住宅ローン控除還付金少なすぎる？金額が伸びない仕組みを解説

見積もりバンク担当者
1 日前
読了時間: 22分

更新日；2026年01月14日

住宅ローン控除を初めて受けたあと、「住宅ローン控除還付金少なすぎる」と感じて検索した人は多いはずです。

・年末残高が多いのに戻らない

・周りはもっともらっている気がする

・制度自体がおかしいのでは？

こうした疑問や不安は、制度を誤解したまま期待値を置いてしまった結果であることがほとんどです。

この記事では、住宅ローン控除の基本的な仕組みから、還付金が少なく感じやすい条件、よくある勘違い、さらには「少なくても損とは限らない理由」までを丁寧に解説します。

読み終えたときに、「なぜ少なく感じたのか」「本当に気にすべきポイントは何か」がはっきり整理できる内容になっています。

夫婦で住宅ローンを組む際に避けて通れない「連帯債務割合」。実際の返済負担や住宅ローン控除、そして将来の持分割合に大きく影響します。しかし、契約時に深く考えず決めてしまうと、後から「控除が使えなかった」「贈与扱いになった」「離婚・売却時に揉めた」などのトラブルが発生することも。本記事では、連帯債務の基本構造から、割合の決め方、税務上の注意点、実際のケース別シミュレーションまでを徹底解説。

