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新築の登記費用はいくらかかる？内訳と支払いタイミングを整理
- 見積もりバンク担当者
- 1月2日
- 読了時間: 15分
更新日：2026年01月02日
新築住宅を建てる・購入する際、見落とされがちなのが「登記費用」です。
契約が進んだ後になって「こんなにかかるとは思わなかった」と感じる人は少なくありません。
新築の登記費用は、✔ 何に✔ いくら✔ いつ支払うのかを事前に理解していないと、資金計画のズレや不安につながりやすい費用です。
この記事では、新築の登記費用について、初心者にも分かるように相場・内訳・支払いタイミング・注意点を整理します。契約前にぜひ一度、全体像を把握してください。
目次
1-1. 登記とは何のために行う手続きなのか
1-2. 新築で必要になる登記の種類
1-3. 登記費用＝司法書士費用ではない点に注意
2-1. 新築の登記費用の全体相場
2-2. 登記費用の内訳①｜登録免許税（税金）
2-3. 登記費用の内訳②｜司法書士報酬
2-4. 「思ったより高い」と感じる原因
3-1. 登記費用の支払いが集中するタイミング
3-2. 登記の種類ごとの支払い時期
3-3. 誰に・どのように支払うのか
3-4. 支払い遅延・未払いが招くリスク
4-1. 原則削れない登録免許税の考え方
4-2. 司法書士報酬に調整余地はあるのか
4-3. 自分で登記すれば安くなるのか
4-4. 登記費用でやってはいけない節約
6-1. 登記費用の相場認識違いによるトラブル
6-2. 軽減措置が使えず費用が増えたケース
6-3. 司法書士変更で起きやすい問題
6-4. 登記を後回しにして発生したトラブル
7-1. 登記費用で後悔する人の共通点
7-2. 契約前に必ず押さえるべき判断軸
7-3. 登記費用を含めた資金計画の考え方
新築住宅を購入・建築する際、「登記費用はいくら必要ですか？」という質問は非常に多く聞かれます。しかし実際には、登記費用＝1つの費用ではありません。
この章ではまず、新築の登記費用とは何を指し、なぜ必要なのかを整理します。
1-1. 登記とは何のために行う手続きなのか
結論から言うと、登記とは**「この土地・建物の所有者が誰なのかを、国が公に記録する制度」**です。
日本では、土地や建物は法務局に登記されて初めて、第三者に対して権利を主張できます。
たとえば登記をしないままだと、以下のようなリスクがあります。
自分が建てた家なのに「所有者」として証明できない
住宅ローンが実行できない
将来、売却・相続ができない
万一のトラブル時に不利になる
つまり、新築の登記費用は**「家を守るための必須コスト」**とも言えます。
▷ プロ視点の補足
「登記は後でもいいですよ」と言われるケースがありますが、住宅ローンを使う場合は必ず必要です。実務上、“登記しない新築”はほぼ存在しません。
1-2. 新築で必要になる登記の種類は複数ある
「登記費用」と一括りにされがちですが、新築住宅では複数の登記手続きが同時に発生します。
代表的なものは以下のとおりです。
登記の種類 | 内容 | 必要な理由 |
建物表題登記 | 建物が完成したことを登録 | 新築では必須 |
所有権保存登記 | 建物の所有者を登録 | 自分の家だと示す |
所有権移転登記 | 土地・建物を買った場合 | 売買時に必要 |
抵当権設定登記 | 住宅ローンの担保設定 | ローン利用時 |
このように、どの登記が必要かは「建て方・買い方・ローン有無」で変わるため、費用も一律ではありません。
1-3. 「登記費用＝司法書士費用」ではない点に注意
もう一つ、よくある誤解があります。
それが
登記費用＝司法書士に払うお金という認識です。
実際の登記費用は、大きく2つに分かれます。
登録免許税（国に納める税金）
司法書士報酬（手続きを依頼する費用）
このうち登録免許税は必ず発生する固定費で、司法書士報酬は「誰に・どこまで頼むか」で変わります。
▷ 実体験ベースの注意点
見積書では「登記費用 一式 〇〇万円」と書かれていることが多く、税金と報酬の内訳が分からないまま契約してしまう人が少なくありません。後で「思ったより高かった」と感じる原因は、ここにあります。
1章まとめ｜登記費用は「家を持つための必須コスト」
この章のポイントを整理します。
新築の登記費用は、家の権利を守るために必須
登記には複数種類があり、条件で内容が変わる
登記費用＝税金＋司法書士報酬
「一式表記」のまま理解せずに進むのは危険
「結局、新築の登記費用はいくら見ておけばいいのか」ここが一番気になるポイントだと思います。
結論から言うと、新築の登記費用は建て方・土地の取得方法・住宅ローンの有無によって大きく変わります。
