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土地なしの注文住宅、相場はどのくらい？最新データ公開
- 見積もりバンク担当者
- 5月22日
- 読了時間: 15分
更新日：10月15日
更新日：2025年10月15日
「土地なしで注文住宅を建てたいけど、相場はどのくらいなのか？」これは家づくりを考える多くの人が最初に直面する疑問です。土地代込みの総額ではなく、純粋に建物本体や付帯費用にいくら必要なのかを知ることで、より現実的な資金計画を立てることができます。
本記事では、土地なしの注文住宅の平均相場と費用内訳を徹底解説。最新の統計データや業界トレンドをもとに、地域差・設備グレード・間取りの影響を分析します。さらに、実際の建築事例や住宅ローン計画、資金計画のシミュレーションまで網羅。元住宅営業マンとして200件以上の見積もり・資金相談を担当した経験をもとに、表や比較リストも交え、初心者でも理解しやすいように整理しました。
目次
1-1: 土地代なしの一軒家、実際の相場とは？
1-2: 新築一戸建てを土地なしで建てる際の平均価格
1-3: 土地ありと土地なしの注文住宅相場比較
1-4: 土地なしの家を建てるために必要な最低予算
1-5: 注文住宅の価格変動とトレンド
2-1: 土地なしの場合の主な費用と内訳
2-2: 家を建てる際に考慮するべき諸費用
2-3: 設備や間取りによるコストの違い
2-4: 新築時の頭金と住宅ローン計画
3-1: 土地なしでの注文住宅のプランニング
3-2: 住宅ローンの事前審査から本審査まで
3-3: 請負契約の締結と着工までの手続き
3-4: 引き渡しまでのタイミングと注意点
4-1: 成功した注文住宅の事例とインタビュー
4-2: 人気のハウスメーカーや工務店の比較
4-3: 実際の建築費用のレポート
4-4: 土地なしの注文住宅におけるデザインの選択肢
5-1: 資金計画と負担を抑える方法
5-2: 自己資金とつなぎ融資の活用
5-3: 快適な住まいを実現するための設備選び
5-4: 問い合わせや検討の際に役立つチェックリスト
6-1: 土地なしの注文住宅、今後の相場動向
6-2: 注意点と成功させるための最後のアドバイス
1: 土地なしの注文住宅相場の全貌
1-1: 土地代なしの一軒家、実際の相場とは？
国土交通省の「住宅着工統計」（2024年版）によれば、新築戸建住宅の平均建築費（建物本体＋付帯工事＋諸経費）は 2,700万円〜3,200万円 が中心帯となっています。土地代を除外した金額であり、延床30坪〜35坪の一般的なファミリー住宅を想定したものです。
📌 相場感の目安（延床30坪〜35坪の場合）
ローコスト住宅：1,600万〜2,000万円
中堅ハウスメーカー：2,200万〜2,800万円
大手ハウスメーカー：3,000万〜4,000万円
💬 プロ視点コメント
「“土地なし”という言葉は、土地購入費を除外した建物価格を意味しますが、外構や付帯工事を含むかどうかで大きく変動します。見積もり段階で必ず“どこまで含まれているのか”を確認しましょう。」
\➡ 関連記事：知らないと損！家の価格推移を徹底解説
1-2: 新築一戸建てを土地なしで建てる際の平均価格
実際にハウスメーカー・工務店の平均を調べると、地域によって差が見られます。
📊 地域別平均価格（2024年 見積もりバンク調査）
地域 | 平均価格 | 備考 |
首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉） | 3,200万円 | 大手メーカー比率が高い |
東海地方（愛知・岐阜・三重） | 2,800万円 | 工務店が強くコスト抑制可能 |
関西（大阪・兵庫・京都） | 2,900万円 | 設計自由度は高いが諸費用増 |
中国・四国 | 2,500万円 | ローコスト住宅が多数 |
九州 | 2,600万円 | 平屋需要が増加傾向 |
