初心者が押さえるべき土地を買う際の流れと重要ポイント

将士飴本
5月14日
読了時間: 15分

更新日：6 日前

1: 土地を買うための基本知識

1-1: 土地の種類と選び方

土地選びの第一歩は、「どんな土地があるのか」を知ることから始まります。

土地の種類	特徴	向いているケース
宅地	建物を建てる目的で造成された土地	一戸建て・注文住宅・分譲住宅など
更地	建物や建造物がない、完全に更地の状態	すぐに建築したい場合
古家付き土地	古い建物が残っているが土地取引が主目的	解体して新築、またはリノベ前提
農地	農業利用目的。宅地化には許可や転用手続きが必要	農業・家庭菜園向き、投資用
雑種地・山林・原野	宅地以外でさまざまな目的。将来の宅地化や資産保全目的も	レジャー用、資産分散など

土地選びのコツ（プロ視点）

用途地域や建築制限（都市計画法・建築基準法）を必ず確認
水道・電気・下水道などインフラの有無
日当たり・地盤・隣地との関係、ハザードマップもチェック
将来の用途や家族計画を見据えた広さ・形状選定

【体験談】

「駅近で見つけた更地を即決しようとしたが、用途地域が“工業地域”で住宅建築に制限があり断念。最初に“建てたい家が建てられるか”を調べるべきでした。」

1-2: 土地購入のメリットとデメリット

土地を買う最大の魅力は「自分だけの理想の家が建てられること」です。しかし同時に、建物付き中古物件にはないリスクや手間も発生します。

メリット	デメリット
理想の間取り・仕様で家を建てられる	土地探し～建築まで時間と手間がかかる
土地・建物の費用配分が自由	インフラ整備費や造成・地盤改良費が追加発生
将来の資産形成・自由なプランニングが可能	法的規制や近隣トラブル、建築不可リスクに要注意
市場価格より安い物件や好立地の発掘も	土地単体でのローン難易度・諸費用・税負担に注意

プロからの一言

「“土地を買ってから家を建てる”場合、トータルコスト・スケジュール感・手間の総量をしっかり計算することが大事。“家づくり”全体の流れを逆算して考えましょう。」

1-3: 土地購入の流れを把握しよう

土地購入の流れは大きく「情報収集→現地調査→条件交渉→契約・引渡し」の4段階です。

希望エリア・予算・条件整理　家族会議・資金計画・建築希望条件の洗い出し
物件情報収集・現地見学　不動産サイト・現地看板・仲介業者紹介・空き地巡回
土地調査・条件確認　用途地域・法規制・インフラ有無・現地地盤・周辺環境・将来性チェック
購入条件交渉・価格調整　売主・仲介業者と価格・条件交渉、建築条件や瑕疵責任の確認
売買契約・重要事項説明・登記　契約書締結、手付金支払い、司法書士手配、所有権移転登記
引渡し・諸費用精算　残代金支払い、固定資産税清算、現地立会いでの引渡し

【アドバイス】

「仲介業者選びもポイント。売主系業者か仲介かで“対応や手数料”も異なる。信頼できる専門家を早めに味方につけることが重要です」

\➡ 関連記事：土地契約の流れと必要書類まとめ！プロが教える安全取引の極意

契約前見積もり診断

2: 土地探しの具体的方法

2-1: 個人でできる土地の探し方

不動産ポータル（SUUMO、アットホーム、HOME’Sなど）を活用
Googleマップや現地散歩で「空き地」「売地看板」を自分の足で探す
地元不動産会社・ハウスメーカー・工務店にも相談（ネット未掲載情報を持っている場合あり）
役所や法務局で「登記情報」「用途地域」も調査可能

【実体験】

「ネットで見つからなかった好立地の土地を“現地の空き地看板”から発見。地主さんと直接交渉でき、仲介手数料も一部節約できました。」

\➡ 関連記事：土地なしでも叶う！注文住宅の費用・相場と条件まとめ

2-2: 人気の土地探しサイトの活用法

サイト名	特徴	おすすめポイント
SUUMO	全国物件数No.1、検索条件豊富	希望条件・相場感の把握に最適
アットホーム	地元密着、未公開物件情報が豊富	新着情報や価格変動を早くキャッチ
HOME'S	地図連動・比較機能が便利	エリアごとに相場・土地形状も把握可
Yahoo不動産	住み替え事例や市場データも参考に	既存住宅・土地・新築全て比較しやすい

