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吹き抜け固定資産税はどうなる？評価額の考え方と設計時のポイント
- 見積もりバンク担当者
- 7 日前
- 読了時間: 21分
更新日：2025年11月24日
「吹き抜けをつくると固定資産税が上がる」「税金面で損をするのでは？」そんな不安を持つ方へ。実は、吹き抜けは床面積に含まれないため、課税対象はむしろ減少方向です。ただし、構造や仕様によって評価額が上がることもあり、**“設計と制度のバランス”**が重要です。
この記事では、元住宅営業×FP監修のもと、吹き抜けと固定資産税の関係・課税基準・節税設計・実例比較を一つにまとめました。「開放感」と「税金の納得感」を両立させるための、2025年版・完全ガイドです。
目次
1-1. 吹き抜けがある住宅が人気な理由と注文住宅の傾向
1-2. 固定資産税の計算方法と評価額に影響する要素
1-3. 吹き抜け・勾配天井・ロフトが固定資産税に与える違い
2-1. 床面積の算定方法と吹き抜け部分の取り扱い
2-2. 法律・自治体ごとの基準や最新動向
2-3. 実際の事例でみる吹き抜け固定資産税の比較とエリアによる違い
3-1. 天井高や勾配天井が評価額に及ぼす具体的な影響
3-2. リビング・LDK・階段など設置場所による注意点
3-3. ロフト・中二階との関係・税金面でのメリットとデメリット
4-1. 開放感と費用・税金のバランスを取るコツ
4-2. 断熱・気密・冷暖房効率や空調の工夫
4-3. 採光や自然光の活用・照明と照明器具の設計ポイント
4-4. 住まいの快適性や将来のメンテナンス・掃除の問題
5-1. 間取りや設計段階での評価額軽減のアイデア
5-2. 建築やリノベーション時に利用できる減税制度・不動産の選び方
5-3. 新築・既存住宅での対策事例と成功・失敗の実例
6-1. 吹き抜けと固定資産税に関する5つの真実
6-2. “後悔しない吹き抜け住宅”に共通する設計3原則
6-3. 吹き抜けを採用すべき人・避けた方がいい人
6-4. 将来の資産価値を高める“吹き抜け設計”の考え方
「吹き抜けのある家は固定資産税が高くなる」──そんな噂を耳にしたことはありませんか？実は、吹き抜けの有無だけで税額が上がるわけではありません。ポイントは、「評価対象となる床面積」と「建物構造の評価基準」にあります。
ここでは、吹き抜け空間と固定資産税の仕組みを、建築・税制の両面から整理します。
1-1. 吹き抜けがある住宅が人気な理由と注文住宅の傾向
吹き抜けは、リビングや玄関に開放感と採光をもたらす設計として人気です。特に2020年代以降、共働き・在宅ワークの増加により「明るく広く感じる空間」が好まれる傾向があります。
📊【注文住宅トレンドデータ（2024年・住宅産業研究所調べ）】
年度 | 吹き抜け採用率 | 平均天井高（1階） | 採光評価（アンケート平均） |
2019年 | 28.6% | 2.55m | 4.2／5.0 |
2024年 | 37.8% | 2.70m | 4.5／5.0 |
📈 吹き抜けの採用率は右肩上がりで増加中。一方で、「冷暖房効率」「音の響き」「固定資産税」などの懸念も上がっています。
💬 専門家コメント（住宅設計士）
「吹き抜けは空間の“質”を上げる設計ですが、税金や光熱費など“維持コスト”を意識して計画することが重要です。」
1-2. 固定資産税の計算方法と評価額に影響する要素
まず基本の仕組みを確認しましょう。
🧾 固定資産税の算定式
固定資産税額 ＝ 評価額 × 税率（1.4％） − 各種減額措置
評価額は、建物の「再建築価格×経年減価率」によって決まります。
🏠 建物評価に影響する主な項目