この章では、
相場感
費用の内訳
なぜ金額差が出るのか
を順番に整理します。
2-1. 新築の登記費用の全体相場【目安】
まず、一般的な相場感です。
ケース | 登記費用の目安 |
建物のみ新築（自己資金） | 約10万〜15万円 |
土地＋建物を購入（ローンなし） | 約15万〜25万円 |
土地＋建物＋住宅ローン | 約25万〜40万円 |
多くの人が該当する**「土地＋建物＋住宅ローンあり」**の場合、30万円前後になるケースが非常に多いです。
▷ プロ視点の補足
「登記費用30万円」と聞くと高く感じますが、その大半は**国に納める税金（登録免許税）**です。住宅会社や司法書士が“儲けている”わけではありません。
👇もっと深く知りたい方はこちら
2-2. 登記費用の内訳①｜登録免許税（税金）
登録免許税とは、登記を行う際に国へ納める税金です。
新築住宅でよく発生する登録免許税は以下の通りです。
登記内容 | 税率・計算方法 |
所有権保存登記（建物） | 固定資産税評価額 × 0.15%（軽減あり） |
所有権移転登記（土地） | 固定資産税評価額 × 1.5% |
抵当権設定登記 | 借入額 × 0.1% |
※軽減措置は2025年時点でも継続中（一定条件あり）
実例イメージ
建物評価額：1,500万円
土地評価額：1,000万円
住宅ローン：3,000万円
この場合の登録免許税は概算で…
建物保存登記：約2.25万円
土地移転登記：約15万円
抵当権設定登記：約3万円
👉 合計：約20万円前後
2-3. 登記費用の内訳②｜司法書士報酬
次に、司法書士へ支払う報酬です。
これは法律で決まった金額ではなく、事務所ごとに多少差があります。
一般的な目安は以下の通りです。
内容 | 報酬目安 |
建物表題登記 | 約8万〜10万円 |
所有権保存・移転登記 | 約5万〜10万円 |
抵当権設定登記 | 約3万〜6万円 |
👉 合計すると約10万〜15万円前後になるケースが多いです。
▷ 業界内部の実情
住宅会社指定の司法書士は・スケジュール管理・ローン実行との調整・書類不備リスク回避を含めて請け負っています。単純な「書類作成費」ではありません。
2-4. 「思ったより高い」と感じる原因
登記費用で後悔が出やすいのは、次のようなケースです。
見積書では「諸費用一式」に含まれていた
税金と報酬の内訳説明がなかった
住宅ローン関連費用と混同していた
特に多いのが、「登記費用って10万円くらいだと思っていた」という認識ズレです。
2章まとめ｜登記費用は“高い”のではなく“見えにくい”
この章のポイントです。
新築の登記費用相場は25〜40万円前後
高額に見える理由の大半は登録免許税
司法書士報酬は全体の一部
内訳を理解していないと不安や不信感につながる
「登記費用は、いつ・誰に・どうやって払うのか」ここを曖昧なままにしていると、資金ショートや想定外の出費につながります。
この章では、新築の登記費用が発生する具体的なタイミングを、実務の流れに沿って解説します。
3-1. 登記費用の支払いは「引き渡し前後」に集中する
結論から言うと、登記費用の支払いは 建物完成〜引き渡し前後 に集中します。
多くのケースでは、次のような流れです。
建物完成が近づく
司法書士から費用の連絡が来る
引き渡し前〜当日に一括支払い
登記申請 → 登記完了
つまり、住宅ローン実行前後の一番お金が動く時期に、登記費用も重なります。
▷ 実務者視点の注意
「登記費用はローンに含められる」と誤解している方が多いですが、原則は自己資金からの支払いです。ここを見落としていると、直前で慌てることになります。
3-2. 登記の種類ごとの支払いタイミング
登記は1つではなく、種類ごとに実行タイミングが異なります。
登記の種類 | 実行タイミング | 支払い時期 |
建物表題登記 | 建物完成後すぐ | 引き渡し前 |
所有権保存登記 | 引き渡しと同時 | 引き渡し前後 |
所有権移転登記（土地） | 決済日 | 決済日当日 |
抵当権設定登記 | ローン実行日 | ローン実行前 |
※住宅ローンを使う場合、登記ができないとローンが実行されません。
3-3. 誰に支払うのか？【振込先の実態】
登記費用は、通常司法書士の口座へ一括で振り込む形になります。
その後、司法書士が以下を代行します。
登録免許税 → 国へ納付
登記申請 → 法務局へ提出
登記完了後 → 登記識別情報を返却
つまり、施主が法務局へ直接行く必要はほぼありません。
▷ よくある不安
「本当にちゃんと登記されている？」→ 登記完了後、**登記事項証明書（登記簿）**で必ず確認できます。
3-4. 支払い遅延・未払いが招くリスク