3-3. 住宅価格・借入額が控除上限を超えていない【意外と多い盲点】

■ 結論要約

借入額が多くても、控除上限に届いていないと差は出ない。

■ 控除上限を意識していないケース

住宅ローン控除には、

住宅の性能区分
入居時期

によって、年末残高の上限が設定されています。

しかし実際の相談では、

「そもそも上限を超えていない」

ケースが非常に多いです。

■ よくある勘違い

「4,000万円借りたから最大控除が受けられる」
「高い家ほど還付金も多い」

これらは、半分正しく、半分誤りです。

■ 簡易整理

状況	還付金への影響
上限未満	影響なし
上限付近	理論上は有利
上限超	税額次第

■ Q&A：借入額を増やす意味はある？

Q. 控除のために借入額を増やすべき？

A. おすすめできません。金利負担の方が大きくなります。

■ プロ視点の実体験コメント

控除を最大化するために借入を増やすのは、本末転倒なケースがほとんどです。

第3章まとめ｜「少なすぎる」人には理由がある

第3章のポイントを整理します。

所得税が少ないと使い切れない
ペアローンでも必ず増えるわけではない
借入額が控除上限に届いていないケースが多い

住宅ローン控除還付金少なすぎると感じる場合、多くは「制度の欠陥」ではなく、自分の条件と控除の相性の問題です。

住宅ローン控除を受けたあと、多くの人が最初に口にするのがこの言葉です。

「思ったより全然戻らなかった…」

この感覚は、制度が悪いというより、事前に抱いていたイメージと現実がズレていたことから生まれます。

この章では、「住宅ローン控除還付金少なすぎる」と感じやすい代表的な勘違いを3つに分けて解説します。

4-1. 毎年数十万円戻ると思っていた【最大値の誤解】

■ 結論要約

「毎年◯十万円戻る」は、かなり限定的なケース。

■ なぜこの勘違いが生まれるのか

住宅ローン控除の説明では、

「最大◯◯万円控除」
「13年間控除」
「年末残高の0.7%」

といった表現がよく使われます。

これらを組み合わせると、

「毎年それなりの金額が戻る制度」

という印象を持ちやすくなります。

■ 実際の平均的な還付感覚

実務で多いのは、次のような水準です。

世帯条件	年間還付の目安
年収400〜500万円	数万円〜10万円前後
年収600〜700万円	10〜20万円前後
高所得層	20万円超（条件次第）

※あくまで一般的な傾向

■ Q&A：初年度だけ多いのはなぜ？

Q. 初年度だけ還付金が多い気がします

A. 年末調整・確定申告の関係で、まとめて戻るため多く感じるだけです。

■ プロ視点の実体験コメント

「毎年◯十万円戻る」と思っていた方ほど、実際の金額を見て落胆しやすい傾向があります。

4-2. 住宅ローン控除＝現金が増えるという誤解【本質の取り違え】

■ 結論要約

住宅ローン控除は「収入が増える制度」ではない。

■ 非常に多い思い込み

相談の現場で、意外と多いのがこの認識です。

「住宅ローン控除で、実質プラスになるんですよね？」

結論から言うと、プラスになる制度ではありません。

■ 正しい位置づけ

住宅ローン控除は、

本来払う税金を
一部、払わなくてよくする

という制度です。

つまり、

“損を減らす制度”であって、“儲かる制度”ではない

というのが正確な理解です。

■ 誤解と事実の比較

誤解	実際
現金給付	税額控除
収入が増える	税金が減る
得をする	負担が軽くなる

■ Q&A：じゃあ意味ない？

Q. それなら住宅ローン控除って意味ありますか？

A. 十分あります。ただし、期待値の置き方が重要です。

■ プロ視点の内部事情

控除額が少ないと感じる人ほど、制度を「ボーナス」のように捉えているケースが多いです。

4-3. 住民税控除の限界【最後にぶつかる壁】

■ 結論要約

住民税は「万能な受け皿」ではない。

■ 所得税で使い切れなかったら…

多くの人はこう考えます。

「所得税で引ききれなかった分は、住民税で戻るはず」

しかし、ここにも大きな誤解があります。

■ 住民税控除の制限

住宅ローン控除における住民税控除には、

年間上限額
所得割額の制限

があり、無制限ではありません。

そのため、

所得税が少ない住民税もそこまで高くない

場合、控除額が余ることになります。

■ よくあるパターン

状況	結果
所得税少	所得税で止まる
住民税も低	住民税でも止まる
控除額大	余る

■ Q&A：余った控除額はどうなる？

Q. 使えなかった控除額は翌年に繰り越せますか？

A. できません。その年で消滅します。

■ プロ視点の実体験コメント

「住民税が最後の受け皿だと思っていた」という声は非常に多いです。ここで初めて「少なすぎる」と強く感じる方もいます。

第4章まとめ｜戻らないのは「誤解が解けた結果」

第4章のポイントを整理します。

毎年大きな金額が戻る制度ではない
現金が増える制度ではない
住民税にも明確な限界がある

住宅ローン控除還付金少なすぎると感じる瞬間は、多くの場合、制度を正しく理解した瞬間でもあります。

「住宅ローン控除還付金少なすぎる」と感じるかどうかは、いくつかの要素の組み合わせで決まります。ここでは、実務上とくに影響が大きい3点を整理します。

5-1. 年収・所得税額【最重要ファクター】

■ 結論要約

還付金の上限は、年末残高より「所得税額」で決まる。

■ なぜ年収ではなく「所得税」なのか

住宅ローン控除は、まず所得税から差し引く制度です。そのため、同じ年収でも以下で差が出ます。

扶養人数
社会保険料
生命保険料控除・医療費控除
ふるさと納税の有無

これらにより課税所得が変わり、結果として所得税額が変わります。

■ 目安表（イメージ）

年収帯	所得税の傾向	還付の伸び
～400万円	低い	伸びにくい
400～600万円	中	条件次第
600～800万円	高め	伸びやすい
800万円～	高い	上限に届く可能性

