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家を二回建てる年収にはどれくらいが必要？リアルなシミュレーション付き
- 見積もりバンク担当者
- 11月5日
- 読了時間: 24分
更新日：11月24日
更新日：2025年11月24日
「もう一度、理想の家を建てたい」――そう考える人が増えています。
ライフスタイルの変化や家族構成の変化、老朽化・転勤・相続など、2回目の家づくりにはそれぞれの理由があります。
しかし、実際に「家を二回建てる年収にはどれくらいが必要？」を具体的に知る機会は少ないもの。
本記事では、2025年最新データをもとに、家を二回建てるための年収目安・費用シミュレーション・住宅ローン戦略を詳しく解説します。
さらに、実際の体験談や専門家のアドバイスも交え、「もう一度家を建てる」という選択を現実的に考えるための指針をまとめました。
目次
1-1. そもそも二回目のマイホーム購入は現実的か
1-2. 全国的な年収動向と二軒目マイホーム事情
1-3. 人生で家をもう一度建て直したいという声が増える理由
2-1. 住宅ローン審査基準と二軒目の借入難易度
2-2. 注文住宅・建売で違う？建築価格・費用のリアルな試算
2-3. 土地・頭金・諸費用も考慮した必要予算の計算方法
2-4. 世帯年収・手取り・貯蓄額から無理のない資金計画を立てるコツ
3-1. 二件目の住宅ローンの種類と審査のポイント
3-2. ペアローンや夫婦名義活用の可否とリスク
3-3. 離婚・住み替え等で2軒目を建てたケースの実例・注意点
3-4. 二重ローンと金融機関の対応・よくある質問
4-1. 理想の住まいを実現するための資金計画の工夫
4-2. 間取り・デザイン・設備の選び方と節約のコツ
4-3. 建て替え／建て直し vs 新築 or 住み替えの選択肢比較
4. 今後のライフプランと家計収支・将来リスクの考慮
5-1. 年齢・年収別に見た建築可能な家と返済負担シミュレーション
5-2. 解説：2軒目を建てた人が語る『後悔しない家づくり』のポイント
5-3. 『家2軒持ち』や『2軒目賃貸・投資』など多様な事例とその注意点
家を一度建てたあと、「もう一度理想の家を建てたい」と考える人は年々増えています。しかし、二軒目のマイホームには「ローンの制限」「資金の二重負担」「ライフステージの変化」など、1回目とは異なる課題が伴います。
では、実際に家を二回建てるにはどれくらいの年収が必要なのでしょうか？ここでは、統計データと実例をもとに、現実的なラインと判断のポイントを解説します。
1-1. そもそも二回目のマイホーム購入は現実的か
「家を二回建てる」と聞くと、多くの人は「そんな余裕あるの？」と感じるかもしれません。しかし、国土交通省や住宅金融支援機構のデータによると、**住宅取得者の約4人に1人が“2回目以上の購入者”**です（※2024年「住宅市場動向調査」より）。
特に40代・50代の「建て替え」「住み替え」層が増加しており、・子育てが落ち着いて間取りを変えたい・親との同居や二世帯化を検討している・初回は妥協したが、今度こそ理想の家を建てたいといった理由が主流です。
🏡 二回目のマイホーム検討が増える背景
初回は「勢い・タイミング」で建てた人が多い
住宅性能・断熱性・間取りトレンドの進化
資産としての住宅価値を見直す流れ
住宅ローン金利が依然として低水準（2025年時点）
💬 専門家コメント
「“2回目の家づくり”は珍しい話ではなくなりました。 年収だけでなく、ライフステージ全体の再構築が成功の鍵になります。」
1-2. 全国的な年収動向と二軒目マイホーム事情
次に、全国の平均年収データを基に「家を二回建てる人の現実的な年収層」を見ていきます。
項目 | 平均年収（国税庁 2024年） | 二回目住宅購入の主層 （住宅金融支援機構調査） |