\➡ 関連記事：『2025年版』注文住宅平均価格とは？最新データを徹底解説
1-3: 土地ありと土地なしの注文住宅相場比較
土地代込みの総額と比べることで、建物費用の割合がイメージしやすくなります。
📌 比較例（広島県 30坪の場合）
土地あり（60坪・1,200万円）＋建物2,500万円 → 総額3,700万円
土地なし（親の土地利用）＋建物2,700万円 → 総額2,700万円
💬 実体験談（岡山県 30代夫婦）
「親の土地に建てたため土地代はゼロ。その分、建物に予算を回してZEH仕様にできました。」
\➡ 関連記事：土地ありの方必見！注文住宅費用相場完全ガイド
1-4: 土地なしの家を建てるために必要な最低予算
最低限の仕様で建てる場合でも、建築費用＋付帯工事費は必要です。
📌 最低予算の目安（延床25坪・ローコスト仕様）
建物本体：1,400万〜1,600万円
付帯工事：200万〜300万円
諸費用：150万〜250万円👉 合計：1,800万〜2,200万円程度
1-5: 注文住宅の価格変動とトレンド
2020年以降、木材価格高騰（ウッドショック）や人件費上昇により、注文住宅の平均価格は毎年＋3〜5％上昇しています。
2025年の最新傾向
ZEH・省エネ仕様の義務化に伴い、断熱・設備コストが上昇
外構・付帯工事の費用を含めると実感的には＋200万〜400万円
平屋住宅の需要増により、1坪あたりの単価が上がる傾向
💬 プロ視点コメント
「“最低価格”だけに注目すると後悔します。相場の数字を理解しつつ、どこまでが含まれているのか必ず確認してください。」
\➡ 関連記事：新築値上がりの真実：2025年以降どう動く？プロが教える最新予測
✅ 第1章まとめ
土地なし注文住宅の相場は 2,700万〜3,200万円前後
最低予算は約2,000万円から、仕様や地域で変動
土地ありとの比較で建物費用の比率が見える
今後も価格は緩やかに上昇傾向
2: 注文住宅の費用内訳を詳しく見る
2-1: 土地なしの場合の主な費用と内訳
土地なし＝建物費用だけ、と考えがちですが実際には「付帯工事」や「諸費用」が多くかかります。
📊 土地なし注文住宅の費用内訳（30坪・総額2,800万円のケース）
項目 | 金額目安 | 内容 |
建物本体工事費 | 2,200万円 | 基礎工事・構造・内装・設備（キッチン/浴室/トイレ等） |
付帯工事費 | 300万円 | 外構・照明・給排水引込・地盤改良など |
諸費用 | 200万円 | 登記費用・印紙税・ローン手数料・火災保険等 |
設計費・申請費 | 100万円 | 確認申請・設計監理費 |
👉 総額 | 約2,800万円 |
💬 プロ視点コメント
「“建物本体価格1,500万円〜”という広告はあくまで最低ライン。付帯工事と諸費用を含めると、実際の支払いは＋500万〜800万円になるケースが多いです。」
\➡ 関連記事：注文住宅の内訳明細書とは？成功する家づくりの秘訣！
2-2: 家を建てる際に考慮するべき諸費用
諸費用は“見積書に含まれていない”ことが多く、契約後に追加請求されて驚く人もいます。
📌 主な諸費用一覧
登記費用（保存登記・抵当権設定登記）：20〜40万円
印紙税（契約書に貼付）：1〜3万円
住宅ローン手数料・保証料：30〜80万円
火災保険・地震保険：20〜40万円（10年契約目安）
引越し費用：10〜30万円
仮住まい費用（建て替えの場合）：数十万円〜
💬 実体験談（千葉県 30代女性）
「契約時に“本体2,000万円でOK”と言われ安心しましたが、引渡しまでに＋250万円の諸費用が追加されました。もっと早く知っていれば予算を見直せたのに…。」
\➡ 関連記事：家づくり成功のカギは“土地・諸費用込み”の総額管理
2-3: 設備や間取りによるコストの違い
建物本体費用は、仕様・設備・間取りで大きく変わります。
📊 仕様別コスト差（30坪の場合）
グレード | 価格帯 | 特徴 |
ローコスト仕様 | 1,600〜2,000万円 | シンプルな間取り、標準設備 |
