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40年ローンがやばいと言われる理由｜安心に見える選択の落とし穴
- 見積もりバンク担当者
- 1月22日
- 読了時間: 16分
更新日：2026年01月22日
「40年ローン やばい」と検索しているあなたは、おそらく 「月々は楽そうだけど、本当に大丈夫なのか？」そんな不安を感じているはずです。
近年、住宅価格の上昇や家計事情を背景に、40年ローンは“現実的な選択肢”として広がっています。しかしその一方で、選び方を間違えると後悔につながりやすい住宅ローンでもあります。
実際に多いのは、
総返済額が想像以上に増えていた
定年後も返済が残る設計だった
金利上昇で家計が一気に苦しくなった
といった「後から分かるリスク」です。
この記事では、
✔ 40年ローンとは何か
✔ なぜ「やばい」と言われるのか
✔ 後悔しやすい人・タイミング
✔ それでも選ぶ場合の判断基準
を、実務経験に基づいて分かりやすく解説します。月々の数字だけで決めていいのか迷っている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
目次
1. 40年ローンとはどんな住宅ローンか 2. 40年ローンが「やばい」と言われる理由 3. 月々返済が楽に見える落とし穴 4. 40年ローンで後悔しやすいタイミング 5. 40年ローンが向いていない人の特徴 6. それでも40年ローンを選ぶなら確認すべき点 7. まとめ｜40年ローンは「月々の楽さ」だけで選ぶとやばい
「40年ローン やばい」と検索する人の多くは、
✔ 月々の返済を抑えたい
✔ でも将来が不安
✔ 35年では厳しいが、本当に40年でいいのか迷っている
という板挟み状態にいます。
この章ではまず、40年ローンの正体・35年ローンとの違い・なぜ増えているのかを整理し、「やばいかどうか」を冷静に判断するための前提知識を固めます。
1-1. 35年ローンとの違い
【要約】
40年ローンは「月々の返済を下げる代わりに、返済期間とリスクを延ばす住宅ローン」。
期間が5年伸びるだけ、ではない
一見すると、35年 → 40年＝たった5年の差に思えるかもしれません。
しかし住宅ローンでは、この5年が総返済額・人生設計・老後資金に大きく影響します。
基本的な違い（同条件・元利均等の場合）
項目 | 35年ローン | 40年ローン |
返済期間 | 420か月 | 480か月 |
月々返済 | 高め | 低め |
総返済額 | 抑えやすい | 膨らみやすい |
完済年齢 | 比較的低い | 高くなりがち |
※金利や借入額により差は拡大します。
銀行が説明しきれない「本当の違い」
実務で見てきた限り、金融機関や営業担当が強調するのはほぼ次の一点です。
「40年にすれば、月々◯万円下がりますよ」
しかし、「その分、人生後半まで返済が続く」という説明は、ほとんど深掘りされません。
プロ視点のアドバイス
40年ローンは「返済が楽になる商品」ではなく、**「負担を未来に送る商品」**です。
1-2. なぜ40年ローンが増えているのか
【要約】
40年ローンが増えた背景は、住宅価格の上昇・金利環境・家計の現実にある。
理由①：住宅価格の上昇が止まらない
ここ数年で、住宅取得コストは大きく変わりました。
建材価格の高騰
人件費の上昇
土地価格の二極化
結果として、**「35年ローンでは月々が厳しい層」**が急増しています。
理由②：「借りられる」と「返せる」のズレ
金融機関の審査では、
年収
勤続年数
借入比率
が重視されます。
そのため、
借りられる＝返せる
と錯覚しやすい構造になっています。
40年ローンは、このズレを表面上だけ解消する手段として使われがちです。
理由③：若年層ほど「長期ローン」を選ばされやすい
20代〜30代前半の人ほど、
返済年数を長く取れる
審査上有利
月々を抑えやすい
という理由で、40年ローンを“自然な選択肢”として提示されやすいのが現実です。
業界内部事情
「40年にしないと通らないですね」と言われた場合、それは物件価格が身の丈ギリギリというサインでもあります。
1-3. 利用できる人の条件
【要約】
40年ローンは誰でも使えるわけではなく、年齢・完済年齢・信用力が厳しく見られる。