コツ

「新着チェック」を毎日習慣化、競争率の高いエリアは即行動
サイトごとに“未掲載情報”があるため複数サイトの活用が必須

\➡ 関連記事：土地ありの方必見！注文住宅費用相場完全ガイド

2-3: 近くの空き土地を見つけるコツ

「近所で土地が売り出された」「意外な場所に良い土地があった」という声も多いですが、実はネットだけでは見つからない空き地も多く存在します。

具体的な探し方・コツ：

近所を“徒歩や自転車”で巡回してみる売地看板がなくても、空き家や手入れされていない土地は「これから売りに出る」ことも。近隣住民から直接情報を得られる場合もあります。
町内会・自治会を通じて情報収集地域に根差したコミュニティには“売却予定”や“空き家情報”が集まりやすい。町内会長やご近所に声をかけてみましょう。
地元不動産会社に「非公開物件」や「水面下情報」を問い合わせポータル未掲載の「未公開物件」「売主都合で広告できない土地」も意外に多いです。
役所で固定資産税課・都市計画課に「空き地」「空き家」の管理状況を確認一部自治体では空き家バンク、空き家リストなども公開中。法務局で登記情報を取れば所有者に直接アプローチも。
SNS（Twitter/X、Instagram）、地域情報アプリ（ジモティー、Nextdoorなど）も活用“譲ります” “貸します” “売りたい”情報が投稿されていることも。

【体験談】

「自治会で“この空き地、誰か活用してくれないか”という話があり、地主さんと直接話せて市場価格より安く購入できました。ご近所ネットワークも侮れません。」

\➡ 関連記事：土地探し成功のカギは〇〇！意外なポイントとは

見積もり比較レポート作成

3: 土地購入時にかかる費用

土地は「購入金額」以外にも、意外と多くの“諸費用”がかかります。資金計画は必ず“総額”で考えましょう。

3-1: 土地を買う時に注意すべき税金

土地購入時にかかる主な税金は以下の通りです。

税金の種類	概要・計算方法	目安・ポイント
印紙税	売買契約書の作成時に必要。契約金額ごとに税額が決まる。	5,000万円なら1万円（2025年時点）
登録免許税	所有権移転登記の際に発生。固定資産評価額×2％（土地の場合）	例：評価額2,000万円なら約40万円
不動産取得税	取得時1回だけ。固定資産税評価額×3％（特例で軽減も）	新築住宅用地や条件付きで軽減あり
固定資産税	毎年1月1日時点の所有者が納付。評価額×1.4％（標準税率）	都市計画税が別途加算される地域も

【アドバイス】

「印紙税や不動産取得税を見落として“予算オーバー”になる方も多いので、購入前に必ず全てリストアップしましょう。」

3-2: ローンを利用する際の諸費用

土地だけを買う場合、住宅ローンは使えず「土地専用ローン」や「つなぎ融資」になる場合も多いです。これらのローンには金利や手数料が一般の住宅ローンより高い場合があるので、諸費用も忘れずに。

費用項目	内容・相場	注意点・アドバイス
ローン事務手数料	融資額の2％前後が目安	金融機関により大きく差
保証料・団信保険料	融資額・期間に応じて発生。無料の場合もあり	一部のネット銀行では0円も増加
印紙税	ローン契約書にも別途必要	売買契約の印紙税と二重に注意
つなぎ融資利息	建物完成前に土地購入だけ先に資金が必要な場合	建物ローン実行まで利息負担が発生

【プロのアドバイス】

「土地購入＋注文住宅の方は“土地・建物一括ローン”の金融機関を探すか、“つなぎ融資”の仕組みとコストも事前に比較しましょう。」

\➡ 関連記事：初めての注文住宅でも安心！住宅ローン手続きや流れ完全攻略法

3-3: 費用を抑えるための裏ワザ

土地購入時の費用を少しでも抑えるための“リアルな工夫”もあります。

仲介手数料を交渉 or 売主物件で“ゼロ円”物件を探す
印紙税・取得税の軽減特例を必ず調査
ローンは複数社見積もりで金利・手数料を比較
“セット販売”や“業者指定条件付き”は総額で比較。条件次第で土地価格が下がることも
親族間・知人間の取引なら贈与税や登記方法も事前相談を

裏ワザ	ポイント	注意点・落とし穴
売主直販物件探し	仲介手数料（最大3％+6万円）カット可能	売主の対応・情報開示に要注意
印紙税・取得税軽減	新築建築・住宅用地の軽減措置活用	条件や申請期限の見落としに注意
ローンの一括審査	複数金融機関で見積り取得し、金利や手数料を比較	審査件数が多いと信用情報に影響する場合も