中級仕様 | 2,200〜2,800万円 | 人気メーカー設備、断熱性能アップ |
ハイグレード仕様 | 3,000万円〜 | 高性能住宅、ZEH対応、省エネ＋デザイン重視 |
✅ 設備の差で大きく変わるポイント
キッチン：標準50万〜 → ハイグレード200万円以上
サッシ・窓：アルミ樹脂複合か樹脂サッシかで数十万円の差
断熱材：グラスウールか吹付断熱かで＋50〜100万円
\➡ 関連記事：家づくりを賢く！坪単価で見るローコスト住宅の選び方
2-4: 新築時の頭金と住宅ローン計画
土地なしで建てる場合でも、ローンの組み方で総返済額は大きく変わります。
📌 シミュレーション例（建築費2,800万円・頭金300万円）
借入金額：2,500万円
返済期間：35年
金利：変動0.5% → 月々返済約6.4万円
金利：固定1.5% → 月々返済約7.5万円
💬 プロ視点コメント
「頭金ゼロでも家は建てられますが、諸費用や家具家電をローンに組み込むと返済総額が膨らみます。最低でも200〜300万円の自己資金を確保しておくと安心です。」
✅ 第2章まとめ
建物本体費用は総額の70〜80%、残りは付帯工事と諸費用
諸費用は200〜300万円程度で、契約後に追加請求されやすい
設備グレード次第で数百万円単位の差が出る
頭金ゼロも可能だが、返済負担とリスクが大きくなる
3: 土地なしの家づくりの流れ
3-1: 土地なしでの注文住宅のプランニング
土地が既にある（親からの相続や持ち家の建て替えなど）場合、計画のスタートは建物プランの検討から始まります。
📌 流れのイメージ
家族の要望ヒアリング（部屋数・間取り・デザイン）
建築可能か確認（建築基準法・用途地域・建ぺい率/容積率）
複数社からプラン提案と見積もりを取得
総予算とライフプランのすり合わせ
💬 プロ視点コメント
「土地がある分、建物の検討を早く進められる一方で、法規制（道路幅員・接道条件）や地盤調査を早めに実施することが重要です。」
3-2: 住宅ローンの事前審査から本審査まで
土地購入を伴わないため、ローンは建物代のみで申請します。ただし「土地なし＝自己資産あり」と見なされ、審査が有利になることもあります。
📌 ローン審査の流れ
事前審査：年収・勤続年数・借入状況をチェック
本審査：建築請負契約書・設計図書・見積書を提出
融資実行：着工時・中間金・竣工時に分割実行される場合も
📊 ローン審査で有利な点
土地担保が不要（既に所有しているため）
総予算が抑えられ、返済負担率が低くなる傾向
\➡ 関連記事：初めての注文住宅でも安心！住宅ローン手続きや流れ完全攻略法
3-3: 請負契約の締結と着工までの手続き
建築会社と工事請負契約を結ぶと、本格的に着工準備が進みます。
契約時の確認ポイント
契約金（手付金）：請負金額の5〜10％が一般的
契約後の変更ルール：仕様変更や追加工事の扱い
引渡し時期：遅延時の取り扱い（違約条項）
📌 注意点
「一式見積り」や「○○費込」という表記は要注意。内訳を明確にしないと、後から数十万円単位で追加されるケースがあります。
💬 実体験談（大阪府 40代男性）
「請負契約時に“外構費は後で”と言われ、結果として追加200万円の請求に。契約前に必ず含有範囲を確認すべきです。」
3-4: 引き渡しまでのタイミングと注意点
着工から引き渡しまでの流れは以下の通りです。
📌 一般的なスケジュール（30坪・木造2階建ての場合）
地盤調査・改良工事（1〜2週間）
基礎工事（1か月）
上棟・構造工事（1か月）
内装・設備工事（2〜3か月）👉 合計：約4〜6か月で竣工
注意点
中間検査・完了検査を必ず立ち会う
火災保険は引渡し時に必須
引渡し前に「施主検査（内覧会）」を実施し、傷や施工不良を確認
💬 プロ視点コメント
「工期短縮を優先するあまり、内装の仕上げが雑になることもあります。必ず引渡し前に第三者検査や専門家同行を検討してください。」
\➡ 関連記事：新築工事の全貌！着工から引渡しまでの工程を徹底解説
✅ 第3章まとめ