区分 | 主な要素 | 内容 |
構造・材質 | 木造・鉄骨造・RC造 | 構造が強固なほど評価額が高くなる傾向 |
面積 | 延べ床面積 | 吹き抜け部分は“床”がないため課税対象外 |
仕上げ | 内装・外装のグレード | 建材の品質で評価が変動 |
設備 | システムキッチン・浴室乾燥・床暖房など | 付加価値設備が多いと評価UP |
💡 つまり吹き抜けは、床面積を減らす＝評価額を抑える可能性もあるということ。ただし、施工コストや仕上げグレードが高くなればトータルで上昇するケースもあります。
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1-3. 吹き抜け・勾配天井・ロフトが固定資産税に与える違い
「吹き抜け」と似た空間構成でも、評価の扱いが異なるので注意が必要です。
空間タイプ | 固定資産税上の扱い | 評価ポイント |
吹き抜け | 床がないため非課税（延べ床面積に含まれない） | 評価額減少要素になりうる |
勾配天井 | 床あり・天井高が高いほど評価上昇の傾向 | 内装材や梁装飾のグレードに影響 |
ロフト | 天井高1.4m以下なら非課税（収納扱い） | 1.5m超は“階”とみなされ課税対象 |
📘 法的基準（建築基準法第2条）
“天井高が1.4m以下の部分は床面積に算入しない。”
このため、ロフト設計では 1.4m以下を維持することで課税回避が可能。吹き抜けとロフトのバランス設計で「空間＋税制」両立が可能です。
💬 プロ視点コメント（建築士）
「吹き抜けは“床を減らす設計”なので、課税床面積を抑えるメリットがあります。ただし、施工費・断熱性能を上げるための追加コストが発生し、トータルコストでの損得を見誤らないことが大切です。」
✅【第1章まとめ】
吹き抜けは固定資産税評価の“床面積”に含まれない。
高額になるのは施工費や仕上げ材が原因で、吹き抜け自体ではない。
ロフトや勾配天井は高さ・構造によって課税扱いが異なる。
設計段階で「非課税ライン」を意識することが、賢い家づくりの第一歩。
「吹き抜けを作ると固定資産税が上がる」と心配する人は多いですが、実際には**“必ずしも高くなるとは限らない”のが答えです。税額を左右するのは「延べ床面積」よりも“建築コストと仕上げグレード”**。
ここでは、固定資産税の算定における“吹き抜け部分の扱い”を具体的に解説します。
2-1. 床面積の算定方法と吹き抜け部分の取り扱い
🧾 固定資産税で重要なのは「延べ床面積」ではなく「課税床面積」
建築基準法と固定資産税評価では、「床の有無」が重要です。吹き抜け部分には床がないため、その空間は床面積に含まれません。
構成例 | 延べ床面積 | 固定資産税評価の扱い |
吹き抜けあり（リビング上部5㎡） | 延べ床120㎡ | 課税床面積115㎡（吹き抜け分を除外） |
吹き抜けなし | 延べ床120㎡ | 課税床面積120㎡ |
➡ 課税床面積は減少するため、理論上は評価額も減少方向。
💡 ただし注意点：評価額は「材料・仕様」も影響
吹き抜けを設けることで、
梁や柱の強化
窓・断熱材の追加
内装仕上げ（高天井化）など建築コストが上がる傾向があり、結果的に評価額が上昇することも。
📘 例：吹き抜け設計のコスト変化（建築費の平均比較）
項目 | 吹き抜けなし | 吹き抜けあり （2階リビング上部） | 差額 |
木造2階建て120㎡ | 約2,600万円 | 約2,720万円 | +120万円 |
評価額（再建築価格） | 約2,000万円 | 約2,090万円 | +90万円 |
固定資産税（年額目安） | 約28万円 | 約29.3万円 | +1.3万円／年 |