主な条件（一般的な目安）
※金融機関ごとに差はありますが、よくある基準です。
項目 | 条件例 |
借入時年齢 | 30代前半までが有利 |
完済年齢 | 75〜80歳以下 |
年収 | 安定収入が必須 |
勤続年数 | 2〜3年以上 |
つまり、40年ローン＝若いうち限定の商品という側面があります。
見落とされがちな「完済年齢リスク」
たとえば、
35歳で40年ローン → 完済75歳
38歳で40年ローン → 完済78歳
これは、定年後も住宅ローンが残る可能性が高いことを意味します。
実体験談
「退職金で一気に返すつもりだったが、想定より少なくて不安になった」という相談は、実際に増えています。
👇もっと深く知りたい方はこちら
第1章まとめ｜40年ローンは“新しい安心”ではない
40年ローンは月々を下げる代わりにリスクを延ばす選択
増えている理由は「楽だから」ではなく「35年では届かない現実」
使える人ほど、将来への影響を深く考える必要がある
40年ローンが本当に“やばい”のかどうかは、感情論ではなく 構造的なリスク を理解することで見えてきます。
この章では、
✔ なぜ不安視されるのか
✔ どこで破綻しやすいのか
✔ なぜ後悔が起きやすいのか
を3つの理由に分解して解説します。
2-1. 総返済額が大きく膨らむ
【要約】
40年ローンがやばい最大の理由は、利息を払い続ける期間が極端に長いこと。
同じ金額を借りても、返す金額は別物
まずはシンプルな比較を見てください。（※あくまで目安／元利均等・固定金利想定）
借入額 | 返済期間 | 総返済額 | 利息差 |
4,000万円 | 35年 | 約5,300万円 | ― |
4,000万円 | 40年 | 約5,800万円 | 約＋500万円 |
たった5年延ばしただけで、数百万円単位の差が生まれます。
「月々◯万円下がる」の裏側
営業現場でよくある説明はこうです。
「40年にすると、月々1〜2万円下がりますよ」
確かに短期的には楽になります。しかし実際には、
利息を払う期間が長い
元本が減るスピードが遅い
返済後半まで負担が残る
という構造になります。
プロ視点のアドバイス
月々の差額×12か月×40年ではなく、**「人生でいくら多く払うか」**で判断すべきです。
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2-2. 完済年齢が高くなりやすい
【要約】
40年ローンは、定年後も返済が続く可能性が高い点がやばい。
完済年齢を冷静に計算する
40年ローンを組む人の多くは、30代です。
借入時年齢 | 返済期間 | 完済年齢 |
30歳 | 40年 | 70歳 |
35歳 | 40年 | 75歳 |
38歳 | 40年 | 78歳 |
この数字を見て、「老後資金と住宅ローンが重なる」ことに気づく人は意外と少ないです。
退職金頼みは、すでに危険
昔は、
退職金で一括返済
年金＋貯蓄で余裕
というモデルが成立していました。
しかし現在は、
退職金の減少
年金受給開始年齢の後ろ倒し
医療・介護費の増加
により、前提そのものが崩れています。
実体験談
「退職金で返す予定だったが、老後資金を削る選択になってしまった」という相談は、実際に増えています。
2-3. 金利変動リスクを長く抱える
【要約】
40年ローンは、金利上昇リスクを40年間抱え続ける点がやばい。
変動金利×40年の現実
現在、40年ローンを選ぶ人の多くは変動金利を利用しています。
理由は単純で、
固定金利だと月々が高すぎる
変動なら「今は」楽
だからです。
しかし40年という期間は、
金利上昇局面
景気変動
金融政策の転換
をほぼ確実に複数回経験します。
「今の金利が続く」は幻想
仮に金利が、
0.5% → 1.5%に上がっただけでも、返済額は大きく変わります。
特に40年ローンは、
元本が減りにくい
利息の影響を受けやすい
ため、後半ほどダメージが大きくなる構造です。
専門家コメント（要点）
長期ローンほど金利変動の影響は大きい40年は「読み切れる期間」ではない安心なのは“低金利”ではなく“耐えられる設計”
第2章まとめ｜40年ローンがやばい理由の正体
やばさの本質は月々ではなく総額・期間・リスク
完済年齢が高く、老後と直結しやすい
金利上昇を長期間抱える構造は想像以上に重い
