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注文住宅は本体価格以外にどんな費用がかかる？見落としがちな内訳を解説
- 見積もりバンク担当者
- 2025年4月25日
- 読了時間: 12分
更新日：1月19日
更新日：2026年01月19日
注文住宅を検討する際、多くの方が目を向けるのは「本体価格」です。しかし、実際にかかる総額はそれだけでは収まりません。地盤改良や外構工事などの付帯工事費、登記やローン手数料といった諸費用、さらには仮住まい・引っ越し・地鎮祭など、本体価格以外に数百万円単位で追加費用が発生するのが現実です。
本記事では、注文住宅の本体価格以外にかかる費用の内訳や相場、予算オーバーを防ぐためのチェックポイントを詳しく解説します。これから家づくりを始める方が後悔しないように、総額の見える化と資金計画の立て方をまとめました。
目次
1-1: 本体価格と総費用はどう違う？知っておきたい家づくりの基本
注文住宅を検討する際、多くの人がまず目にするのが「本体価格」です。しかし、本体価格とはあくまで「建物そのものを建てる費用」であり、実際の総額とは異なります。
📌 本体価格に含まれるもの（一般的な例）
建物の構造（基礎・柱・梁・屋根など）
標準仕様の内装（床材・壁紙・建具など）
設備の基本部分（システムキッチン・ユニットバスなど）
一方で、外構工事や地盤改良、登記費用や住宅ローン諸費用などは別途必要となります。
👉 要点まとめ
本体価格＝建物の標準工事費
総額＝本体価格＋付帯工事＋諸費用＋その他費用
1-2: 本体価格2,000万・1,500万・3,000万の家で異なる総額の目安
実際に「本体価格」と「総額」の差をシミュレーションすると、次のような傾向があります。
📊 総額イメージ（目安）
本体価格 | 想定される総額（目安） | 差額 |
1,500万円 | 約2,000〜2,300万円 | +500〜800万円 |
2,000万円 | 約2,600〜3,000万円 | +600〜1,000万円 |
3,000万円 | 約3,900〜4,500万円 | +900〜1,500万円 |
👉 つまり、本体価格の2〜3割程度は「本体価格以外」にかかると想定しておくことが安全です。
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1-3: 費用内訳を公開｜注文住宅に必要なお金の全項目リスト
注文住宅に必要な費用は大きく次の4つに分かれます。
✅ 費用区分と主な内容
本体工事費：建物そのものにかかる費用
付帯工事費：地盤改良、外構工事、給排水・電気・ガス工事など
諸費用：登記費用、住宅ローン関係、火災保険料など
その他費用：仮住まい費用、引っ越し代、地鎮祭・上棟式など
💬 プロ視点のアドバイス
「見積書に“本体価格”だけ記載されている場合は要注意。本体価格以外の費用が後から積み上がるケースが多く、最終的に数百万円の差になることも珍しくありません。」
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2-1: 付帯工事費とは？本体工事だけでは済まない理由
注文住宅では「本体工事費」だけで家が完成するわけではありません。建物を建てる前後に発生する工事をまとめて 付帯工事費 と呼びます。
📌 主な付帯工事
地盤調査・地盤改良（地耐力不足の場合、数十万〜200万円超）
給排水引き込み工事（上下水道・ガスの接続工事）
電気引き込み工事（電柱からの引き込みや分電盤工事）
外構工事（駐車場・庭・フェンス・門柱など）
👉 特に地盤改良と外構工事は予算超過の原因になりやすく、見積もりに含まれているか必ず確認することが重要です。
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2-2: 諸費用の具体例｜登記・手数料・印紙税・住宅ローン関連
建物が完成しても、契約や登記に関連する費用が必ず発生します。
📌 諸費用の内訳
登記費用（所有権保存・抵当権設定登記など）
印紙税（契約書に貼付、1〜3万円程度）
住宅ローン関連（事務手数料・保証料・団体信用生命保険料）
火災保険・地震保険料（10〜30年分を一括支払いするケースあり）
💡 一般的に「本体価格の5〜10％」が諸費用としてかかると考えると安心です。
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2-3: 土地と建物以外にかかるお金の相場と注意点
土地を購入する場合、建物以外にも費用が発生します。
✅ 土地関連でかかるお金
仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税が上限）
固定資産税・都市計画税（購入した翌年度から発生）
土地測量・境界確認費用（30〜100万円）
👉 注意点
境界が不明確な土地を購入すると後々のトラブルにつながるため、境界確認の費用も初期段階で計上しておきましょう。
2-4: その他の予期しづらい初期費用｜解体・仮住まい・地鎮祭・上棟式など
さらに、状況によっては次のような費用がかかります。
📌 想定外になりやすい費用