【施主の声】

「仲介手数料ゼロの物件を探して100万円以上節約できた。ネットと現地・不動産会社の情報を“足と耳”で集めるのがコツ！」

オンライン見積もり相談

4: 契約手続きの重要ポイント

4-1: 売買契約を結ぶために必要な書類

土地購入の契約時には、さまざまな書類が必要です。事前にチェックリストを作っておくと安心です。

必要書類名	用途・備考
本人確認書類	運転免許証、パスポート、マイナンバーカード等
印鑑証明書	契約・登記に使用。3か月以内のものが一般的
実印	契約書・重要書類への押印用
住民票	登記名義人を証明。複数人名義の場合は全員分が必要
預金通帳	残代金支払・引き落としに使用
資金証明書	ローン利用時。金融機関の仮承認通知など

【実体験】

「印鑑証明書の有効期限を見落として再発行、契約日が延期に。必要書類は“契約前週まで”に一式揃えるのが鉄則です。」

\➡ 関連記事：注文住宅のための土地探しを成功させるコツを徹底解説

4-2: 重要事項説明の理解

契約前には「宅地建物取引士」による重要事項説明が義務付けられています。重要事項説明書には以下のポイントが記載されています。

土地の権利関係・法的制限
都市計画・用途地域・建ぺい率・容積率
インフラ設備の状況
私道・共有部分・境界の明示
売主・仲介会社の情報、契約解除や手付金の取扱い

必ずチェックすべき点（プロ視点）：

現地の地目・登記内容・都市計画を地図や公図で実際に見せてもらう
「説明が早口・形式的」な場合も多いので、疑問点はその場で納得できるまで質問
説明書には“署名・押印”も必要。不明点があれば絶対にサインしない

4-3: 仲介手数料や登記の注意点

費用項目	概要・相場・注意点
仲介手数料	取引価格×3%＋6万円＋消費税（上限）。売主直販ならゼロ円も
登記費用	登録免許税＋司法書士報酬で20～40万円が目安
司法書士報酬	登記の内容によるが一般的に5～15万円前後
測量費用・境界確認	境界が曖昧な場合は追加費用。数万～十数万円程度

注意ポイント：

仲介手数料は「誰が支払うか」「値引きの可否」も確認
登記手続きは信頼できる司法書士に依頼、手数料見積もりは必ず取得
境界トラブルの未然防止のため、「境界標設置」や「確定測量」も推奨

【体験談】

「仲介手数料がゼロの物件を選んだら、登記費用や測量で逆に割高に。総額比較と内訳確認が大切だと実感しました。」

見積もりバンク：見積もりバンクとは？

5: 土地購入の流れ

5-1: 土地探しから購入までのステップ

情報収集・条件整理　希望エリア・予算・用途・土地の広さなど条件をリストアップ
現地調査・周辺環境の確認　日当たり・騒音・ハザードマップ・インフラの有無も現地で確認
資金計画と事前ローン審査　土地・諸費用・建築予算を含めたシミュレーション、ローン仮審査
購入申し込み・価格交渉　買付証明書提出。条件交渉・価格調整・支払いスケジュールの確認
売買契約締結・手付金支払い　重要事項説明後に契約締結。手付金（物件価格の5～10%程度）を支払い
登記手続き・残代金決済　所有権移転登記。司法書士による手続き、残代金支払い
土地引渡し・新生活準備　現地立会い・鍵や書類の受け渡し

【アドバイス】

「“買付証明書”は仮予約のようなもの。人気物件は“現金即決”や“申込競争”になることも多いので、事前準備がカギです。」

5-2: 交渉と契約確定までのプロセス

値引き交渉・条件交渉のコツ　→ “即決できる条件”や“現金払い”“契約日指定”など、売主側メリットをアピール
引渡し時期や測量・解体・残置物撤去の条件も事前協議
建築条件付き土地の場合は“建築会社との契約条件”も要確認

【施主の声】

「価格交渉は“他の購入希望者がいるか”も駆け引き材料。条件よりスピード重視の売主も多いので、即断できる準備が成功の鍵。」

5-3: 引き渡し後の注意点

名義や登記内容を司法書士と一緒に最終確認
引渡し時に“現地立会い”で境界・設備・現状不具合の確認
固定資産税や管理費・近隣挨拶も“引渡し後すぐ”に行うのがベスト
水道・電気・ガス等の名義変更、ライフライン手続きも忘れずに

\➡ 関連記事：住宅メンテナンス費用を抑えるための賢い選び方

見積もりバンク：家づくりの本質とは？

6: 土地購入後の注意事項

6-1: 固定資産税の把握と計画

土地購入後は**毎年「固定資産税」**の納付が発生します。評価額や税率は自治体によって異なり、取得直後は税額が跳ね上がることもあるため、必ず事前に納税計画を立てましょう。