土地なし注文住宅は、建物プランからスタートでき効率的
ローン審査は有利に働くケースが多い
請負契約時は内訳・追加条件を徹底確認
工期は4〜6か月が目安で、引渡し前の検査は必須
4: 土地なしで家を建てる際の実例
4-1: 成功した注文住宅の事例とインタビュー
📌 事例1：広島県 30代夫婦＋子ども1人
延床面積：32坪
建物費用：2,600万円（ZEH仕様）
付帯工事費用：280万円
諸費用：200万円👉 総額：3,080万円（土地代なし）
💬 施主の声
「土地代がかからなかった分、断熱性能や太陽光発電に予算を回せました。電気代がほぼゼロになり、暮らしやすさも抜群です。」
📌 事例2：愛知県 40代ご夫婦（親の土地に建築）
延床面積：28坪
建物費用：2,100万円（ローコスト仕様）
外構費用：180万円
諸費用：150万円👉 総額：2,430万円
💬 施主の声
「最初は2,000万円で建てられると思っていましたが、外構や照明など後から追加が多く、最終的に＋400万円。契約前に“どこまで含まれるか”をもっと確認すべきでした。」
4-2: 人気のハウスメーカーや工務店の比較
土地なし注文住宅でも選ぶ会社によって相場は異なります。
📊 坪単価比較（2025年時点）
会社名 | 坪単価目安 | 特徴 |
タマホーム | 45万〜55万円 | ローコスト＆標準仕様が充実 |
一条工務店 | 65万〜80万円 | 高断熱・高性能住宅で人気 |
住友林業 | 75万〜95万円 | 木質感デザインに強み |
ミサワホーム | 70万〜90万円 | 大収納・耐震性に定評 |
地元工務店 | 40万〜60万円 | 自由設計・柔軟対応だが保証体制は要確認 |
💬 プロ視点コメント
「土地代がない分、建物の性能を上げる選択をする人が増えています。ただし、保証・アフター体制は必ず比較してください。」
\➡ 関連記事：どっちが得？ハウスメーカーと工務店の違いを徹底解説
4-3: 実際の建築費用のレポート
📌 30坪2階建ての場合（ローコスト仕様）
建物本体：1,800万円
付帯工事：250万円
諸費用：150万円
👉 総額：2,200万円
📌 35坪2階建て（中堅仕様）
建物本体：2,400万円
付帯工事：300万円
諸費用：200万円
👉 総額：2,900万円
📌 40坪2階建て（大手仕様・ZEH対応）
建物本体：3,200万円
付帯工事：350万円
諸費用：250万円
👉 総額：3,800万円
4-4: 土地なしの注文住宅におけるデザインの選択肢
土地代が不要な分、デザインにこだわる施主も多くいます。
✅ 人気のデザイン傾向
平屋住宅：メンテナンス性が高く、老後も暮らしやすい
ZEH住宅：太陽光＋高断熱で光熱費削減
二世帯住宅：親の土地を活用し、建築費をシェア
💬 実体験談（福岡県 50代ご夫婦）
「親の土地に平屋を建てました。将来も安心して住めるし、庭スペースも確保できて満足です。」
\➡ 関連記事：平屋の価格はいくら？知っておくべき5つのポイント
✅ 第4章まとめ
実例では 2,200万〜3,800万円 が中心
土地なしだからこそ“建物性能”や“デザイン”に投資する傾向
ハウスメーカーと工務店で坪単価・保証・デザイン自由度に違いあり
契約前に「含まれる費用範囲」を必ず確認することが後悔防止の鍵
5: 土地なしの注文住宅を成功させるためのコツ
5-1: 資金計画と負担を抑える方法
土地代が不要な分「思ったより安く建てられる」と考えがちですが、油断すると建物仕様に予算を使いすぎ、返済が重くなることもあります。
📌 資金計画のポイント
本体価格＋付帯工事＋諸費用を必ず含めて試算する
外構や照明、カーテンなど生活必需品も忘れず計上する
ローン返済は「年収の25％以内」に収めるのが安全ライン
💬 プロ視点コメント
「土地代がゼロでも、建築費＋諸費用で最低2,000万円以上は必要です。油断せず“総額”で考えることが大切です。」
5-2: 自己資金とつなぎ融資の活用
建築時は契約金や中間金が必要になるため、自己資金ゼロは危険です。
