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ハウスメーカーに依頼する土地探しのデメリットを警告！
- 見積もりバンク担当者
- 5月15日
- 読了時間: 13分
更新日：11月11日
更新日：2025年11月11日
マイホームを建てるとき、多くの人が「土地探しをハウスメーカーに任せれば安心」と考えます。しかし実際には、ハウスメーカーに依頼することで発生する見えないデメリットも存在します。たとえば「紹介される土地が偏っている」「本体工事を前提とした契約に縛られる」「仲介手数料や諸費用で予算が膨らむ」など、気づかないうちに不利な条件を受け入れてしまうことも。
本記事では、ハウスメーカーに依頼する土地探しのメリット・デメリットを比較しつつ、不動産会社や自分で探す場合との違いを詳しく解説します。さらに、実際の成功・失敗事例や、初心者でも安心できるチェックリストも紹介。元住宅営業マンとして数多くの土地契約・建築契約に携わった経験を基に、業界の裏話や落とし穴も含めてまとめました。
これから土地探しを始める方が、後悔のない選択をするための「完全ガイド」としてご活用ください。
目次
1-1: 土地探しに強いハウスメーカーの実態
1-2: 依頼するメリットとデメリットの比較
1-3: 土地探してくれない？ハウスメーカーの実情
2-1: 仲介手数料や費用の考慮点
2-2: 自分の理想条件を明確にする方法
2-3: 地域やエリアの選び方とその影響
3-1: 両者の違いを理解する
3-2: どっちを選ぶべきか？成功のコツ
4-1: 必要な条件を整理する
4-2: 理想のプランを決定する際のポイント
5-1: 成功例から学ぶ土地探しプロセス
5-2: 失敗事例と注意すべき落とし穴
6-1: 住宅ローンの準備と選び方
6-2: 契約時の重要なチェックポイント
7-1: ハウスメーカー利用の再評価
7-2: 今後の家づくりに向けたアドバイス
1-1: 土地探しに強いハウスメーカーの実態
ハウスメーカーは住宅建築のプロであり、土地情報を独自に持っているケースもあります。しかし、土地仲介の専門家ではありません。実際には不動産会社と提携して情報を仕入れているため、「紹介できる土地の幅」が限られているのが実情です。
📌 ポイント
土地情報は提携不動産会社から提供されることが多い
そのため「自社で建築できる土地」に偏りがち
他に良い土地があっても「建てられない土地＝紹介しない」場合がある
💬 プロ視点コメント
「営業時代、お客様から『この土地はどうですか？』と聞かれても、自社で建築できない条件（土地の規模や地盤）だと紹介を控えるケースがありました。」
1-2: 依頼するメリットとデメリットの比較
ハウスメーカーに土地探しを依頼することには利点もありますが、見落とすと大きなリスクにつながります。
📊 比較表：ハウスメーカー土地探しのメリット・デメリット
項目 | メリット | デメリット |
情報収集 | 自社ネットワークから土地情報を提供 | 情報源が限られ、選択肢が少ない |
手間 | 建築と同時進行で効率的 | 建築前提で選択肢が制限される |
安心感 | 建築条件付きで一貫対応 | 中立的な立場ではない |
費用 | 手数料が抑えられる場合も | 不透明な費用や追加条件が発生する場合あり |
💬 実体験談（大阪府 40代男性）
「ハウスメーカー経由で土地を決めましたが、後から調べると同じ地域にもっと条件の良い土地がありました。結局、建築条件付きで選択肢を狭めてしまったのが失敗でした。」
1-3: 土地探してくれない？ハウスメーカーの実情
実は、ハウスメーカーによっては「土地探しに積極的ではない」場合もあります。
理由
利益の中心は「建物」であり、土地紹介は優先度が低い
担当営業の力量次第で、土地情報に差が出る
「建築条件付き土地」だけを紹介することが多い
📌 チェックリスト：依頼前に確認すべきこと
どの不動産会社と提携しているか？
建築条件なしの土地も紹介できるか？
担当営業が土地探しに積極的か？
💬 プロ視点コメント
「ハウスメーカーは土地仲介の専門業者ではないため、“探してくれない”ケースもあると理解して依頼すべきです。」
✅ 第1章まとめ
ハウスメーカーは土地探しの専門家ではなく、情報が限定的
建築条件付き土地の紹介が中心になるケースが多い