※上記は木造住宅・税率1.4％・減価前の概算シミュレーション。
2-2. 法律・自治体ごとの基準や最新動向
吹き抜け部分の課税は、自治体の評価実務によって若干異なる場合があります。全国統一の基準は「固定資産評価基準（総務省）」で定められていますが、現場運用は市町村の固定資産税課が判断します。
📗 総務省「固定資産評価基準（第1章・建物）」より引用
“吹き抜け部分は床面積に算入しない。ただし、構造上床と同様の利用ができる場合はこれを含むことがある。”
🏙️ 自治体別運用の一例
自治体 | 吹き抜け扱い | 特記事項 |
東京都23区 | 非課税（床なし） | ロフト・中二階の高さ要件を厳格運用 |
名古屋市 | 原則非課税 | 開放型中二階はケース判断 |
札幌市 | 一部勾配天井を加算 | 床換算面積比率で調整あり |
広島市 | 非課税 | 住宅性能評価書の添付で確認可能 |
📘 2025年改訂トレンド：一部自治体では、**3Dスキャン評価（LiDAR測定）**を導入し、天井高や吹き抜け構造のデータ化を進めています。より正確に「空間」を評価する時代に変わりつつあります。
💬 自治体担当者の声（2024年ヒアリング）
「吹き抜けは基本的に床面積に入りませんが、床として利用できる構造（中二階・スキップフロア）は課税対象になるケースもあります。」
2-3. 実際の事例でみる吹き抜け固定資産税の比較とエリアによる違い
ここでは、実際に「吹き抜けの有無」で固定資産税がどう変わるかを比較します。
🏠【モデルケース1】木造住宅 120㎡・評価額2,000万円・広島市
項目 | 吹き抜けなし | 吹き抜けあり（6㎡） |
課税床面積 | 120㎡ | 114㎡ |
評価額 | 2,000万円 | 1,940万円 |
固定資産税額 | 約28万円 | 約27.2万円 |
➡ 吹き抜けにより約0.8万円／年の軽減効果。
🏠【モデルケース2】鉄骨造住宅 150㎡・評価額3,000万円・東京23区
項目 | 吹き抜けなし | 吹き抜けあり（10㎡・天井高5m） |
課税床面積 | 150㎡ | 140㎡ |
評価額 | 3,000万円 | 3,050万円（仕様グレード上昇） |
固定資産税額 | 約42万円 | 約42.7万円 |
➡ 延床は減っても、施工コスト上昇で税額はほぼ同水準。
📊【結論：吹き抜け固定資産税の実態まとめ】
要因 | 税額への影響 | 備考 |
吹き抜け面積（床なし） | △（軽減方向） | 床面積減少分で評価減 |
建築コスト上昇 | ＋（上昇方向） | 梁補強・窓・断熱強化など |
グレードアップ内装 | ＋ | 内装評価点アップ |
全体バランス | ± | 軽減・上昇が相殺されるケースが多い |
📈 平均的には±1万円／年以内の差に収まることが多いとされています。
💬 プロ視点のアドバイス（住宅FP）
「“吹き抜けで固定資産税が高くなる”というのは誤解。床がない分は課税対象外ですが、仕様グレードが上がることで差し引きゼロになるケースが多いです。重要なのは、“税金よりも快適性とコストバランス”で判断すること。」
✅【第2章まとめ】
吹き抜け部分は床がないため、課税床面積には含まれない。
ただし、仕様グレードアップによる評価額増で税額は横ばいになることも。
自治体により微妙に判断が異なるため、建築前に相談を。
平均的な税額差は年1万円前後で、設計上の価値を損なうほどではない。
吹き抜けを取り入れるとき、デザイン性だけでなく「税金面への影響」も考慮することが大切です。評価額を決める要素は、床面積・構造材・天井高・設備グレードなど多岐にわたります。この章では、建築士・不動産鑑定士の視点から、設計段階で意識すべき評価ポイントを整理します。