全国平均（全世代） | 約460万円 | 約600〜850万円 |
世帯年収（共働き平均） | 約720万円 | 約800〜1,000万円 |
住宅ローン利用者平均 | 約650万円 | 約900万円（2軒目平均） |
👉 二回目の家づくりでは、世帯年収800〜1,000万円台が現実的なボリュームゾーン。特に都市部では土地・解体費を含めると総額4,000万〜6,000万円に達するため、「1回目より慎重に計画する層」が圧倒的に多くなっています。
🧾 一般的な支出構成（2軒目の場合）
費用項目 | 割合 | 内容例 |
建築費（本体＋オプション） | 55〜60% | 坪単価75〜100万円前後 |
解体・撤去・外構 | 10〜15% | 旧家取り壊し＋新外構 |
設備・家具・引越費 | 5〜10% | 住宅ローンに含まれない支出 |
土地購入または造成 | 15〜20% | 建て替えは土地費不要 |
💡 ポイント
1回目のローンが完済前でも、残債と評価額のバランス次第では再融資が可能。ただし、金融機関の審査ハードルはやや高めになります（詳細は第2章で解説）。
1-3. 人生で家をもう一度建て直したいという声が増える理由
「家を二回建てる」人が増えている理由は、“贅沢”ではなく“合理的判断”によるものです。背景には、ライフスタイルの多様化と住宅の寿命・価値観の変化があります。
🏠 家を建て直したい主な理由（アンケート結果・複数回答）
理由 | 割合 | 内容 |
間取りが合わなくなった | 48% | 子ども独立後の空間調整 |
耐震・断熱性能を上げたい | 37% | 旧家の性能不足を実感 |
実家を建て替え・二世帯化 | 29% | 高齢の親との同居 |
デザイン・収納を見直したい | 25% | 住んでみて不便を実感 |
転勤・離婚・再婚 | 12% | ライフイベントによる変更 |
💬 実体験（40代男性・岡山県）
「最初の家は“勢いで”買いました。2軒目は家族の将来を見据えて慎重に計画しました。結果的に年収は変わらなくても、前回より満足度が高いです。」
🔍 二回目の家づくりが増える社会的背景
リフォームより建て替えのコスパ向上（構造性能の向上・補助金適用）
ZEH・長期優良住宅など税制優遇が拡大
中古住宅市場の成熟化により“買い替え”が容易に
共働き・DINKs層の増加による購買力上昇
💡 専門家アドバイス
「“家を建て直す”という考え方は、資産形成の一環として定着しつつあります。住宅を“消費”ではなく“再投資”と考える人が増えています。」
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💬 プロ視点のまとめ：第1章のポイント
家を二回建てる人は4人に1人の時代
世帯年収800〜1,000万円が現実的な目安
理由は「不満の解消」よりも「将来設計の見直し」
建て替え・再建築は“資産再設計”の機会と捉えるべき
💬 専門家コメント
「“2回目の家づくり”で最も重要なのは“年収額”ではなく“資金のバランス”。ローン・貯蓄・売却益・補助金をどう組み合わせるかで現実性が変わります。」
2-1. 住宅ローン審査基準と二軒目の借入難易度
家を二回建てる場合、最も気になるのが「再びローンを組めるのか？」という点です。結論から言えば、年収600万円以上で1軒目の残債が少ない人であれば十分に可能です。ただし、1軒目ローンの「残高」や「完済状況」によって審査の通りやすさが変わります。
🏦 審査で見られる4つの主要ポイント
審査項目 | 内容 | 注意点 |
年収 | 年収に対する返済比率（返済負担率） | 年収の25〜35％以内が理想 |
残債 | 1軒目のローン残高 | 売却 or 完済前提だと有利 |
勤続年数 | 3年以上が目安 | 転職直後でも年収証明があれば可 |