メリットもあるが、デメリットを知らないと選択肢を狭めてしまう
2-1: 仲介手数料や費用の考慮点
土地を購入する際は「土地代」だけでなく、さまざまな費用がかかります。特に見落とされやすいのが仲介手数料です。
仲介手数料の計算式（宅建業法上の上限）
仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
📌 例：2,000万円の土地を購入する場合
計算式：2,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 66万円
消費税10%を加算 → 約72.6万円
その他の費用
登記費用（所有権移転）：20〜40万円
印紙税：1〜3万円
ローン保証料・事務手数料：30〜70万円
固定資産税・都市計画税の清算金：数万円〜十数万円
💬 実体験談（神奈川県 30代女性）
「土地代2,000万円ぴったりで予算を組みましたが、手数料や税金で＋100万円以上かかり、貯金を大きく取り崩すことになりました。」
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2-2: 自分の理想条件を明確にする方法
土地探しで失敗しやすいのは「条件を明確にしていない」ことです。優先順位を整理しないと、紹介された土地に流されがちになります。
条件整理のステップ
立地条件（駅徒歩・通勤時間・学校区）
周辺環境（商業施設・病院・騒音）
土地の形状・方位（南向き・道路幅・間口）
建築条件（用途地域・建ぺい率・容積率）
予算（土地代＋建物代＋諸費用の総額）
📌 条件整理シート例
駅徒歩10分以内（最優先）
学区指定（小学校まで徒歩15分以内）
40坪以上の土地
総予算3,500万円以内
💬 プロ視点コメント
「条件を紙に書き出して優先順位をつけるだけで、営業担当に流されず、自分主体で土地選びができます。」
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2-3: 地域やエリアの選び方とその影響
同じ価格でもエリアによって土地の特徴は大きく変わります。
エリア比較例（愛知県内）
名古屋市中心部：坪単価80万〜150万円、利便性高いが狭小地が多い
郊外の尾張地方：坪単価30万〜60万円、土地は広いが車必須
三河エリア：坪単価40万〜70万円、工業地帯周辺は騒音リスクあり
エリア選びの落とし穴
人気学区は坪単価が高騰し、予算オーバーになりやすい
ハザードマップ未確認で水害・地盤リスクが高い土地を選んでしまう
将来の売却価値を考えずに選ぶと資産価値が下がる
📌 チェックリスト：エリア確認で必須のこと
ハザードマップを確認したか？
将来の人口推移や開発計画を調べたか？
通勤・通学ルートを実際に歩いてみたか？
💬 実体験談（広島県 40代ご夫婦）
「静かな住宅地で土地を購入しましたが、近くに大型道路が開通予定と知ってショックでした。もっと事前調査をしておけばよかったです。」
✅ 第2章まとめ
土地代以外に仲介手数料や諸費用で＋100万円以上かかるのが一般的
条件を整理し優先順位をつけることで、後悔しない土地選びができる
エリア選びは利便性だけでなく、将来の資産価値やリスクも考慮すべき
3-1: 両者の違いを理解する
土地探しにおいて、ハウスメーカーと不動産会社は役割が大きく異なります。
📊 比較表：ハウスメーカー vs 不動産会社
項目 | ハウスメーカー | 不動産会社 |
主な目的 | 建物を建てることが収益源 | 土地の売買が収益源 |
提供情報 | 自社で建築可能な土地（建築条件付き多い） | 市場全般の土地情報（条件なしも多い） |
強み | 建築プランと土地のマッチングに強い | 地域情報や土地相場に詳しい |
弱み | 土地の選択肢が限定されがち | 建築知識が乏しく建築後の想定が難しい |
中立性 | 自社建築に有利な土地を推奨 | 幅広い選択肢を紹介するが建築との調整力に欠ける |
💬 プロ視点コメント
「土地と建物はセットで考える必要があります。不動産会社で土地を選び、後からハウスメーカーに持ち込む方法もありますが、建築条件や法規制で希望の家が建てられないケースもあります。」
3-2: どっちを選ぶべきか？成功のコツ
結論から言えば、「土地探しは不動産会社＋建築はハウスメーカー」というハイブリッド型が最も成功しやすいです。