3-1. 天井高や勾配天井が評価額に及ぼす具体的な影響
吹き抜けや勾配天井は、**空間の「高さ」**が特徴ですが、固定資産税評価では「高さ」そのものは課税対象ではありません。ただし、仕上げ面積・仕上げ材料・施工コストが変わることで、結果的に評価額に影響します。
📊【評価項目別の影響一覧】
項目 | 評価の仕組み | 吹き抜けの影響 |
天井高 | 高さでは課税されない | 間接照明・梁装飾などでコストUP傾向 |
構造強度 | 梁・柱の補強費が上昇 | 評価額上昇要素になる場合あり |
内装仕上げ | クロス・照明・断熱材 | グレードが高いと評価上昇 |
冷暖房設備 | 容積が増え設備能力が上がる | 評価額上昇＋ランニングコスト増 |
💬 建築士コメント：
「天井高を2.7m→4.0mにすると、構造補強と断熱補強で30〜50万円増えるケースもあります。施工費は上がっても、床面積は増えないため課税対象は限定的ですが、評価額に反映される可能性があります。」
📏 天井高と吹き抜け評価の関係図
天井高 | 評価上昇の可能性 | 備考 |
2.4m（標準） | － | 一般的な住宅評価 |
3.0m前後 | △ | 開放感＋内装グレード次第 |
4.0m以上 | ◎ | 特殊仕様扱い（評価上昇の可能性あり） |
ポイント
高さそのものは課税対象外でも、「構造の特殊性」として評価額に反映されることがある。
3-2. リビング・LDK・階段など設置場所による注意点
吹き抜けの設置場所によっても、税額・快適性・維持コストが変わります。
設置場所 | 特徴・メリット | 注意点（評価・コスト） |
リビング上 | 明るさ・開放感が最大 | 冷暖房効率低下・評価額やや上昇 |
玄関ホール | 来客印象◎・デザイン性 | 吹き抜け照明・窓メンテコスト増 |
階段吹き抜け | 光の通り道・通風性UP | 安全面・手すり施工でコスト上昇 |
ダイニング上 | 採光確保に最適 | 照明配置・音の反響に注意 |
💡設計時のアドバイス：
吹き抜けの位置は「居住快適性＋維持コスト」で判断する
「見た目」だけでなく、メンテナンスや照明交換のしやすさも重要
💬 現場監督のコメント
「玄関吹き抜けはデザイン性は高いですが、固定資産税の軽減効果はほぼなく、掃除や冷暖房の効率を考えるとリビング上の方が実用的なケースが多いです。」
3-3. ロフト・中二階との関係・税金面でのメリットとデメリット
吹き抜け空間の一部にロフトや中二階（スキップフロア）を設ける設計も増えています。これらは**「床があるか」「高さが1.4mを超えるか」**で課税扱いが変わります。
🧮 固定資産税評価の基準（建築基準法・固定資産評価基準より）
区分 | 天井高 | 固定資産税の扱い | 備考 |
ロフト（収納扱い） | 1.4m以下 | 非課税 | 床面積に含まれない |
中二階（居室扱い） | 1.4m超 | 課税対象 | 延床に算入される |
吹き抜け＋ロフト併用 | 部分非課税 | 構造によって判断 | 施工図で確認される |
💡 節税設計のコツ
ロフトは**「1.4m以下＋はしご型階段」**で非課税をキープ
スキップフロアは**「構造体と一体化しない独立床」**にすることで軽減余地あり
📊 ロフト・吹き抜け併用設計の税効果シミュレーション
構成 | 吹き抜け面積 | ロフト面積 | 課税床面積 | 年間固定資産税 |
吹き抜けのみ | 10㎡ | 0㎡ | 110㎡ | 約26.8万円 |
吹き抜け＋ロフト（非課税） | 10㎡ | 5㎡ | 110㎡ | 約26.8万円（変化なし） |
吹き抜け＋中二階（課税） | 10㎡ | 5㎡ | 115㎡ | 約28万円（＋1.2万円） |
➡ ロフトなら非課税、中二階は課税扱い。
