」など、必ず叶えたい条件を明確化。
イメージ写真を共有InstagramやPinterestで参考にした写真を見せると伝わりやすい。
生活シーンを具体的に伝える「朝は子どもが3人同時に支度するので洗面台は2つ欲しい」など、生活習慣に基づいた要望は実現されやすい。
譲れない点と妥協できる点を区別予算と土地条件の制約があるため、柔軟性を持つことも大切。

✅ チェックリスト（間取り打ち合わせ前に準備したいこと）

家族構成と将来の変化を想定した希望条件を書き出したか
最低限必要な部屋数と広さを明確にしたか
希望の生活動線を図に描いてみたか
参考になる写真や事例を集めたか

👉 実例（福山市のご家庭）

30代のご夫婦が親の土地に注文住宅を建築する際、初回の打ち合わせで「将来親との同居を想定した間取り」と伝えたことで、2階にセカンドリビングを配置するプランが提案されました。結果、後からの大規模リフォームを避けられた好例です。

\➡ 関連記事：初心者でもわかる住宅デザインの選び方と失敗回避術

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5: 土地なしの注文住宅の注意点

5-1: 契約時のリスクと確認すべきこと

土地なしで注文住宅を進める場合、契約時のトラブルリスクを理解しておく必要があります。特に土地と建物を同時並行で進めるケースでは、契約内容に注意が必要です。

✅ よくあるリスク

二重契約の落とし穴先に土地を契約し、その後に建築会社と契約した結果、予算オーバーになるケース。
「一式見積もり」に注意「外構工事一式」「照明・カーテン一式」といった曖昧な見積もりは、後から追加費用が発生する可能性大。
キャンセル時の違約金契約を途中で解除すると、数十万円〜数百万円の違約金が発生する場合がある。

✅ 確認すべきポイント

契約書に「別途工事」や「オプション」の記載がないかチェック。
総額の支払い時期（着工金・中間金・竣工金）のスケジュールを把握。
契約解除時の条件・違約金の有無を必ず確認。

💡 プロ視点のアドバイス

契約前には「見積診断」や「第三者チェック」を活用することで、リスクを大幅に減らせます。特に初めて家を建てる方は、営業マンの言葉だけを信用せず、客観的な視点で判断することが重要です。

\➡ 関連記事：注文住宅のための土地探しを成功させるコツを徹底解説

5-2: 建築確認申請のポイントと手続き

土地なし注文住宅を建築する場合、建築確認申請が必須です。これは「その土地に家を建てても法的に問題ないか」を審査する手続きです。

✅ 建築確認申請でチェックされる内容

建ぺい率・容積率が法規制に収まっているか
道路に接しているか（接道義務）
防火地域・準防火地域の規制に適合しているか
斜線制限・日影規制を守っているか

✅ 注意すべき土地条件

再建築不可物件：接道義務を満たさない土地では、建て替えができない場合がある。
地盤調査の結果：地盤改良が必要になると、100万円〜200万円の追加費用が発生することもある。
農地や市街化調整区域：建築できる条件が制限されているため、専門家に確認が必須。

👉 実例

大阪府で土地なし注文住宅を検討した方が、旗竿地を購入。しかし通路部分が「幅3m未満」で接道義務を満たさず、建築不可と判明。結果的に契約をキャンセルし、多額の時間的ロスを抱えてしまったケースもあります。

5-3: 引き渡し前に確認すべき事項

家が完成しても、引き渡し前にしっかり確認しなければ欠陥やトラブルに発展する可能性があります。

✅ 引き渡し前のチェックポイント

設計図面と一致しているか窓の位置・コンセント数・収納の寸法が図面通りか確認。
内装の仕上げに不備がないかクロスの浮き・床の傷・建具のズレなど。
設備の動作確認給湯器・換気扇・照明・コンセントが正常に作動するか。
外構工事が完了しているか駐車場の舗装・フェンスの設置が契約通りか。

✅ プロがよく使う方法

施主検査：施主自身が立ち会い、細かくチェック。
第三者検査（ホームインスペクション）：専門家に依頼して、建物の施工不良を確認してもらう。

👉 体験談

筆者が担当したご家庭では、引き渡し前に「床暖房が作動しない」という不具合が発覚。事前に検査を行ったことで、引き渡し後の修理費用負担を避けられました。

\➡ 関連記事：注文住宅の外構工事、費用相場はこれだ！

家づくりの本質とは？

6: まとめ：注文住宅土地なしでも夢のマイホームを手に入れよう

6-1: 成功する家づくりのためのコツ

土地なし注文住宅は「土地を持っていない」状態から始まるため、計画性と柔軟性が重要です。

✅ 成功のコツまとめ

資金計画を最初に立てる建物費用＋諸費用を総額で把握し、無理のない返済額を決める。
土地探しと建築計画を同時進行する土地に合わせた建物プランを早めに検討することで、時間とコストを最適化。
第三者の目を入れる契約や見積もりは「専門家チェック」を受けることでリスクを回避。
生活動線を重視した間取り設計おしゃれさよりも「暮らしやすさ」を優先すると満足度が高い。

👉 プロの一言

「土地がない＝ハンデ」ではなく、むしろゼロから自由に選べるチャンスです。土地と建物を一緒に考えるからこそ、バランスの取れた家づくりができます。

6-2: 情報収集と準備の重要性

家づくりは一生に一度の大きな買い物です。土地なしから始める場合は、情報収集と比較検討が成功のカギになります。

✅ 準備でやるべきこと

土地情報の収集ネットだけでなく、不動産会社・ハウスメーカーの未公開情報も確認。
見積もり比較複数社のプランを比べて「相場感」をつかむ。
補助金・減税制度の確認
- 住宅ローン減税（2025年も継続予定）
- こどもエコすまい支援事業（省エネ住宅向け）
- 各自治体の独自補助金（太陽光・ZEHなど）

👉 体験談

広島県福山市で土地なしから家づくりを始めた30代夫婦は、補助金と太陽光の導入で年間光熱費が約12万円削減。結果的に返済計画に余裕が生まれ、家計に優しい住まいとなりました。

6-3: 今すぐ始めるためのステップアップガイド

最後に、これから土地なし注文住宅を始めたい方のために「具体的ステップ」を整理します。

✅ ステップアップガイド

資金計画を立てる自己資金・借入可能額・月々の返済額を把握。
住宅会社に相談する工務店・ハウスメーカー・設計事務所の強みを比較。
土地探しを開始エリア・学区・価格帯を絞り、未公開情報もチェック。
見積もり比較を実施複数社から提案を受け、「隠れた費用」や「条件の違い」を洗い出す。
契約前に第三者チェック見積書や契約内容を外部の専門家に診断してもらう。
理想の間取りを検討優先順位を明確にし、生活動線を重視して設計。
建築確認・着工へ申請→工事→検査→引き渡しの流れを把握し、引き渡し前に施主検査を実施。

\➡ 関連記事：家を建てる流れをマスターしよう！初心者向け完全ガイド

注文住宅の資金計画書の正しい見方

結論

土地なしから注文住宅を建てることは、決してハードルが高いものではありません。むしろ自由度が高く、資金計画を柔軟に組めるメリットがあります。

ただし、契約リスク・追加費用・土地条件の制約といった「落とし穴」も存在するため、必ず情報収集と第三者視点での確認を徹底してください。

最後に一言。「土地なし」だからこそ、家族に合った暮らし方をゼロから描けるのです。後悔しないために、一歩ずつ着実に準備を進めていきましょう。

✅ 参考文献・出典

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