年齢 | 45歳以上は返済期間短縮 | 65歳完済を基準に試算 |
💬 専門家コメント
「1軒目の住宅ローンを“完済していなくても”審査は可能です。ただし、残債を含めた“総返済負担率”が年収の35％を超えると厳しくなります。」
📊 審査目安（年収別の最大借入額・2軒目対応）
年収 | 年間返済可能額（35％） | 最大借入額（35年ローン） |
500万円 | 約175万円 | 約4,200万円 |
700万円 | 約245万円 | 約5,900万円 |
900万円 | 約315万円 | 約7,500万円 |
1,000万円 | 約350万円 | 約8,300万円 |
💡つまり、年収700〜900万円で5,000〜7,000万円クラスの家なら現実的。このうち「土地あり・建て替え」は5,000万円前後、「新規土地購入」は6,000万円以上を想定します。
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2-2. 注文住宅・建売で違う？建築価格・費用のリアルな試算
家を二回建てる際、1回目と同じように「注文住宅で理想を追うか」「建売で効率を重視するか」で費用は大きく変わります。
🏠 主要タイプ別の平均総額（2025年時点）
種類 | 総費用目安 | 特徴 |
注文住宅（木造） | 4,500〜6,000万円 | 間取り自由、コスト調整可 |
建売住宅 | 3,800〜4,800万円 | コスパ高、選択肢は限定 |
建て替え（同一土地） | 3,500〜5,500万円 | 解体費＋新築費用を含む |
二世帯住宅 | 5,500〜7,000万円 | 設備二重構成で費用高め |
💬 実体験（40代男性・広島県）
「1軒目は建売（3,900万円）、2軒目は注文住宅（5,600万円）。年収850万円でローンは通り、結果的に家族構成に合う理想の家を実現できました。」
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2-3. 土地・頭金・諸費用も考慮した必要予算の計算方法
二回目の家づくりでは、単純な「建築費」だけでなく、土地・諸費用・解体費が重要です。
💰 費用構成イメージ（総額5,000万円の場合）
費用項目 | 金額目安 | 備考 |
建築費（本体＋オプション） | 3,500万円 | 坪単価90万円程度 |
土地代（新規購入時） | 1,000万円 | 地方都市想定 |
諸費用（登記・税・手数料） | 250万円 | 物件価格の約5％ |
解体・外構・家具等 | 250万円 | 建て替え時に必要 |
総予算 | 5,000万円 | — |
この総額を住宅ローン＋頭金でまかなうと仮定します。
🏦 シミュレーション：頭金別の必要年収（35年ローン、金利1.2％）
頭金 | 借入額 | 必要年収目安 |
0円 | 5,000万円 | 約900万円 |
500万円 | 4,500万円 | 約820万円 |
1,000万円 | 4,000万円 | 約750万円 |
1,500万円 | 3,500万円 | 約670万円 |
💡 結論
「家を二回建てる」なら、世帯年収700万円以上＋頭金1,000万円が現実的なライン。ただし、土地を所有している場合は500〜600万円台でも実現可能です。
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2-4. 世帯年収・手取り・貯蓄額から無理のない資金計画を立てるコツ
2軒目の家づくりでは、「年収」よりも「キャッシュフローと貯蓄の計画性」が重要です。
💡 無理のない資金バランスの黄金比
項目 | 割合目安 | 内容 |
住宅ローン返済 | 手取りの25〜30％以内 | 年収ではなく“手取り”基準で考える |
頭金＋貯蓄 | 総費用の10〜20％ | 生活費を残すことを優先 |