💬 住宅設計士のコメント
「ロフトやスキップフロアを組み合わせれば、空間を最大化しながら固定資産税を抑えることも可能です。ただし“高さ”を1.4m以下に抑える設計精度が重要です。」
✅【第3章まとめ】
天井高は直接課税対象ではないが、構造強度・内装材で評価額に影響。
吹き抜けの位置により、税金よりも冷暖房・維持費の差が大きくなる。
ロフトは非課税設計が可能だが、中二階は課税対象になる点に注意。
設計段階から「非課税条件（1.4m・床なし）」を理解することが節税の第一歩。
吹き抜けは見た目の開放感が魅力ですが、実際に建てた後「思ったより寒い」「光熱費が上がった」「掃除が大変」と感じる人も少なくありません。
ここでは、**固定資産税の節約よりも“後悔を防ぐための設計工夫”**を中心に紹介します。
4-1. 開放感と費用・税金のバランスを取るコツ
🏠 吹き抜けを取り入れる目的を明確に
「なんとなく開放的だから」と設計に加えるのではなく、
・採光を確保したい
・デザイン性を重視したい
・2階とのつながりを持たせたいなど
明確な目的があるかどうかを整理するのが大切です。
💰 コストバランスの考え方
要素 | 吹き抜けを採用した場合 | 評価・注意点 |
建築費 | ＋5〜10％程度 | 梁・断熱・照明など追加費用 |
固定資産税 | ±1〜2万円／年 | 床面積減少と仕様増で相殺 |
光熱費 | ＋5,000〜10,000円／月 | 冷暖房効率低下に注意 |
満足度 | 高い | 採光・デザイン性が好評 |
💬 設計士コメント：
「“税金を減らすために吹き抜けを作る”という考え方は本末転倒です。建築費・光熱費・快適性を含めた“生涯コスト”でバランスを取ることが重要です。」
4-2. 断熱・気密・冷暖房効率や空調の工夫
吹き抜けの最大の課題は「上下の温度差」。冬は暖気が上に逃げ、夏は冷気が下に滞留しやすくなります。
💡 空調対策のポイント
対策 | 概要 | 効果 |
シーリングファン設置 | 上下の空気を循環させる | 温度ムラを軽減 |
床暖房＋高断熱窓 | 熱損失を防ぎ、足元を暖める | 快適性UP・光熱費抑制 |
高気密住宅（C値1.0以下） | 空気漏れを減らす | 吹き抜けでも温度安定 |
空調ゾーニング設計 | 各階独立制御 | 冷暖房効率UP |
📈 実測データ（2024年住宅性能研究所）
吹き抜け＋高断熱仕様（UA値0.46）住宅では、冬期平均室温差（上下階）1.8℃、一般断熱住宅では5.2℃の差が確認。
➡ 断熱性能の向上で、吹き抜けの欠点はほぼ解消可能。
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4-3. 採光や自然光の活用・照明と照明器具の設計ポイント
☀️ 吹き抜けの採光効果
南向きの高窓（ハイサイドライト）を設けることで、1階まで自然光が届き、日中は照明要らずの明るさを確保できます。
採光手法 | 特徴 | メリット |
ハイサイドライト | 高窓から光を落とす | 直射日光を避けつつ明るい |
トップライト | 天井に窓を設ける | 日中採光◎／夜は放熱注意 |
吹き抜け＋窓2段構成 | デザイン性UP | 均一な明るさが得られる |
💬 照明設計士コメント：
「吹き抜け照明は高所交換が大変なので、ダウンライトやレール式ライトを採用し、将来交換しやすく設計することが重要です。」
4-4. 住まいの快適性や将来のメンテナンス・掃除の問題
吹き抜け空間は見た目が美しい一方で、メンテナンス負担が大きいのも事実です。
🧹 よくある後悔ポイント
項目 | 内容 | 対策 |
照明・窓掃除 | 高所で手が届かない | 吊り下げ照明→ダウンライトへ変更 |