選び方のポイント
スピード重視：ハウスメーカーに依頼 → すぐに建築プランを反映した提案が得られる
選択肢重視：不動産会社に依頼 → 建築条件なしの幅広い土地から探せる
失敗回避：不動産会社で土地候補を出し、ハウスメーカーに建築可否を確認する
📌 実体験談（名古屋市 30代夫婦）
「最初はハウスメーカーに土地探しを依頼しましたが、候補が2件しか出てきませんでした。不動産会社にも依頼したら10件以上紹介され、最終的にハウスメーカーに持ち込んで希望通りの家を建てられました。」
✅ 第3章まとめ
ハウスメーカーは建築に有利な土地を紹介するが、情報が限定的
不動産会社は幅広い土地情報を持つが、建築との調整力に弱い
双方を組み合わせて利用することで「選択肢」と「安心感」を両立できる
4-1: 必要な条件を整理する
土地探しをスムーズに進めるには、まず「譲れない条件」と「妥協できる条件」を分けることが重要です。
📋 条件整理シート例
優先度 | 条件 | 理由 |
最優先 | 駅徒歩15分以内 | 通勤・通学の利便性 |
高い | 小学校区指定（徒歩20分以内） | 子どもの教育環境 |
中程度 | 土地面積40坪以上 | 駐車場2台＋庭が欲しい |
妥協可 | 南向き道路 | 日当たりは工夫で補える |
💬 プロ視点コメント
「営業マンに任せるのではなく、家族で条件を“見える化”してから依頼すると、土地紹介がブレにくくなります。」
4-2: 理想のプランを決定する際のポイント
土地は“家を建てるための器”です。家族構成やライフスタイルに合わせて、建物プランとの相性を必ず確認しましょう。
確認すべきポイント
延床面積の目安（例：4人家族なら30坪以上が一般的）
駐車場の台数（郊外なら2台、都市部は1台でOKか？）
方位と採光計画（南向きだけが正解ではなく、東西向きも工夫次第で快適に）
将来の増築やリフォームの可能性
📌 チェックリスト：プランと土地の相性確認
希望間取りが建築基準法の範囲で収まるか？
駐車場・庭の確保が可能か？
隣地との距離や日照条件を確認したか？
建築条件付き土地でも希望プランに対応できるか？
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✅ 第4章まとめ
条件整理シートを使うと「流されない土地探し」ができる
理想の建物プランを意識しないと、買った土地に家が建たないリスクがある
プランと土地の相性は必ず事前にシミュレーションすべき
5-1: 成功例から学ぶ土地探しプロセス
📌 事例：東京都内 30代夫婦＋子ども2人
条件整理：通勤30分圏内／小学校区／40坪前後
進め方：
① 不動産会社から10件紹介 → 5件を候補に絞る
② ハウスメーカーにプランを依頼 → 建築不可の土地を2件除外
③ 残り3件で資金計画シミュレーションを実施
結果：利便性と建築条件を満たす土地を購入、総額は予算内（建物2,300万＋土地2,200万）。
✅ 成功要因
条件を家族で明確に共有
不動産会社とハウスメーカー双方を利用
早い段階で建築可否を確認
💬 プロ視点コメント
「土地を“単体で探す”のではなく、“家とセットで考えた”ことが成功の決め手です。」
5-2: 失敗事例と注意すべき落とし穴
📌 事例：愛知県 40代男性（建て替え希望）
流れ：ハウスメーカーに土地探しを依頼 → すぐに条件付き土地を紹介される → 契約 → 後から地盤改良で＋150万円、外構費で＋200万円
結果：最終的に総額が予算を400万円オーバー。建築条件付きで選択肢が狭く、交渉余地もなかった。
✅ 失敗の原因
建築条件付き土地を安易に契約
諸費用や追加工事を想定していなかった
他社の意見を聞かずに1社だけで決断
💬 実体験談（兵庫県 30代女性）
「紹介された土地を信用して即決しましたが、後で日当たりが悪く、隣の家と窓の位置が干渉して後悔しました。条件整理をもっときちんとしておけば…。」
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✅ 第5章まとめ
成功事例では「条件整理＋複数社利用」が共通点
失敗事例は「建築条件付きに縛られる」「追加費用を想定していない」ことが原因
必ず他社意見を聞く・シミュレーションを行うことがリスク回避につながる
6-1: 住宅ローンの準備と選び方
土地購入時には「住宅ローン」をどう組むかが大きなポイントです。