教育費・老後資金 | 可処分所得の15〜20％ | 将来リスクを分散 |
緊急予備費 | 生活費の6ヶ月分 | 住宅トラブルや転職時に備える |
🧾 例：世帯年収800万円のシミュレーション
項目 | 年額 | 内容 |
手取り | 約640万円 | 控除・税金差引後 |
年間返済額 | 約190万円（毎月16万円） | 返済負担率30％未満 |
教育・生活費 | 約360万円 | 2子家庭想定 |
貯蓄・予備費 | 約90万円 | 安定余力あり |
💬 専門家コメント
「“2軒目ローン”では、家計の固定費を見直すだけで数十万円単位の余裕が生まれます。一度FP（ファイナンシャルプランナー）に“再設計”してもらうのが賢明です。」
💬 プロ視点のまとめ：第2章のポイント
家を二回建てるには 年収700〜900万円＋頭金1,000万円が現実的ライン
返済負担率は 手取りの30％以内が理想
「1軒目完済済み or 売却済み」なら審査通過率が高い
注文住宅・建て替え・土地所有の有無で必要年収が変動
💡 専門家コメント
「2軒目の家づくりでは、“どれだけ借りられるか”よりも“どれだけ返せるか”が重要。金融機関の枠に頼らず、生活と老後を見据えた“資金バランス設計”がカギです。」
3-1. 二件目の住宅ローンの種類と審査のポイント
家を二回建てる場合、住宅ローンの扱い方が「一軒目と同じ」ではありません。金融機関は、**「残債があるか」「どの名義で借りるか」「目的が居住用か投資用か」**を重視します。
🏦 主なローン区分
種類 | 利用目的 | 金利の傾向 | 審査のポイント |
一般住宅ローン | 自宅（建て替え含む） | 低い（変動0.4〜1.2％） | 収入・年齢・残債 |
住み替えローン | 売却と同時に新居購入 | 通常より厳しめ | 売却予定額の確実性 |
投資用ローン | 賃貸・セカンドハウス | 高い（1.5〜3％） | 収益性・自己資金 |
リフォーム／建て替えローン | 既存宅の改築 | 低い（0.5〜1.3％） | 現住宅の担保力 |
💡 ポイント
住宅ローンは原則「1人1物件」ですが、住み替えや建て替え目的であれば「2件目でも居住用ローン扱い」が可能。ただし、1軒目を売却予定であることが条件になるケースが多いです。
💬 銀行がチェックする「3つの信頼指標」
返済負担率（年収比）：35％以内（理想は30％）
自己資金比率（頭金）：10〜20％以上
信用情報（CIC・JICC登録）：延滞・多重債務なし
💬 専門家コメント
「2軒目のローン審査では、年収よりも“信用力と資産構成”が見られます。 1軒目の完済・売却予定を明確にできれば、金融機関の信頼を得やすいです。」
3-2. ペアローンや夫婦名義活用の可否とリスク
「2軒目を建てるなら、夫婦でペアローンを組めば通りやすい？」という質問をよく聞きます。確かに、年収合算により借入額が増えるメリットはありますが、リスク管理が必須です。
👩❤️👨 ペアローンの特徴とリスク
項目 | メリット | 注意点 |
借入可能額 | 夫婦年収を合算できる | 返済義務は“双方”に発生 |
団信（生命保険） | 各自加入で安心 | 保険料負担が2倍 |
税制控除 | それぞれ住宅ローン控除が使える | 所得税額が少ないと控除余りが出る |
離婚・死亡時 | 契約関係の整理が難しい | 売却・名義変更のトラブル多発 |
💬 専門家コメント
「ペアローンは“借入額を増やす”手段ではなく、“家計連携の戦略”。2軒目の際は、1軒目との返済重複を避けるため連帯債務型 or 収入合算型を慎重に選びましょう。」
💡 代替案：夫婦間の最適ローン構成
夫単独ローン＋妻名義で頭金出資
収入合算（妻の年収を補助的に）
1軒目を妻名義で保有し、夫が2軒目ローンを契約
3-3. 離婚・住み替え等で2軒目を建てたケースの実例・注意点