※あくまで一般的な傾向

■ Q&A：控除を増やすために節税は控えるべき？

Q. 所得税を減らす節税は控えた方がいい？

A. いいえ。節税を優先すべきで、控除は副次的な効果と考えましょう。

■ プロ視点の実体験コメント

控除を最大化しようとして節税をやめるのは本末転倒です。家計全体では、税金を減らす方が得です。

5-2. 借入方法（単独・ペアローン）【分け方で結果が変わる】

■ 結論要約

借入の「分け方」で、控除の使い切れ方が変わる。

■ 単独ローンの特徴

所得税が高い人が借りる
控除を使い切りやすい
管理がシンプル

一方、リスク集中の面もあります。

■ ペアローンの特徴

それぞれが控除対象
低所得側が使い切れないことが多い
住民税上限がそれぞれにかかる

控除額が必ず増えるわけではない点が重要です。

■ 比較表（簡易）

観点	単独	ペア
控除の使い切り	◎	△
審査の通りやすさ	△	◎
管理の簡単さ	◎	△

■ Q&A：収入差がある場合は？

Q. 収入差が大きい夫婦はどうするべき？

A. 高所得側に寄せる方が控除は使い切りやすい傾向です。

■ プロ視点の内部事情

ペアローンは金融機関都合も大きく、控除最適化だけで決めると後悔しやすいです。

5-3. 控除対象期間と制度改正の影響【年々条件が変わる】

■ 結論要約

住宅ローン控除は「時代によって条件が変わる制度」。

■ 制度改正で変わったポイント（要点）

控除率の引下げ（例：1.0% → 0.7%）
控除期間の変更
住宅性能要件の厳格化

これにより、過去の体験談が当てはまらないケースが増えています。

■ よくある誤解

「親はもっと戻っていた」

これは、制度が違う可能性が高いです。

■ Q&A：今後さらに減る？

Q. 将来、控除はなくなりますか？

A. 可能性はあります。恒久制度ではありません。

■ プロ視点の実体験コメント

制度改正を知らずに期待値を置くと、「少なすぎる」と感じやすくなります。

第5章まとめ｜還付金は「条件の掛け算」で決まる

第5章の要点です。

年収より「所得税額」が重要
借入の分け方で使い切れ方が変わる
制度改正で前提が変わる

住宅ローン控除還付金少なすぎるかどうかは、制度・収入・借入方法の組み合わせの結果です。

「住宅ローン控除還付金少なすぎる」と感じると、つい “損をした気分” になってしまいます。

しかし実務の視点で見ると、還付金が少ない＝不利、とは限りません。

この章では、なぜ還付金が少なくても必ずしも損ではないのかを、制度の本質と家計全体の視点から整理します。

6-1. 控除は「税金が減る制度」【多いほど良いわけではない】

■ 結論要約

住宅ローン控除は「税金をたくさん払っている人ほど多くなる」制度。

■ 視点を変えると見え方が変わる

住宅ローン控除の還付金が多い人は、裏を返すとこう言えます。

もともと所得税を多く払っている
課税所得が高い

一方、還付金が少ない人は、

そもそも税金の負担が軽い

というケースが大半です。

■ 誤解しやすい構図

還付金	実際の意味
多い	税金を多く払っている
少ない	税金が少ない
ほぼない	ほぼ非課税に近い

つまり、

還付金が少ない＝家計が不利

ではありません。

■ Q&A：控除が少ない人は損？

Q. 控除が少ない人は住宅購入で損していますか？

A. いいえ。税負担が軽い分、トータルでは有利な場合も多いです。

■ プロ視点の実体験コメント

還付金の大小より、「税金をどれだけ払っているか」を見た方が、家計の実態に近いです。

6-2. 家計全体で見たメリット【還付金だけで判断しない】

■ 結論要約

住宅ローン控除は「家計の一部」でしかない。

■ ありがちな判断ミス

住宅購入後、控除額ばかりに注目してしまうと、

金利
団体信用生命保険
家賃との比較

といった重要な要素を見落としがちです。

■ 家計全体で見るべき主な要素

項目	見るべきポイント
住宅ローン金利	総返済額への影響
家賃との差	毎月の支出
団信	万一の保障
固定費	将来の安定性

これらを総合すると、

還付金が少なくても「結果的に得」なケース

は多く存在します。

■ Q&A：控除が少ないなら賃貸の方が得？

Q. 控除が少ないなら賃貸の方が良かった？

A. 一概には言えません。家賃・老後・資産性も含めて判断すべきです。

■ プロ視点の内部事情

控除額だけで後悔している人ほど、ライフプラン全体を見ると、実は悪くない選択をしていることが多いです。

6-3. 控除以外に見るべき支出【本当の差はここに出る】

■ 結論要約

家計に効くのは、控除より「日常の固定費」。

■ 還付金より影響が大きいもの

年間数万円〜十数万円の還付金よりも、実は影響が大きいのが次の項目です。

金利0.1%の差
保険料の見直し
通信費・光熱費
繰上返済のタイミング

これらは、

数十万〜百万円単位で差が出る

ことも珍しくありません。