40年ローンが選ばれやすい最大の理由は、**「月々の返済が現実的に見える」**ことです。
しかし、この“楽さ”は、家計の安全性を高めるものではなく、錯覚を生みやすいのが実情です。
3-1. 家計に余裕があると錯覚しやすい
【要約】
40年ローンは、返済比率が低く見えるため、余裕があると誤認しやすい。
返済比率のワナ
住宅ローンの安全性は、一般に**返済比率（年収に占める返済額）**で語られます。
年収500万円
月返済10万円→ 返済比率24%（一見安全）
40年ローンは、この数字を意図的に下げやすい。
しかし“余裕”は実在しない
実際の家計では、住宅ローン以外に以下が存在します。
固定資産税
修繕・メンテナンス費
光熱費の上昇
保険料
生活費インフレ
これらは、返済期間が長いほど確実に増える支出です。
プロ視点のアドバイス
返済比率は「今の数字」ではなく、10年後・20年後でも耐えられるかで見るべきです。
3-2. 借入額を増やしやすい心理
【要約】
40年ローンは、「買える金額」を膨らませやすい構造を持つ。
よくある心理の流れ
実務でよく見るのが、次の流れです。
35年だと月々がきつい
40年にすると収まる
「じゃあこの物件にしよう」
ここで起きているのは、予算の再設定です。
借入額が増えると、リスクは比例しない
借入額が増えると、
利息は比例以上に増える
金利変動の影響が拡大
売却時の残債リスクが上がる
にもかかわらず、月々の数字だけを見て判断してしまいます。
借入額の違いによる将来差（イメージ）
借入額 | 期間 | 将来の柔軟性 |
3,500万円 | 40年 | 繰上返済しやすい |
4,500万円 | 40年 | 余裕が消える |
5,000万円 | 40年 | 生活変化に弱い |
実体験談
「40年にしたことで、ワンランク上の家を選んだが、5年後に後悔している」という声は珍しくありません。
3-3. 将来支出を織り込めていない
【要約】
40年ローンがやばい理由の一つは、将来の大きな支出と重なりやすいこと。
40年という時間の中で起きること
40年間の返済期間には、ほぼ確実に次が含まれます。
出産・育児
教育費（大学含む）
車の買い替え
親の介護
自身の医療費
これらは一時的ではなく、重なって発生します。
教育費との同時進行は要注意
特に危険なのが、
子どもが大学生
親は定年前後
ローン返済は後半戦
というタイミングです。
典型的な負担集中期（例）
年齢 | 主な支出 |
45〜55歳 | 教育費ピーク |
55〜60歳 | 収入減少・役職定年 |
60代以降 | 医療・介護費 |
40年ローンは、この一番きつい時期に返済が残る構造です。
専門家コメント（要点）
長期ローンほど将来支出の影響を受けやすい「今払える」は判断基準にならない重要なのは「重なったときに耐えられるか」
👇もっと深く知りたい方はこちら
第3章まとめ｜楽に見える40年ローンほど危険
月々返済は家計の安全性を保証しない
借入額が増えやすく、リスクは拡大する
将来支出を織り込まない設計は破綻しやすい
40年ローンの怖さは、契約直後ではなく**「想定外が重なった瞬間」**に一気に表面化します。
ここでは、実務相談で特に多い後悔が噴き出しやすい3つのタイミングを解説します。
4-1. 教育費が重なる時期
【要約】
40年ローンは、教育費のピークと返済後半が重なりやすい。
最も家計が苦しくなる年代
一般的なモデルケースでは、教育費のピークは次の時期に来ます。
親の年齢 | 子どもの状況 | 家計への影響 |
45〜50歳 | 高校〜大学 | 支出急増 |
50〜55歳 | 大学在学 | 仕送り・学費ピーク |
一方、40年ローンではこの時期、
元本がまだ多く残っている
返済額が下がらない
繰上返済も難しい
という状態になりがちです。
「教育費はなんとかなる」という誤算
相談現場でよく聞くのが、
「奨学金もあるし、なんとかなると思っていた」
という声です。
しかし実際には、
子どもに借金を背負わせたくない
想定より進学費用が高かった
私立・下宿で一気に膨らんだ
などの理由で、家計を直撃します。
プロ視点のアドバイス
教育費は「月々」ではなく、ピーク時の合計負担で考える必要があります。
4-2. 収入が伸び悩んだとき
【要約】