住宅ローンの種類
土地先行融資型
→ 土地購入時に先行して融資を受けられるタイプ。建物完成後に本融資に切り替える。
つなぎ融資型
→ 建物着工金や中間金を一時的に借り入れる方式。手数料や利息が別途かかる。
フラット35利用
→ 長期固定金利が特徴。ただし土地単体では利用できず、建築計画が必須。
📌 チェックリスト：ローン準備の流れ
事前審査（年収・返済負担率を確認）
本審査（金融機関による詳細審査）
融資承認後に土地売買契約
建物契約とローン実行を連動
💬 プロ視点コメント
「土地だけ先に決めると資金繰りが複雑になります。ローンの仕組みを理解し、建物契約とのタイミングを調整することが肝心です。」
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6-2: 契約時の重要なチェックポイント
土地契約は一度結ぶと解除が難しいため、契約前の確認が非常に重要です。
契約時の必須確認項目
重要事項説明（宅建士による説明）
→ 地目・用途地域・建ぺい率・容積率・接道条件を確認。
契約書の内容
→ 手付金の金額・引渡し条件・違約金条項を確認。
費用の明細
→ 仲介手数料・登記費用・固定資産税の清算金が明記されているか。
停止条件付き契約
→ 住宅ローンが不承認だった場合に契約を白紙解除できる条項があるか。
📊 比較表：良い契約書 vs 悪い契約書
項目 | 良い契約書 | 悪い契約書 |
条件明記 | ローン特約・引渡条件が詳細に記載 | 曖昧で不明確 |
手付金 | 相場内（売買価格の5〜10％） | 高額で返還不可 |
費用内訳 | 仲介・登記・清算金が明記 | 「一式」としてまとめられている |
リスク対応 | 解除条件や違約金が明確 | 解除条項がない |
💬 実体験談（千葉県 30代ご夫婦）
「契約時に“ローン特約”が付いていなかったため、融資が下りずに違約金を払う羽目になりました。契約書をもっと確認すべきでした。」
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✅ 第6章まとめ
住宅ローンは「土地先行融資」「つなぎ融資」など仕組みを理解して選択
契約前に必ず 重要事項説明＋契約書＋費用明細＋ローン特約 を確認
書面でリスクを回避できる契約を結ぶことが安心につながる
7-1: ハウスメーカー利用の再評価
ここまで解説してきたように、ハウスメーカーに土地探しを依頼することにはメリットもあります。建築と同時進行で効率的に進められ、建物との相性を早い段階で確認できるのは安心材料です。しかしデメリットとして、紹介できる土地が限られる・建築条件付きが中心・費用が不透明になりやすいといった点を忘れてはいけません。
📌 総括
メリット：建物との整合性・効率性・一貫対応
デメリット：選択肢が狭い・中立性に欠ける・追加費用のリスク
💬 プロ視点コメント
「ハウスメーカーを利用するかどうかは“選択肢の広さ”と“安心感”のどちらを優先するかで変わります。依頼する場合は必ず他社意見も取り入れてください。」
7-2: 今後の家づくりに向けたアドバイス
土地探しは家づくりの出発点であり、ここでの判断が総予算・生活の利便性・資産価値を大きく左右します。
後悔しないための3つのルール
複数ルートで土地を探す
→ ハウスメーカー＋不動産会社＋自力検索を組み合わせる
条件を可視化し、優先順位をつける
→ 家族で合意した条件表を持って営業担当に伝える
契約は必ず書面でリスク回避
→ ローン特約・諸費用明細・引渡条件を契約書で確認
📌 チェックリスト（最終版）
仲介手数料や諸費用を含めた総予算を把握したか？
条件整理シートを作り、家族で共有したか？
複数社から土地情報を入手したか？
契約書にローン特約や解除条件を確認したか？
将来の生活・資産価値を考慮したか？
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ハウスメーカーに土地探しを依頼することは「効率性」と「安心感」を得られる一方で、「選択肢の狭さ」や「費用の不透明さ」といったデメリットが存在します。最良の選択肢は ハウスメーカーと不動産会社を併用し、施主自身が主体的に条件を整理して判断すること。このプロセスを踏むことで、家族にとって最適な土地と住まいを手に入れることができます。