■ よくある逆転現象

ケース	結果
還付金多い＋高金利	トータル不利
還付金少ない＋低金利	トータル有利

■ Q&A：繰上返済は控除終了後？

Q. 控除が終わるまで繰上返済しない方がいい？

A. 一概には言えません。金利・家計余力次第です。

■ プロ視点の実体験コメント

控除にこだわりすぎて、金利や固定費を見直さない方が、長期的には損になりやすいです。

第6章まとめ｜還付金は「評価軸の一つ」にすぎない

第6章のポイントを整理します。

控除は税金が減る制度
還付金が少ない＝不利ではない
家計全体で見た判断が重要

住宅ローン控除還付金少なすぎると感じたときほど、視野を広げて判断することが大切です。

ここまで読み進めていただいた方は、すでに気づいているかもしれません。

「住宅ローン控除還付金少なすぎる」と感じる最大の原因は、制度そのものより“期待値の置き方”にあるということです。

この最終章では、これまでの内容を整理しながら、後悔やモヤモヤを残さないための考え方をまとめます。

7-1. 住宅ローン控除は「得する制度」ではない

■ 最重要ポイント要約

住宅ローン控除は「得をする制度」ではなく、「損を減らす制度」。

住宅ローン控除を過大評価してしまうと、

還付金が少なく感じる
他人と比べて落ち込む
「失敗したのでは？」と不安になる

といった感情につながりやすくなります。

しかし、冷静に整理すると、

控除されるのは税金だけ
払っていない税金以上は戻らない
還付金の大小は税額の結果

というごく合理的な仕組みです。

7-2. 「少なすぎる」と感じる人ほど、家計は破綻しにくい

一見すると矛盾しているようですが、実務的にはよくある話です。

還付金が少ない
所得税も住民税もそこまで高くない

これは裏を返すと、

税負担が過度に重くない＝家計が健全

である可能性が高いということです。

■ 視点の切り替え

感情	実態
還付金が少ない	税金が少ない
控除を使い切れない	無理な収入構造ではない
他人より少ない	前提条件が違うだけ

7-3. 本当に確認すべきチェックリスト（保存版）

最後に、「住宅ローン控除還付金少なすぎる」と感じたときに確認すべきポイントを整理します。

■ チェックリスト

□ 自分の所得税額はいくらか
□ 住民税の控除上限を理解しているか
□ 借入方法（単独／ペア）を把握しているか
□ 制度改正後の条件で考えているか
□ 還付金以外の家計全体を見ているか

この5つが整理できれば、「少なすぎる」という感情はかなり整理されるはずです。

7-4. 専門家コメント（実務視点）

・住宅ローン控除は「ボーナス」ではありません

・還付金が少ない人ほど、無理のない借入をしているケースが多い

・控除額より、返済継続性と生活余力を見るべき

・他人の体験談は、条件が違えば意味を持たない

・不安な場合は、第三者に数字を整理してもらうのが最短です

最終まとめ

「住宅ローン控除還付金少なすぎる」と感じるのは自然
原因の多くは制度ではなく期待値
還付金は家計判断の一要素にすぎない
本当に見るべきは「無理なく返せるかどうか」

控除の金額に一喜一憂するより、長く安心して暮らせるかどうかを軸に判断すること。

それが、住宅ローン控除と正しく付き合う一番の近道です。

発行元・機関	資料名・内容	本記事での参照ポイント	URL
国税庁	住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）	控除の仕組み・所得税控除の基本	https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
国税庁	確定申告特集	還付の流れ・初年度手続き	https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/index.htm
総務省	個人住民税の仕組み	住民税控除の上限・考え方	https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/
国土交通省	住宅ローン減税制度の概要	制度改正・控除期間・住宅性能要件	https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
住宅金融支援機構	フラット35利用者調査	年収帯・借入状況の実態	https://www.jhf.go.jp/about/research/
金融庁	家計管理・ライフプラン関連資料	家計全体で見る考え方	https://www.fsa.go.jp/policy/
日本FP協会	住宅ローン・税制解説	控除と家計設計の関係	https://www.jafp.or.jp/

想定していたイメージ	実際によくある結果
毎年まとまった現金が戻る	数万円〜十数万円
年末残高が多いほど増える	税額次第で頭打ち
ローン控除＝得をする制度	税金が減るだけ