古家付き土地の解体費用（100〜300万円）
仮住まいの家賃（数ヶ月で数十万円〜）
地鎮祭・上棟式の費用（数万〜数十万円）
引っ越し代（10〜30万円程度）
💡 実際
筆者が相談を受けた施主様の中には「地鎮祭をやるかどうか」で迷った結果、地域の慣習に従って実施し、予算外の5万円が必要になったケースもあります。
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🔍 まとめ（第2章）
本体価格以外には 付帯工事費・諸費用・土地関連費用・その他初期費用 がある
合計すると本体価格の2〜3割増しになるのが一般的
特に「別途工事」「仮住まい」「地盤改良費」などは見落としやすい
💬 プロ視点のアドバイス
「契約時に“本体価格以外の費用一覧”を必ず確認してください。営業マンに『この見積もりで全部揃いますか？』と質問するだけで、追加費用のリスクをかなり減らせます。」
3-1: 付帯工事費用の内訳と相場｜地盤調査・地盤改良・外構工事など
注文住宅で最も見落としやすいのが「付帯工事費」です。本体価格に含まれないケースが多いため、事前に相場感を知っておきましょう。
📌 付帯工事の代表例と費用感
地盤調査費：5〜10万円（必須項目）
地盤改良費：50〜200万円（軟弱地盤の場合）
外構工事費：100〜300万円（駐車場・フェンス・門柱など）
給排水引き込み工事費：20〜80万円（自治体や距離による差あり）
電気・ガス工事費：10〜50万円
👉 特に「地盤改良」と「外構」は高額になりやすく、見積もりに含まれていないことも多いため要注意です。
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3-2: 諸費用の目安と金額例｜ローン保証料・仲介手数料・税金など
諸費用は契約やローンに付随して発生するもので、本体価格の約5〜10％と考えるのが目安です。
📌 主な諸費用の内訳
登記費用：20〜40万円（司法書士報酬含む）
住宅ローン保証料：借入額の2％前後（例：3,000万円で約60万円）
ローン事務手数料：3〜5万円
印紙税：1〜3万円（契約書に応じて変動）
火災・地震保険料：20〜50万円（期間や内容により大きく変動）
💡 実例
筆者が相談を受けたお客様では、本体価格2,000万円の家で諸費用合計が約180万円となり、予算に含めていなかったためローン借入を増額することになりました。
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3-3: その他必ず用意したい費用項目｜火災・地震保険、引っ越し費用など
本体価格や付帯工事・諸費用のほかに、生活を始めるために必要な費用も存在します。
✅ 生活開始に必要なその他の費用
火災保険・地震保険：住宅ローン契約時に必須
引っ越し費用：10〜30万円（距離・荷物量による）
家具・家電の購入費：数十万円〜数百万円
仮住まい費用：工期が長い場合、数ヶ月の家賃が必要
地鎮祭・上棟式：各3〜10万円程度（地域慣習による）
👉 「新しい家に住み始めるまで」にかかる費用は想像以上に多く、トータルで100〜300万円程度を見込んでおくと安心です。
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🔍 まとめ（第3章）
地盤改良・外構工事は高額になりやすい
諸費用は本体価格の5〜10％が目安
火災保険や引っ越し費用など“生活開始費用”も忘れない
💬 プロ視点のアドバイス
「住宅会社の営業マンから提示される“本体価格の見積もり”だけを鵜呑みにしないこと。建物以外に発生する費用を正しく把握することで、資金計画のズレを防げます。」
4-1: 本体価格に含まれない費用一覧と発生タイミング
注文住宅では「本体価格に含まれない費用」が多数あります。特に契約後や工事中に判明するものは要注意です。
📌 本体価格に含まれない代表的な費用
地盤改良費：地盤調査後に判明（50〜200万円）
外構工事費：建物完成後に実施（100〜300万円）
付帯工事費：給排水・電気・ガスの引込工事（20〜80万円）
諸費用：登記費用・住宅ローン手数料・印紙税（50〜200万円）
仮住まい費用：工事中の一時的な住居費（数十万円）
👉 発生タイミングが「契約後」「工事途中」のものは、資金計画が狂いやすい要因です。
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4-2: 追加でかかるお金を早期把握するためのポイント
予算オーバーを防ぐには、契約前の確認と見積もり比較が欠かせません。
✅ 早期把握のチェックポイント
営業マンに「この見積もりで全て揃いますか？」と質問する
「別途工事一覧」を書面で確認する
他社の見積もりと比較して抜け漏れを探す
オプション設備をリスト化し、採用有無を決定しておく
💡 実例
ある家庭では、エアコン設置費用が見積もりに含まれておらず、最終的に150万円追加となりました。契約前に「住宅に住める状態まで含まれているか」を確認することが重要です。
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4-3: 別途工事や希望オプションで費用が増えるケース