項目	内容・注意点
固定資産税評価額	土地の公的評価額。購入価格と異なることが多い
税率	原則1.4％（標準税率）、都市計画税が加算される地域も
納付時期	毎年4～6月頃に「納税通知書」が送付、分割納付も可
軽減措置	住宅用地特例などで税額が1/6～1/3に軽減される場合も

【実体験】

「購入時に“評価額＝購入価格”だと思って予算組みしたら、実際の評価額が高く初年度の固定資産税が想定以上で慌てた。購入前に自治体で評価額確認を！」

6-2: 土地に関するトラブル防止策

土地は「買って終わり」ではなく、近隣との境界や管理問題、法的制限にも継続して注意が必要です。

境界標の設置・確定測量は“引渡し時”に必ず行う
土地にゴミや残置物があった場合、引渡し時に“現状確認”と“撤去義務”を明確化
近隣とトラブルになりやすい「通行権」「越境」「樹木・ブロック塀」も引渡し時に話し合い
定期的な土地の草刈り・清掃も所有者の義務。放置すると自治体から指導や罰則も

トラブル事例	防止策・対応方法
境界紛争	確定測量・境界標設置・公図チェック
不法投棄・不法侵入	フェンス設置・定期巡回・近隣への連絡
インフラ未整備	引渡し前に上下水道・電気・ガスの引き込み確認

【プロのアドバイス】

「“土地の管理責任”は所有者に。特に都市部や空き地は草刈り・ゴミ対策・防犯意識も重要です」

\➡ 関連記事：注文住宅の見積もりでよくあるトラブル事例

6-3: 建物の建築・解体に関する確認事項

用途地域や建ぺい率・容積率を確認し、希望の建物が建てられるかを再度チェック
解体が必要な場合、アスベスト調査・解体許可・残置物撤去の手順も事前確認
古家付き土地では解体費用や補助金制度も調べておくとお得

チェックポイント	補足説明
用途地域・建築条件	都市計画課などで建築可能用途を確認
解体費用・補助金	建物規模や材質による。自治体によって補助金あり
インフラ工事	新築時は「水道・下水道引込」「電柱・ガス管」要申請
建築確認申請	設計士や工務店と一緒に早めに手続きを進めるのがコツ

【施主の体験談】

「古家付き土地を購入し、自分で解体手配したが“石綿含有”で想定以上の追加費用に。解体見積り・法的手続きは早めの相談が必須です」

見積もりバンク：注文住宅の資金計画書の正しい見方

7: 地域に応じた土地購入の特性

7-1: 都道府県別の土地相場

土地の価格は地域ごとに大きく異なります。**2025年最新の「都道府県別地価相場」**を把握し、将来価値や住みやすさも視野に入れて検討しましょう。

都道府県	住宅地平均価格（2025年）	備考
東京都	約47万円／㎡	23区内は平均60万円超も
神奈川県	約30万円／㎡	横浜・川崎は高騰傾向
大阪府	約27万円／㎡	北摂・中央区は高め
愛知県	約20万円／㎡	名古屋市内はエリア差大
広島県	約12万円／㎡	中心部は高騰傾向
福岡県	約11万円／㎡	博多・天神エリアは上昇中
北海道	約4万円／㎡	札幌中心部除くと低め

【アドバイス】

「地価は同じ県内でも駅距離・インフラ・災害リスクで大きく変動。隣町で数十万円単位の差が出ることも！」

\➡ 関連記事：全国の家相場を徹底比較！住宅購入の新常識

7-2: インフラや周辺環境のチェックポイント

土地購入時にはインフラ整備・生活環境・将来性も重要です。

上下水道・電気・ガスの整備状況（田舎は引き込み費用が高額な場合も）
通勤・通学・買い物・医療など生活圏の利便性
自治体の子育て支援や補助金制度
ハザードマップ・地盤リスク・治安情報の確認

チェック項目	補足説明
インフラ状況	引込工事が必要な場合、数十万円の追加費用も
周辺施設	スーパー・病院・学校・駅までの距離
災害・治安リスク	ハザードマップ・自治体の公開情報で事前確認

【施主の声】

「インフラ未整備の土地で“水道管引込100万円超”の出費が発生。最初に“どこまで整備済みか”必ずチェック！」

7-3: 住まい方や未来の価値を考えた選択

“将来売却”や“相続”も見据えた立地選び
地域の人口動態や再開発計画も事前に調査
資産価値が落ちにくいエリアや、自治体の施策で将来性UPが見込める場所を優先

選び方のポイント	補足説明
売却しやすさ	駅近・生活圏・地形の良い土地は資産価値が安定
将来の需要	再開発・インフラ整備計画で地価が伸びる可能性
相続・賃貸運用	分割しやすい形状やエリアなら相続・賃貸転用も安心