誤解	実際
控除額＝現金がもらえる	控除額＝税金が減る
残高が多いほど有利	税額が少ないと上限に届かない
誰でも満額使える	所得・税額次第

比較対象	見落とされがちな違い
共働き家庭	世帯合算で多く見える
高所得層	所得税額が多い
初年度だけの話	2年目以降は減る

項目	金額
本来の所得税額	12万円
住宅ローン控除可能額	21万円
実際に使える控除	12万円
還付される金額	12万円

住宅区分	年末残高上限	年間控除上限
認定住宅	上限あり	約◯万円
一般住宅	上限あり	約◯万円

ケース	Aさん	Bさん
年末残高	3,500万円	3,500万円
所得税額	10万円	25万円
還付金	約10万円	約25万円

内容	Cさん
年収	約450万円
扶養	配偶者＋子1人
年間所得税	約6万円
控除可能額	約20万円
実際の還付金	約6万円

借入方法	合計還付金の傾向
単独ローン（高所得）	比較的多い
ペアローン（中所得×2）	伸びにくい
収入差ありペア	低い方が使い切れない

目次

1-1. 期待していた金額とのギャップ【よくある最初の勘違い】

■ 結論要約

■ 典型的な期待と現実のズレ

■ Q&A：広告や説明が大げさなの？

■ プロ視点の実体験コメント

1-2. 「年末残高×控除率」の誤解【計算式の落とし穴】

■ 結論要約

■ なぜそのまま戻らないのか

■ 誤解しやすいポイント整理

■ Q&A：年収が高ければ満額？

■ プロ視点の内部事情

1-3. 周囲の話と比べてしまう心理【不満が強くなる理由】

■ 結論要約

■ 比較が危険な理由

■ よくある比較ミス

■ Q&A：SNSの体験談は参考になる？

■ プロ視点の実体験コメント

第1章まとめ｜「少なすぎる」と感じるのは自然な反応

2-1. 控除されるのは「所得税・住民税」【現金給付ではない】

■ 結論要約

■ まず押さえるべき大前提

■ 控除の流れ（簡易）

■ 図式イメージ（言語化）

■ Q&A：住民税も全部控除される？

■ プロ視点の実体験コメント

2-2. 還付金の上限が決まる仕組み【無限に戻るわけではない】

■ 結論要約

■ 上限①：制度上の控除限度額

■ 上限②：実際に払っている税額

■ 「二重上限」のイメージ

■ Q&A：上限に届く人はどんな人？

■ プロ視点の内部事情

2-3. 年末残高が多くても増えない理由【ここで多くが失望する】

■ 結論要約

■ よくある勘違い

■ 還付金を決める本当の順序

■ 具体例（簡略）

■ Q&A：繰上返済すると損？

■ プロ視点の実体験コメント

第2章まとめ｜少なすぎるのは「仕組みどおり」

3-1. もともとの所得税額が少ない【一番多い原因】

■ 結論要約

■ なぜ所得税が少ないと不利なのか

■ 具体例（よくあるケース）

■ Q&A：年収が低いと損？

■ プロ視点の実体験コメント

3-2. 共働き・ペアローンの場合【思ったほど増えない理由】

■ 結論要約

■ よくある誤解

■ ペアローンで還付金が伸びない理由

■ 比較イメージ

■ Q&A：ペアローンは失敗？

■ プロ視点の内部事情

3-3. 住宅価格・借入額が控除上限を超えていない【意外と多い盲点】

■ 結論要約

■ 控除上限を意識していないケース

■ よくある勘違い

■ 簡易整理

■ Q&A：借入額を増やす意味はある？

■ プロ視点の実体験コメント

第3章まとめ｜「少なすぎる」人には理由がある

4-1. 毎年数十万円戻ると思っていた【最大値の誤解】

■ 結論要約

■ なぜこの勘違いが生まれるのか

■ 実際の平均的な還付感覚

■ Q&A：初年度だけ多いのはなぜ？

■ プロ視点の実体験コメント

4-2. 住宅ローン控除＝現金が増えるという誤解【本質の取り違え】

■ 結論要約

■ 非常に多い思い込み

■ 正しい位置づけ

■ 誤解と事実の比較

■ Q&A：じゃあ意味ない？

■ プロ視点の内部事情

4-3. 住民税控除の限界【最後にぶつかる壁】

■ 結論要約

■ 所得税で使い切れなかったら…

■ 住民税控除の制限

■ よくあるパターン