注文住宅の「落とし穴」の一つが オプション追加による費用増加 です。
📊 オプションで増えやすい項目
キッチン（食洗機・カップボード・グレードアップ）
バスルーム（浴室乾燥機・ジェットバス）
窓やドア（高断熱仕様・防犯ガラス）
造作家具（TVボード・本棚・ワークスペース）
👉 1つ1つは数万円〜数十万円ですが、積み重なると数百万円になることも。
📌 見落とし防止チェックリスト（保存版）
見積書に「一式」表記が多すぎないか
地盤改良費の有無を確認したか
外構費用が含まれているか
登記・ローン関連諸費用を計算に入れたか
オプション費用を明確にしたか
仮住まい・引っ越し費用を見込んでいるか
火災・地震保険を組み込んでいるか
💬 プロ視点のアドバイス
「契約書や見積書に『別途』という言葉が出たら要注意。その一言で数百万円が追加になることもあります。細かいですが、曖昧な部分を一つずつ確認する姿勢が予算オーバー防止の最大の武器です。」
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5-1: 初期費用・諸費用を加味した予算組みの方法
注文住宅の資金計画では「本体価格＋付帯工事費＋諸費用＝総額」と考える必要があります。
例えば 本体価格2,500万円の家を建てる場合：
項目 | 金額目安 | 備考 |
本体工事費 | 2,500万円 | 建物本体価格 |
付帯工事費 | 200〜400万円 | 地盤改良・外構など |
諸費用 | 100〜200万円 | 登記・ローン手数料など |
保険・税金 | 50〜100万円 | 火災保険・固定資産税 |
仮住まい・引っ越し | 30〜80万円 | 工事中の住居＋引っ越し |
👉 合計で 約2,900〜3,300万円 となり、本体価格よりも数百万円増えるのが一般的です。
💡 ポイント
資金計画を立てる際は「本体価格の20％上乗せ」で計算しておくと安心です。
5-2: 希望の住まいやこだわりを叶えるための工夫
予算には限りがありますが、工夫次第で満足度の高い住まいを実現できます。
✨ 工夫の例
メリハリをつける：キッチンやリビングに予算を集中し、個室は標準仕様に。
造作家具を削減：既製品家具を活用し、将来的に買い替え可能にする。
オプションの優先順位を決める：必須か、将来でも導入可能かで仕分け。
補助金・助成金の活用：省エネ住宅やZEH補助金を利用すると数十万円の節約も可能。
💬 実際
「外構を最低限に抑えて後からDIYする」「太陽光は後付けにする」という選択で、予算を200万円抑えたケースもあります。
5-3: 無料相談やシミュレーションの活用で失敗を防ぐ
近年はオンラインや住宅展示場で無料の資金シミュレーションが利用できます。
✅ 活用すべきサービス
住宅金融支援機構の「フラット35シミュレーション」
各ハウスメーカーのオンライン資金計画ツール
独立系FP（ファイナンシャルプランナー）の無料相談
📊 効果
月々の返済額が具体的にわかる
将来の教育費や老後資金とのバランスを確認できる
「無理のない予算」が明確になる
💬 プロ視点のアドバイス
「資金計画は“住宅会社任せ”にせず、自分でもシミュレーションしてダブルチェックすることが大切です。中立的なFPや第三者の診断サービスを利用すれば、営業トークに流されず冷静な判断ができます。」
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注文住宅は「本体価格」だけを見て契約すると、後々 予算オーバーやトラブル に直結します。多くの施主が見落とすのは、付帯工事費・諸費用・その他の初期費用。これらを事前に把握していないと、契約後に数百万円単位の追加費用が発生することも珍しくありません。
✅ 本記事のまとめポイント
本体価格以外に「付帯工事費」「諸費用」「保険・税金」「仮住まい費用」などが必要
目安は 本体価格＋20％ と見積もるのが現実的
予算管理の工夫（メリハリ・補助金活用・オプション優先度の整理）が重要
無料相談や資金シミュレーションを活用して「客観的な資金計画」を立てる
契約前に「すべて込み込みの総額」を必ず確認し、口頭説明ではなく 書面で残すこと が安心につながる
📌 よくある質問（Q&A）
Q1. 注文住宅の本体価格に外構は含まれる？ ➡ 多くのケースで含まれません。駐車場・庭・フェンスなどは「付帯工事費」として別途計上されます。
Q2. 仮住まい費用はどれくらい？ ➡ 工期や地域によりますが、6か月で家賃＋引っ越し代を合わせて50〜100万円程度かかるのが一般的です。
Q3. 費用を抑える一番の方法は？
➡ 「後回しにできる項目を削る」ことです。外構や太陽光などは、引き渡し後に検討しても問題ありません。
💬 プロ視点の最終アドバイス
注文住宅は「契約前にどれだけ本体価格以外の費用を把握できるか」で満足度が決まります。営業担当者が提示する見積書はあくまで「基本工事費」であり、現実の総額とは開きがある場合がほとんどです。必ず第三者のチェックを受けるか、自分で「費用の全体像リスト」を作成し、契約書に明記してから進めましょう。
🔑 結論：注文住宅の本体価格以外の費用を徹底把握し、余裕を持った資金計画を立てることこそが「後悔しない家づくり」の最大のポイントです。