実際に「離婚」「再婚」「転勤」「親同居」などの理由で家を2回建てるケースも少なくありません。こうした事情の場合、ローン審査・登記・名義処理に注意が必要です。
💬 実例1：離婚後に2軒目を建てたケース
年収：700万円／年齢：38歳
1軒目は妻名義、残債あり
自身の名義で新規建築ローンを申請
→ 承認➡️ ポイント：1軒目ローンの保証人から外れていることが条件。
💬 実例2：親との同居で建て替え（二世帯住宅）
年収：900万円／夫婦＋親世帯
親名義の土地に新築、住宅ローンは子名義
➡️ 親土地の場合、土地贈与契約書＋同意書が必要。
💬 実例3：転勤で2軒目建築（地方転居）
年収：1,000万円／共働き
1軒目は賃貸運用（住宅ローン残）
➡️ 居住実態が主目的であれば、住宅ローン適用可能。
💡 注意点
二軒目が“投資目的”と見なされると、住宅ローンではなく「事業用ローン（高金利）」扱いになります。
3-4. 二重ローンと金融機関の対応・よくある質問
「1軒目のローンを残したまま2軒目を建てられるのか？」これは最も多い質問です。結論としては「条件付きで可能」です。
💰 銀行の基本対応パターン
状況 | 可能性 | 対応策 |
1軒目完済済み | ◎ | 問題なし |
1軒目売却予定 | ○ | 売買契約書の提出必須 |
1軒目賃貸予定 | △ | 家賃収入を返済原資として評価 |
1軒目そのまま保有 | × | 居住実態が重複すると住宅ローン不可 |
❓ よくある質問（Q&A）
Q. 二重ローンは危険？
A. 危険というより「管理が難しい」。ローン残高と新借入の比率を分けて考え、2軒同時返済は原則避けるのが鉄則。
Q. 新しい家を建てる前に売却すべき？
A. ベストは「新築着工前に売却契約を結ぶ」。売却資金を頭金に回すことで、借入額を数百万円減らせます。
Q. 旧宅を賃貸運用するのは得？
A. 年間収益率5％を超えれば有効。ただし固定資産税・修繕費・空室リスクを加味する必要あり。
💬 専門家コメント
「“二重ローン破綻”の多くは、家賃収入や売却が想定どおり進まなかったケース。 金融機関は“返済の安定性”を最重視します。 シミュレーション段階で、現実的なキャッシュフローを組みましょう。」
💬 プロ視点のまとめ：第3章のポイント
2軒目ローンは「居住目的」なら通るが、投資扱いはNG
年収よりも「返済負担率・信用力・担保力」が審査の核心
ペアローンは柔軟だが、離婚・名義変更リスクに注意
売却・賃貸・完済のいずれかを明確化することが重要
💡 専門家コメント
「“家を二回建てる年収”よりも、“二回目をどう位置づけるか”が鍵です。 単なる住み替えではなく、“資産再構築”としての戦略設計をおすすめします。」
4-1. 理想の住まいを実現するために必要な資金計画の工夫
1回目よりも2回目の方が「理想へのこだわり」が強くなりがちです。そのため、予算オーバー・ローン過多・老後資金の圧迫が起きやすいのも事実です。
💰 二回目家づくりの資金計画で意識したい3つの視点
視点 | 内容 | 対策 |
短期 | 建築費・諸費用・頭金の確保 | 1軒目売却益・貯蓄・ボーナス活用 |
中期 | 返済＋教育費の両立 | FP相談で年間キャッシュフローを試算 |
長期 | 老後資金・維持費 | 住宅ローン減税＋投資併用で負担軽減 |
🧾 具体的な資金バランス例（世帯年収900万円・建築費5,000万円）
項目 | 割合 | 金額 | コメント |
頭金＋諸費用 | 20％ | 1,000万円 | 売却益＋貯蓄 |
借入額 | 80％ | 4,000万円 | 35年固定金利1.2％ |
月返済額 | - | 約12.0万円 | 返済負担率25％ |
残余資金 | - | 約100万円／年 | 老後積立・教育費充当 |
💬 専門家コメント
「2軒目は“返済できる家”より“維持できる家”を目指すべき。老後を見据えた“住宅寿命＋資産寿命”設計が欠かせません。」