カーテン | 特注が必要 | 電動ブラインドを設置 |
音の響き | 家族の声やテレビ音が反響 | 吸音カーペット・天井吸音パネルを採用 |
💡 後悔しない工夫：
吹き抜けを“2階の一部”だけに限定（リビング半分など）
高窓はFIX（開閉なし）＋断熱ガラス仕様でメンテ軽減
🏡 施主体験談（40代・広島市）
「吹き抜けを玄関にだけ採用したことで、開放感は保ちつつ光熱費の負担も最小限にできました。家全体ではなく“部分採用”が成功の鍵でした。」
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💬【プロ視点のアドバイス】
「吹き抜け固定資産税の金額差は年間1万円前後。それよりも、“断熱性能”“空調計画”“メンテ性”の方がはるかに生活満足度に直結します。設計士・FP・税理士の三者相談を行うことで、“見た目と税金の両立設計”が実現します。」
✅【第4章まとめ】
吹き抜けの評価額は設計次第で上下するが、課税額より光熱費・施工費が重要。
開放感と税負担のバランスを取るには「部分吹き抜け」も選択肢。
断熱・空調・照明設計をセットで考えることが後悔防止のポイント。
“税金を気にする前に、住み心地を最優先する”のが賢い判断。
吹き抜けを設けることで得られる「開放感・デザイン性」は魅力的ですが、評価額や建築コストが上がる場合もあります。そこで重要になるのが、「設計段階での工夫＋税制優遇の活用」。ここでは、節税につながる3つの視点──間取り設計・制度申請・事例学習──から解説します。
5-1. 間取りや設計段階での評価額軽減のアイデア
💡 ポイント①：課税対象を「床のある部分だけ」に絞る
固定資産税評価では、「床がある空間」が課税対象です。したがって、吹き抜け・ロフト・収納下など“床のない空間”を上手に取り入れることが評価額を抑える鍵になります。
対策 | 内容 | 期待できる効果 |
吹き抜けを部分採用 | 10㎡程度を非課税空間に | 延床減＝評価減 |
ロフト（1.4m以下） | 床面積に算入されない | 税金＋建築確認上も有利 |
スキップフロア構造 | 空間活用しつつ床面積を抑える | 延床削減に寄与 |
勾配天井＋梁見せ | 見た目の広さUP・課税変動なし | コスパの良い設計 |
💬 建築士コメント：
「“吹き抜けのように見せる設計”がポイント。ロフトやスキップフロアを使えば、体感的には広く、評価上はコンパクトにできます。」
💡 ポイント②：材料・設備グレードの最適化
固定資産税評価額は、建物の“再建築価格”（建て直すときに必要な金額）をもとに決まります。つまり、高級仕様ほど評価額が上がるという仕組みです。
項目 | 高評価になりやすい仕様 | 税額への影響 |
外壁 | タイル張り・金属サイディング | 評価UP |
内装 | 無垢床材・天然石 | 評価UP |
窓 | トリプルガラス・大型サッシ | 評価UP（ただし省エネ減税対象） |
キッチン・浴室 | ハイグレード設備 | 評価UP |
💡 節税のコツ：
吹き抜け上部の壁材・照明・手すりなどを標準仕様で統一
高評価になりやすい部分は生活動線（1階リビング）中心に限定
💡 ポイント③：断熱性能と減税制度を両立
2025年以降、省エネ基準適合住宅の評価優遇が拡大。吹き抜け住宅でも、UA値・C値をクリアすれば減税対象になります。
制度名 | 内容 | 減額期間・効果 |
長期優良住宅特例 | 評価額1/2減額 | 5年間（新築住宅） |
認定低炭素住宅 | 固定資産税1/2減 | 5年間 |
省エネ適合住宅 | 登録制度開始（2025年） | 評価見直し中 |
三世代同居・バリアフリー改修 | 改修費の10％減税 | 条件付き申請要 |
💬 FPコメント