📊 自己資金の目安
契約金：請負金額の5〜10％（例：2,500万円なら125〜250万円）
諸費用：200〜300万円
👉 最低300〜500万円の自己資金が安心ライン
もし自己資金が不足する場合は「つなぎ融資」を利用するケースもありますが、利息負担が増えるため計画的に使うことが重要です。
\➡ 関連記事：家買う初期費用はいくら？知っておくべき全情報【2025年最新版】
5-3: 快適な住まいを実現するための設備選び
土地なし注文住宅は建物性能や設備に投資しやすいため、長期的に価値を生む設備を優先するのがおすすめです。
✅ 投資効果が高い設備TOP3
高断熱窓・断熱材 → 冷暖房費削減でランニングコストを抑制
太陽光発電＋蓄電池 → 光熱費ゼロ住宅の実現
省エネ型エアコン・給湯器 → 15年スパンで家計に大きな差
💬 実体験談（東京都 30代夫婦）
「土地代が不要だったのでZEH対応にしました。月々の光熱費がほぼゼロで、住宅ローン返済の心理的負担が軽くなっています。」
\➡ 関連記事：住宅設備とは？快適な住まいを作る秘訣
5-4: 問い合わせや検討の際に役立つチェックリスト
契約前に下記のリストを使うと、失敗や後悔を防げます。
📋 土地なし注文住宅チェックリスト
見積もりに「付帯工事」「諸費用」は含まれているか？
外構・照明・カーテン・エアコンの費用は別途か確認したか？
自己資金300万円以上を用意できているか？
返済計画は「年収の25％以内」に収まっているか？
将来の修繕・リフォーム費用も見据えているか？
複数社から相見積もりを取得して比較したか？
✅ 第5章まとめ
土地なしでも2,000万円以上はかかるため、総額で資金計画を立てる
自己資金300〜500万円は確保しておくと安心
設備投資は「断熱・太陽光・省エネ」が費用対効果大
チェックリストを使って契約前に抜け漏れを防ぐ
6: まとめと今後の傾向
6-1: 土地なしの注文住宅、今後の相場動向
2025年現在、建築費は依然として高止まりしています。木材や鉄骨など資材価格の高騰、人件費の上昇、省エネ基準の強化などが背景にあります。ただし、土地なしの注文住宅は土地代を省ける分、総額を抑えやすいという特徴があります。
📊 今後のトレンド予測
建物単価は今後も年1〜3％程度上昇が続く見込み
ZEH・省エネ義務化により設備費が増加傾向
平屋・コンパクト住宅の需要増で30坪前後のプランが主流に
中古住宅＋リノベーションとの競合が進み、ローコスト住宅の人気も継続
💬 プロ視点コメント
「“土地なし”という優位性を活かしつつ、建物性能を高めるのが今後の主流です。値上がりする中で、早めに計画を立てることがコスト抑制につながります。」
6-2: 注意点と成功させるための最後のアドバイス
土地なしで建てる注文住宅はメリットも多いですが、油断すると思わぬ落とし穴があります。
✅ 注意すべきポイント
見積もりの範囲を明確にする 外構・付帯工事・諸費用を含めて比較すること。
資金計画を甘く見ない 自己資金ゼロは危険。最低300万円は用意。
複数社を比較する 1社の提案に偏らず、必ず相見積もりを取得。
将来コストを意識する 光熱費・修繕費・固定資産税を含めた長期的な支出を考える。
📌 最終チェックリスト
建物本体・付帯工事・諸費用を含めた総額を把握しているか？
ローン返済計画は年収の25％以内に収まっているか？
高断熱・省エネ仕様など、将来のランニングコストを意識したか？
引渡し前の第三者検査・内覧を計画しているか？
\➡ 関連記事：注文住宅の資金計画、見落としがちな注意点とは？
✅ 記事全体の結論
土地なしの注文住宅の相場は2,200万〜3,800万円程度が中心帯
土地代が不要な分、性能やデザインに予算を振り分ける施主が多い
諸費用や付帯工事を軽視すると予算オーバーになりやすい
成功のカギは 資金計画＋相見積もり＋長期的視点
📚 参考文献
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