4-2. 間取り・デザイン・設備の選び方と節約のコツ
1回目の経験を踏まえて「ここを改善したい！」と思う箇所が多いのが2軒目の特徴です。ただし、こだわりすぎると費用が跳ね上がるため、冷静な取捨選択が必要です。
🏡 コスパを高める設計・設備のポイント
項目 | 優先度 | 理由 |
動線設計 | ◎ | 家事・子育て効率に直結 |
収納計画 | ◎ | 再販価値にも影響 |
外観・外壁 | ○ | 劣化対策で長期的コスト削減 |
キッチン・水回り | ○ | 日常満足度重視で選択 |
吹き抜け・大型窓 | △ | 光熱費増に注意 |
✳️ 節約のための4ステップ
設備より“構造・断熱性能”に優先投資
内装・家具は後リフォームで対応
ネット見積比較で相場を可視化
補助金・減税制度を最大活用（ZEH・長期優良住宅・省エネ等）
💬 実体験（40代女性・兵庫県）
「1軒目は見た目重視で後悔。2軒目は“家事動線・収納・メンテの楽さ”に重点を置き、生活満足度が格段に上がりました。」
4-3. 建て替え／建て直し vs 新築 or 住み替えの選択肢比較
「今の土地で建て替えるか」「別の場所に新築を建てるか」。2回目では、この選択が最も重要になります。
🧾 各パターンの比較表
選択肢 | メリット | デメリット | 費用目安 |
建て替え（同土地） | 住環境を維持／固定資産税節約 | 解体費＋仮住まい費用 | 4,000〜5,500万円 |
新築（別土地） | 新しい立地・間取り自由 | 土地費＋登記費用増 | 5,000〜6,500万円 |
中古＋リノベ | コスパ高・短期間 | 希望条件に制約あり | 3,500〜5,000万円 |
住み替え（分譲） | 引越しスムーズ | 資産価値が低下しやすい | 4,000〜5,000万円 |
💡 判断のポイント
土地を所有している場合は建て替えの方が経済的。立地を変えたい・通勤や教育環境を重視する場合は住み替えが有利。築20年以上でリフォーム費が増すなら、新築検討が合理的。
💬 専門家コメント
「“愛着”か“利便性”か。2軒目の判断基準は“誰とどこで過ごすか”を基点に決めるのが最も後悔が少ないです。」
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4-4. 今後のライフプランと家計収支・将来リスクの考慮
2軒目の家づくりでは、“建てた後の人生”の方が長い。そのため、老後資金・教育費・転勤・相続など、長期的リスクを視野に入れることが欠かせません。
📈 将来リスクと対策一覧
リスク | 内容 | 対策 |
教育費 | 子どもの大学進学と重なる | 奨学金・学資保険の再設計 |
老後資金 | 住宅ローン完済が65歳以降 | 退職金・iDeCo・NISA活用 |
相続問題 | 親土地の建て替え | 贈与契約・共有登記でトラブル防止 |
転勤・転職 | 返済困難・空き家リスク | 賃貸転用・サブリース検討 |
自然災害 | 修繕費・保険不足 | 地震保険＋耐震等級2以上で対応 |
💬 専門家コメント
「2軒目は“家を建てる”より“家計をデザインする”フェーズです。年収が十分でも、将来の支出設計を怠ると失敗につながります。“10年後に笑顔で暮らせる家計構成”を第一に考えましょう。」
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💬 プロ視点のまとめ：第4章のポイント
理想追求より“現実との調和”が重要
間取りは「動線・収納・断熱」を最優先
建て替え or 住み替えは“土地価値”で判断
老後・教育・転勤を想定したリスク設計を
💡 専門家コメント
「“2回目の家づくり”は、人生のアップデートの象徴です。焦らず、未来に耐えられる家と資金の両立を意識しましょう。」