登記費用の支払いが遅れると、次のような問題が起こります。
住宅ローンが実行されない
引き渡しが延期される
契約違反と判断される可能性
特に注意したいのが、**「登記費用は後払いでいいと思っていた」**ケースです。
実務上は👉 先払い or 当日払いが原則と考えておくべきです。
3章まとめ｜登記費用は「一番お金が動く時期」に来る
この章の要点です。
登記費用は引き渡し前後に集中
原則は自己資金からの支払い
ローン実行と密接に関係している
支払い遅延は契約・引き渡しに直結する
「登記費用って、少しでも安くできないの？」これは多くの施主が感じる正直な疑問です。
結論から言うと、“削れる部分”と“削れない部分”がはっきり分かれています。ここを誤解すると、節約どころかリスクを増やす結果になりかねません。
4-1. 原則削れないのは「登録免許税」
まず大前提として、登録免許税（国に納める税金）は基本的に削れません。
理由は単純で、
税率は法律で決まっている
誰が登記しても金額は同じ
値引き・交渉の余地がない
からです。
ただし、例外として軽減措置（特例）を使えているかどうかは要チェックです。
▷ 見落としやすい軽減措置の例
住宅用家屋の所有権保存登記：通常0.4% → 0.15%
抵当権設定登記：通常0.4% → 0.1%
これらは2025年時点でも継続されていますが、適用要件を満たさないと使えません。
条件例・床面積50㎡以上・自己居住用・新築後一定期間内の登記
4-2. 調整余地があるのは「司法書士報酬」
一方で、唯一調整の余地があるのが司法書士報酬です。
ただし、ここで注意点があります。
安ければ良い、ではない
ローン・引き渡しと連動する
ミス＝致命的トラブル
という点です。
司法書士を変えた場合に起こりやすいこと
よくある問題 | 実務上の影響 |
銀行との連携不足 | ローン実行が遅れる |
書類不備 | 決済延期 |
スケジュール不一致 | 引き渡し調整が崩れる |
住宅会社指定の司法書士は、**「高い代わりに事故が起きにくい」**という側面があります。
▷ プロの本音
数万円の差で・引き渡し延期・ローン実行遅れが起きたら、その損失の方がはるかに大きいです。
4-3. 「自分で登記すれば安くなる」は現実的か？
ネット上ではよく
自分で登記すれば安くなると言われますが、新築ではほぼ非現実的です。
理由は以下の通りです。
表題登記は土地家屋調査士が必要
抵当権設定は金融機関指定が必須
平日昼間に法務局へ何度も行く必要がある
ミスがあれば最初からやり直し
結果として、
時間・労力・リスクを考えると割に合わない
という結論になるケースが大半です。
4-4. 登記費用で「やってはいけない節約」
実務上、特に危険なのが次の考え方です。
登記は後回しにする
最低限だけ登記する
ローン前に登記しない
これらはすべて住宅ローン・所有権・将来売却に直結するリスクを含みます。
4章まとめ｜登記費用は「削る」より「理解する」
この章の要点です。
登録免許税は基本的に削れない
軽減措置が使えているかは必ず確認
司法書士報酬の安さだけで判断しない
登記費用の節約＝リスク増大になることもある
登記費用そのものよりも、「説明不足のまま契約してしまった」ことが後悔の原因になるケースは非常に多いです。
この章では、契約前に必ず確認しておくべき登記費用のチェックポイントを整理します。
5-1. 見積書が「一式表記」になっていないか
まず最初に見るべきなのは、登記費用の記載方法です。
よくある表記例がこちらです。
登記費用 一式 300,000円
諸費用（登記関連含む） 一式
この表記のままでは、次のことが分かりません。
税金はいくらか
司法書士報酬はいくらか
どの登記が含まれているか
▷ プロ視点のアドバイス
「一式だから後で説明します」は要注意です。内訳を出せない＝説明できていないケースも少なくありません。
5-2. 登記の「種類」と「回数」が明記されているか
登記費用は、どの登記を、何回行うかで金額が決まります。
最低限、以下が記載されているか確認しましょう。
建物表題登記
所有権保存登記 or 移転登記
抵当権設定登記
特に注意したいのが、
土地と建物が別決済
つなぎ融資を使う
共有名義
といったケースです。
これらは👉 登記回数が増え、費用も増える可能性があります。
👇もっと深く知りたい方はこちら
5-3. 軽減措置が前提になっているか
見積金額が安く見える場合、軽減措置が前提条件になっていることがあります。
ここで確認すべきポイントは、
適用条件を満たしているか
適用できなかった場合の金額
誰が判断・申請するのか
です。
▷ 実務でよくあるトラブル
「軽減されると思っていたら対象外だった」→ 登記直前で数万円〜十数万円増える→ 施主が驚くというケースは珍しくありません。