40年ローンは、収入が右肩上がり前提の設計になりやすい。
想定通りにいかないキャリア
40年ローンを組むとき、多くの人が無意識にこう考えています。
昇給していくだろう
共働きが続くだろう
大きな失業はないだろう
しかし現実は、
昇給が止まる
転職で収入が一時的に下がる
配偶者の働き方が変わる
といった変化が起きます。
特に厳しくなる「役職定年前後」
50代前半〜半ばに多いのが、
役職定年
基本給の減少
ボーナス減額
です。
このタイミングでローンが残っていると、固定費の重さが一気にのしかかります。
実体験談
「収入が落ちる前提で考えていなかった」という後悔は、40年ローン相談で非常に多いです。
4-3. 金利が上昇した場合
【要約】
40年ローンは、金利上昇の影響を最も長く・最も大きく受ける。
変動金利×長期の組み合わせ
40年ローン利用者の多くは、変動金利を選んでいます。
理由は明確で、
固定だと月々が高すぎる
変動なら今は払える
からです。
しかし40年という期間は、
金利上昇局面
金融政策の転換
インフレ対応
をほぼ確実に含みます。
0.5％の上昇でも効いてくる
たとえば、
借入4,500万円
返済期間40年
の場合、金利が0.5％上がるだけで、年間数十万円の差が出ることもあります。
しかも、
元本が減りにくい
返済期間が長い
ため、回復しにくいのが40年ローンの特徴です。
専門家コメント（要点）
金利上昇は「いつか必ず来る前提」で考える40年はリスクを回避するには長すぎる耐性のない家計は一気に苦しくなる
第4章まとめ｜後悔は“重なった瞬間”に表れる
教育費×ローン後半は最も危険
収入が伸びないと設計が破綻しやすい
金利上昇は40年ローンに致命傷になりやすい
40年ローンは、選んだ瞬間に失敗が確定するローンではありません。しかし、**条件が合わない人が選ぶと“ほぼ確実に後悔する”**ローンでもあります。
ここでは、実際の相談事例から見えてきた40年ローンが向いていない人の典型パターンを3つ紹介します。
5-1. 収入に波がある
【要約】
40年ローンは、収入が安定していない人ほどリスクが増幅する。
40年ローンは「安定前提」の商品
40年ローンは、
毎月同額を
40年間
大きなブレなく
払い続ける前提で設計されています。
そのため、次のような人は要注意です。
自営業・フリーランス
歩合制・成果報酬型
業界の景気変動が激しい職種
一時的な好調は当てにならない
相談現場で多いのが、
「ここ数年は調子がいいから大丈夫」
という判断です。
しかし40年という期間では、
業界構造の変化
働き方の変化
健康リスク
が避けられません。
プロ視点のアドバイス
40年ローンは「今の収入」ではなく、**“悪い年でも払えるか”**で判断すべきです。
5-2. 老後資金を別に準備できていない
【要約】
40年ローンがやばい人の共通点は、老後資金と住宅ローンを同時に考えていないこと。
「ローンが終われば安心」という幻想
40年ローンを組む人の多くが、
定年までに何とかなる
退職金で一部返せる
老後は支出が減る
と考えています。
しかし現実には、
年金だけでは生活費が足りない
医療・介護費が増える
住まいの修繕費もかかる
という支出が待っています。
ローンと老後資金が同時進行になる危険
特に危険なのは、
住宅ローン返済
老後資金の積立
を同時にできていないケースです。
状態 | 将来のリスク |
ローン優先 | 老後破綻リスク |
老後資金優先 | 返済遅延リスク |
両立できていない | 高リスク |
実体験談
「老後資金は後で考えればいいと思っていた」という後悔は、40年ローン相談で非常に多いです。
5-3. 借入額をギリギリまで使っている
【要約】
40年ローンで最も危険なのは、借りられる上限まで借りているケース。
審査上限＝安全上限ではない
金融機関は、
返済比率
年収
勤続年数
を基準に「貸せる額」を決めます。
しかしこれは、
返せる額ではなく、回収できる可能性がある額
に過ぎません。
余白がない家計は、変化に弱い
借入額をギリギリまで使うと、
金利上昇
修繕費
収入減
といった小さな変化でも破綻リスクが急上昇します。
危険度チェックリスト
□ 借入額が年収の7倍以上
□ 貯蓄がほとんど残らない
□ 繰上返済の余力がない
2つ以上当てはまる場合、40年ローンとの相性はかなり悪いと考えた方が無難です。