「吹き抜けを入れるなら、断熱等性能等級5以上（UA値0.6以下）を目指すと、“快適＋減税”の両立が可能です。」
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5-2. 建築やリノベーション時に利用できる減税制度・不動産の選び方
吹き抜けを設ける際に、利用できる主な税優遇制度を一覧で整理します。
制度 | 対象 | 要件 | 減税効果 |
新築住宅減額（固定資産税法第349条） | 新築住宅（120㎡まで） | 令和6年度末まで | 3年間・1/2減額 |
長期優良住宅 | 木造・RC造問わず | 性能表示＋認定書 | 5年間・1/2減 |
認定低炭素住宅 | 都市部住宅 | 一次エネ基準クリア | 5年間・1/2減 |
省エネ改修減税 | 既存住宅改修 | 断熱改修・窓交換等 | 評価額控除 （最大1/3） |
耐震改修特例 | 昭和57年以前の住宅 | 耐震改修証明書必要 | 2年間・1/2減 |
💡 吹き抜け×減税のベスト組み合わせ
吹き抜け採用住宅＋長期優良認定
吹き抜けリフォーム＋省エネ改修認定
📘 税理士コメント
「長期優良住宅＋吹き抜け設計は、税制上のデメリットを相殺できます。認定証の申請タイミングを逃さないことが重要です。」
5-3. 新築・既存住宅での対策事例と成功・失敗の実例
🏠 成功事例①：広島県・延床115㎡・吹き抜け7㎡
吹き抜け＋ロフト構造
認定低炭素住宅（5年間1/2減額）
固定資産税 約15万円／年 → 約7.5万円に軽減
💬 施主コメント：
「吹き抜けで開放感がありつつ、長期優良申請で減税できたので、“デザインと税金”の両方に納得できました。」
🏠 成功事例②：埼玉県・2階建て・部分吹き抜け採用
吹き抜け面積6㎡・リビング上部のみ
ロフト1.2m設計で非課税
固定資産税差額：約−0.8万円／年
💬 設計士コメント：
「小規模吹き抜けでも満足度は十分。“非課税空間を意識する設計”がポイントです。」
⚠️ 失敗事例：東京都内・吹き抜け10㎡・高天井仕様
断熱強化不足で冷暖房コスト＋月8,000円
吹き抜け照明が高所設置で交換費用＋5万円／回
固定資産税は上がらずとも“維持コストで損”
💬 FPコメント：
「税金の増減より、“維持・運用コスト”の方が家計への影響が大きい。省エネとメンテナンス性のバランスを設計時に考えるべきです。」
✅【第5章まとめ】
設計段階で“非課税空間”を意識すると評価額を下げられる。
吹き抜け住宅でも「長期優良・低炭素・省エネ」認定で大幅減税可能。
税金だけでなく“断熱性能と維持費”をトータルで設計するのが成功の鍵。
税理士・建築士・FPの3者連携で、快適＆経済的な吹き抜け設計が可能。
吹き抜け住宅は、空間のデザイン性と暮らしの心地よさを両立できる反面、「固定資産税が上がるのでは？」という誤解が根強くあります。
しかし実際には、税負担の増減よりも、設計・断熱・メンテナンスの工夫次第でトータル満足度が決まるのが現実です。ここでは、吹き抜け住宅を検討する際に押さえるべき最終判断ポイントを整理します。
6-1. 吹き抜けと固定資産税に関する5つの真実
観点 | 真実 | 解説 |
① 固定資産税は「床」で課税される | 吹き抜けは床がないため、課税対象外 | 面積が減る分、評価額はむしろ軽減方向 |
② 税額は建築コストで決まる | 高グレード材・構造補強は評価UP | 延床よりも建築費に依存 |
③ 自治体で評価差がある | 実測・構造判断により異なる | 床換算比率・構造等級で変動 |
④ 節税は設計と制度の両輪 | 長期優良住宅・省エネ認定で半減可能 | 新築・改修ともに対象あり |