5-4. 支払いタイミングと方法が明確か
登記費用は、いつ・誰に・どう払うのかを必ず事前に確認してください。
チェックポイントは以下です。
引き渡し前か、当日か
現金か、振込か
住宅ローン実行前に必要か
これを確認せずにいると、
「え、今日中に30万円必要なんですか？」
という事態になりがちです。
5-5. 「登記費用が安い＝総額が安い」とは限らない
最後に重要な視点です。
登記費用が安く見えても、
他の諸費用が高い
住宅ローン条件が悪い
保証や対応が薄い
など、別のところで負担が増えていることがあります。
登記費用は「単体で見る」のではなく、総額の中で位置づけることが重要です。
5章まとめ｜登記費用は「金額」より「説明の質」
この章の要点です。
一式表記は必ず内訳確認
登記の種類・回数を把握する
軽減措置の前提条件を確認
支払いタイミングを事前に把握
総額視点で判断する
登記費用は「必ずかかる費用」だからこそ、説明不足・思い込み・確認漏れがトラブルにつながりやすい分野です。
この章では、実務で実際によくある新築の登記費用トラブル事例と、その回避策を整理します。
6-1. 「登記費用は10万円くらいだと思っていた」ケース
▷ ありがちな状況
ネット記事で「登記費用10万円〜」と見た
営業から詳しい説明がなかった
見積書では「諸費用一式」となっていた
結果、引き渡し直前に「30万円必要です」と言われて驚く、というパターンです。
▷ なぜ起きる？
建物表題登記だけを指した情報を鵜呑みにしている
登録免許税（税金）の存在を知らない
土地＋ローン分の登記が抜け落ちている
▷ 回避策
「登記費用の内訳」を必ず書面で確認
土地・建物・ローンそれぞれの登記を把握
ネット相場は前提条件込みで見る
6-2. 軽減措置が使えず費用が増えたケース
▷ 実際によくある例
床面積が50㎡未満だった
セカンドハウス扱いになった
登記が期限を過ぎてしまった
結果として、数万円〜十数万円、登記費用が増加します。
▷ 回避策
軽減措置の条件を事前に確認
「対象外だった場合の金額」も聞いておく
申請期限・登記時期を把握する
6-3. 司法書士を変更してトラブルになったケース
▷ ありがちな誤解
「知り合いの司法書士の方が安いから変更したい」
この判断自体は間違いではありませんが、新築＋住宅ローンの場合、次の問題が起きやすくなります。
金融機関が指定司法書士を要求
書類連携が間に合わない
決済・引き渡しが延期
▷ 回避策
ローン利用時は「指定司法書士か」を確認
金額差とリスクを天秤にかける
変更する場合は早い段階で調整する
6-4. 登記を後回しにして問題が発生したケース
▷ 起きた問題
所有権が未登記のまま数年経過
相続・売却時に手続きが複雑化
追加費用・時間が発生
▷ 回避策
新築時にまとめて登記を完了させる
「あとでやる」は選ばない
登記完了書類を必ず保管する
6章まとめ｜登記費用トラブルは「知っていれば防げる」
この章の要点です。
トラブルの多くは認識不足が原因
相場情報は前提条件込みで見る
軽減措置は「使える前提」で進めない
司法書士変更は慎重に判断
登記は後回しにしない
新築の登記費用は、決して「無駄な出費」でも「不透明なお金」でもありません。
ただし、仕組みを知らないまま進めると、不安と後悔につながりやすい費用であることも事実です。
新築の登記費用で押さえるべき本質
登記費用は「家を持つための必須コスト」
金額の大半は国に納める税金
種類・回数・タイミングで金額が変わる
一式表記のまま契約するのが一番危険
プロ視点の最終アドバイス（実体験より）
登記費用で後悔する人の多くは、「高かった」からではなく「聞いていなかった」から後悔します。金額よりも、・なぜその金額なのか・いつ払うのか・何が含まれているのかこれを理解していれば、登記費用は怖くありません。
これから新築を検討する方へ
もし、
見積書の諸費用がよく分からない
登記費用が妥当か判断できない
資金計画に不安がある
という状態であれば、第三者に一度チェックしてもらうことが、結果的に一番のリスク回避になります。
出典元 | 内容 | URL |
法務省 | 不動産登記制度の概要 | |
法務省 | 不動産登記法の基本 | |
国税庁 | 登録免許税の概要 | |
国税庁 | 登録免許税の税率一覧 | |
国税庁 | 住宅用家屋の登録免許税の軽減措置 | |
日本司法書士会連合会 | 司法書士の業務内容 | |
日本土地家屋調査士会連合会 | 建物表題登記の解説 | |
金融庁 | 住宅ローンに関する基礎知識 | |
国土交通省 | 住宅購入時に必要な諸費用 | |
不動産適正取引推進機構 | 不動産取引と契約の基礎 |