専門家コメント（要点）
40年ローンは“余白”が命ギリギリ設計は長期ほど危険借入額を下げる選択も立派な判断
第5章まとめ｜向いていない人が選ぶと、やっぱりやばい
収入に波がある人はリスクが跳ね上がる
老後資金を別に考えられない人は危険
借入額ギリギリは失敗確率が高い
ここまで読んで、
40年ローンはやばい理由が多い
でも35年だと物理的に厳しい
他に選択肢がない
という状況の人もいるはずです。
結論から言うと、40年ローンは「使い方を間違えなければ即アウトではない」ただし、確認せずに選ぶと高確率で後悔します。
6-1. 繰上返済を前提に考える
【要約】
40年ローンは、最初から40年払い切る前提で組むローンではない。
「40年＝返済期間」ではない
40年ローンを比較的うまく使っている人の共通点は、
収入が安定している
ボーナスや余剰資金が出やすい
繰上返済を“戦略”として使っている
という点です。
効果的な繰上返済の考え方
特に重要なのは、早い時期の元金返済です。
タイミング | 効果 |
借入初期 | 利息軽減効果が最大 |
中盤 | 返済期間短縮に有効 |
後半 | 効果は限定的 |
プロ視点のアドバイス
40年ローンは「長く借りる」ためではなく、「最初を楽にして、途中で縮める」ための道具です。
6-2. 最悪ケースの返済シミュレーション
【要約】
40年ローンを選ぶなら、楽なシミュレーションではなく、最悪を想定する。
必ず確認すべき3つの前提
多くの人がやっていない、しかし最重要な確認がこれです。
金利が1％以上上がった場合
収入が1〜2割下がった場合
教育費が想定より高かった場合
この3つが同時に起きても払えるかを見ます。
最悪ケースチェック表（例）
想定 | 結果 |
金利＋1％ | 月返済＋◯万円 |
収入−20％ | 返済比率上昇 |
教育費増 | 貯蓄取り崩し |
1つでも「耐えられない」と感じたら、その40年ローンはやばい設計です。
専門家コメント（要点）
最悪を想定して問題ない＝安全最悪を見ない＝危険シミュレーションは希望ではなく現実で行う
6-3. 35年との比較を必ず行う
【要約】
40年ローンは、35年ローンと並べて比較して初めて判断できる。
比較すべきは「月々」ではない
比較の際、注目すべきポイントは以下です。
比較項目 | 見るべき理由 |
総返済額 | 人生で払う実額 |
完済年齢 | 老後リスク |
繰上返済余力 | 柔軟性 |
精神的負担 | 長期固定費の重さ |
多くの人が、「月々◯万円の差」だけで40年を選んでいます。
本当に見るべき質問
最後に、自分に問いかけてください。
「この5年延長は、未来の自分に説明できるか？」
これに自信をもって「YES」と言えないなら、その40年ローンは慎重になるべきです。
👇もっと深く知りたい方はこちら
第6章まとめ｜40年ローンは「使い方次第」
繰上返済前提で考えない40年ローンは危険
最悪ケースを見ない判断はほぼ失敗する
35年との比較なしで選ぶのは論外
最後に、「40年ローン やばい」という検索ワードの答えを誤解なく整理します。
結論の整理（短い要約）
40年ローンはやばい“可能性が高い”ローン
理由は月々ではなく、総額・完済年齢・リスクの長期化
仕組みを理解せず選ぶと、後悔確率は高い
40年ローンで後悔しやすい人・しにくい人
分かれ道 | 後悔しやすい | 後悔しにくい |
判断基準 | 月々重視 | 人生全体 |
比較 | していない | 35年と比較 |
想定 | 楽観的 | 最悪も想定 |
余白 | ほぼなし | 繰上返済余力あり |
最終まとめ
40年ローンは“安心そう”に見えるが構造的リスクが大きい
月々が楽＝安全ではない
正しく恐れて、正しく使うことが唯一の回避策
出典名 | 参照内容・根拠 | URL |
日本銀行 金融政策・金利動向 | 金利変動リスク・長期金利の推移 | |
総務省 家計調査 | 教育費・生活費・老後支出の実態データ | |
日本年金機構 | 年金受給開始年齢・老後収入の前提条件 | |
金融広報中央委員会（知るぽると） | ライフプラン・長期ローンの注意点 | |
全国銀行協会 | 住宅ローン商品設計・返済方法の基礎 | |
国土交通省 住宅市場動向調査 | 住宅取得世代・ローン年数の傾向 |