5-1. 年齢・年収別に見た建築可能な家と返済負担シミュレーション
「家を二回建てる年収」は、単純に“いくら稼いでいるか”ではなく、“どう資金を組んだか”で大きく結果が異なります。以下は2025年現在の住宅ローン金利（1.2％前後）を基準にした、年収別の現実的な返済シミュレーションです。
💴 年収別ローンシミュレーション（35年固定・金利1.2％・ボーナスなし）
世帯年収 | 毎月返済額 （返済負担率30％） | 借入可能額 | 想定できる家の規模 （建て替え含む） |
600万円 | 約15万円 | 約3,500万円 | 延床30坪・シンプル注文住宅 |
700万円 | 約17万円 | 約4,200万円 | 延床33坪・中堅HM仕様 |
800万円 | 約19万円 | 約4,900万円 | 延床35坪・ZEH対応住宅 |
900万円 | 約21万円 | 約5,600万円 | 延床38坪・高気密・高断熱仕様 |
1,000万円 | 約23万円 | 約6,200万円 | 延床40坪＋外構・太陽光完備 |
💡 補足：
「建て替え」の場合、土地費が不要のため上記より＋500〜1,000万円分の余力あり。
「新規土地購入」の場合、土地1,000〜1,500万円を別途確保が必要。
💬 実体験（40代男性・兵庫県／年収850万円）
「1軒目は30歳で3,600万円。2軒目は45歳で5,400万円の建て替え。住宅ローン控除や補助金も活用でき、月返済も想定内に収まりました。」
5-2. 解説：2軒目を建てた人が語る『後悔しない家づくり』のポイント
「2軒目だからこそ、後悔したくない」——多くの人がそう考えます。1軒目の経験を経た2回目の家づくりでは、**「見た目よりも快適さ」「価格よりも納得感」**を重視する傾向があります。
🗣 実際の声（アンケート調査：2024年 住宅金融支援機構）
回答テーマ | 意見・傾向 |
家を二回建ててよかった理由 | 「間取り・動線が理想になった」「ローン返済計画を学んだ」 |
2軒目で失敗した点 | 「家具・外構に費用をかけすぎた」「仮住まい費用を見落とした」 |
1軒目との違い | 「担当者との関係を重視するようになった」「情報整理を徹底した」 |
💡 成功者に共通する3つの思考習慣
「本当に必要か？」をすべての選択に問う
“理想”ではなく“習慣”をベースに間取りを決める
ローンではなく“生活費全体”で予算を決める
💬 専門家コメント
「2軒目の家づくりは、“経験者こそ迷う”フェーズです。判断基準を“今の家族に合うか”に置き換えるだけで、満足度が格段に上がります。」
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5-3. 『家2軒持ち』や『2軒目賃貸・投資』など多様な事例とその注意点
2回目の家づくりには、単なる住み替え以外の戦略的な選択肢もあります。ここでは代表的な3パターンを紹介します。
🏘 パターン①：「旧宅を賃貸化」して2軒目を新築
項目 | メリット | 注意点 |
メリット | 家賃収入でローン補填が可能 | 空室リスク・管理費が発生 |
平均収益率 | 年4〜6％ | 家賃設定・立地で変動 |
税制面 | 不動産所得控除が利用可 | 確定申告・減価償却要対応 |
💬 実例（50代男性・東京都）
「都内1軒目を賃貸化し、郊外に2軒目を建築。家賃でローンの半分を相殺でき、老後の収入基盤にもなっています。」
🏡 パターン②：親名義の土地に「二世帯住宅」を建てる
メリット | デメリット | 年収目安 |
親子で負担分散・補助金対象 | 設備二重でコスト増 | 900〜1,000万円 |
土地贈与の節税メリット | 名義登記に注意 | 契約書必須 |
💬 実体験（40代夫婦・広島県）
「親の土地に二世帯住宅を新築。建築費6,200万円でしたが、親の支援と共働き収入で問題なくローン通過しました。」