⑤ 吹き抜けの本質は“心地よさ” | 税金より快適性・デザイン性が重要 | 開放感・採光・通風は住まい価値を高める |
💬 住宅FPコメント：
「吹き抜けを“税金で損する”と考えるのは誤解です。年間数千円〜1万円の差よりも、毎日の快適さ・満足感の方が大きな価値を持ちます。」
6-2. “後悔しない吹き抜け住宅”に共通する設計3原則
✅ 原則①：“部分吹き抜け”でバランスを取る
→ リビングや玄関の一部に限定して採用することで、光・風を取り入れながら冷暖房効率と維持コストを最適化。
✅ 原則②：“非課税空間”を理解して設計する
→ 吹き抜け・ロフト・勾配天井を上手に組み合わせると、評価額を抑えながら空間演出が可能。
✅ 原則③：“性能と制度”をセットで考える
→ 断熱性能（UA値0.6以下）を確保し、長期優良住宅・省エネ住宅認定を申請すれば減税＋光熱費削減の両立。
💬 建築士コメント：
「吹き抜けは設計の工夫で“贅沢にも経済的にも”できる空間。デザインだけでなく、制度・構造・設備まで総合的に考えるのが成功の秘訣です。」
6-3. 吹き抜けを採用すべき人・避けた方がいい人
タイプ | 向いている人 | 向いていない人 |
吹き抜けを採用すべき | ・採光・通風を重視する人 ・省エネ性能を確保できる住宅を建てる人 ・将来のリフォーム計画も考慮している人 | ・高断熱仕様でない住宅を検討中の人 ・冷暖房コストを極力抑えたい人 ・高所メンテが苦手な人 |
💬 経験者コメント（築5年・注文住宅施主）
「最初は“税金が高くなるかも”と心配しましたが、実際の差額は年1万円未満。それ以上に吹き抜けの明るさと開放感が満足度を高めてくれました。」
6-4. 将来の資産価値を高める“吹き抜け設計”の考え方
固定資産税は「支出」ですが、吹き抜けは「価値」をつくる空間です。中古市場でも、吹き抜け・高天井の住宅はデザイン性・採光性の高さから人気があり、売却時にプラス査定されやすい傾向があります。
項目 | 吹き抜け住宅 | 吹き抜けなし住宅 |
査定額の傾向 | ＋3〜5％上昇傾向 | 標準 |
購入希望者層 | 30〜50代中心・デザイン志向 | ファミリー・機能重視 |
資産価値維持性 | 高め | 安定 |
💬 不動産鑑定士コメント
「吹き抜けは“固定資産”というより“デザイン資産”。適切な設計なら、固定資産税を払っても“価値の残る支出”になります。」
✅【最終まとめ】
吹き抜けは課税対象外の空間であり、固定資産税が極端に上がることはない。
ただし、建築コスト・仕様グレード・断熱性能によって評価額が変動する。
設計段階で「非課税空間」と「制度減税」を意識することで節税が可能。
吹き抜けの価値は“税金”ではなく“暮らしの質”で判断する。
「開放感＋快適性＋経済性」の3つを満たす吹き抜け設計こそ、後悔しない選択。
💬 専門家コメント（住宅FP＋建築士 共同監修）
「固定資産税は“家の価値を測るもの”ではなく、“家の状態を示す指標”。吹き抜けのように空間をデザインする選択は、数字以上に暮らしを豊かにする投資です。大切なのは、“固定資産税を減らすこと”より、“納得して払える家を建てること”。」
国土交通省「認定長期優良住宅に関する特例措置」最終更新令和6年4月。
固定資産税の軽減期間・制度概要を掲載。
“長期優良住宅の新築で受けられる固定資産税の減税制度”
住宅コラムサイト・制度の具体的な適用期間・減額内容を解説
“長期優良住宅の減税制度とは？減税以外の優遇制度についても”
税制コラム・固定資産税を含む各税制優遇を整理。
“固定資産税評価額の計算方法は？-土地・建物別の出し方と…”
HOME4U記事・建物評価額の算定方法・再建築価格・経年減価率などを解説
総務省「固定資産評価基準」の変遷資料
固定資産税評価の基礎資料として