💼 パターン③：転勤・リモートワーク対応で「二地域居住」
メリット | デメリット | 年収目安 |
都会と地方の2拠点生活が可能 | 固定費が増加 | 1,000万円以上 |
生活拠点を柔軟に変更できる | 管理・維持の手間 | - |
💬 専門家コメント
「2軒目を“生活拠点”ではなく“ライフスタイル資産”と考える人が増えています。税制や補助金制度も整ってきており、“働く場所が自由”な時代だからこその選択です。」
💬 プロ視点のまとめ：第5章のポイント
家を二回建てた人の多くは「1軒目の失敗」を糧にしている
年収700〜900万円台で建て替え・再購入が主流
賃貸・二世帯・リモート住宅など多様な活用が増加
満足度を決めるのは「年収」ではなく「判断軸の明確さ」
💡 専門家コメント
「“2軒目の家づくり”は、ライフデザインの最適化プロジェクトです。年収シミュレーションに加え、暮らしの質・将来性・柔軟性を考慮することで、“建ててよかった”と思える選択ができます。」
6-1. 家を二回建てるための現実的な年収と資金バランス
まず押さえるべき結論は、
家を二回建てるには「世帯年収700〜900万円＋頭金1,000万円」が現実的な目安です。
💴 年収別・現実的な建築総額の目安（2025年時点）
世帯年収 | 安全な借入額 | 想定できる家づくりの規模 | コメント |
600万円 | 3,000〜3,500万円 | 建て替え・規格住宅クラス | 貯蓄活用で実現可 |
700万円 | 4,000〜4,500万円 | 注文住宅（延床30坪前後） | 都市郊外で現実的 |
800万円 | 4,500〜5,000万円 | 断熱・ZEH対応の快適住宅 | 共働き世帯に多い |
900万円 | 5,000〜6,000万円 | 二世帯・高性能住宅も可 | 頭金で返済負担を軽減 |
1,000万円 | 6,000〜7,000万円 | 都市部＋土地購入型 | 長期固定金利が安定的 |
💡 ポイント
「土地を所有している人」は＋500〜1,000万円の余力がある。「1軒目を売却できる人」は頭金を増やせるため年収600万円台でも可能。
6-2. 成功する人が必ず実践している“二回目家づくり”の5原則
原則 | 内容 | 具体的な実践例 |
① 情報を「見える化」する | 見積・ローン・間取り・希望条件をすべて一覧化 | Excel・資金計画書で可視化 |
② “借りられる額”より“返せる額”を基準に | 返済負担率25〜30％以内 | 手取り額で判断 |
③ 売却・賃貸・建て替えの選択を明確に | 二重ローン回避・税制最適化 | 住み替え計画をFPと設計 |
④ 家族全員の価値観を共有 | 意見のズレが後悔の原因 | 優先順位を3つに絞る |
⑤ 将来コストを織り込む | 維持費・修繕費・教育費を含む長期設計 | 年間維持費のシミュレーション |
💬 専門家コメント
「1軒目の経験をどう活かすかが、2軒目の成功を左右します。“感情ではなく設計図で決める”を意識すると、判断がぶれません。」
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6-3. 「建て替え」「新築」「住み替え」それぞれの最適戦略
🏡 戦略別のおすすめ条件
戦略タイプ | 向いている人 | メリット | 注意点 |
建て替え | 土地所有・親世帯同居 | 税制優遇・資産維持 | 仮住まい・解体費が必要 |
新築（別土地） | 通勤・教育重視 | 立地最適化・補助金活用 | 登記・諸費用負担増 |
住み替え（売却） | 持ち家資産を流動化 | 売却益→頭金で有利 | タイミング調整が難しい |
賃貸化 | 旧宅活用・副収入目的 | 家賃収入が返済補助 | 空室リスクあり |
💬 実体験（50代男性・神奈川県）
「1軒目を売却して建て替え費に充当。売却益600万円で頭金を増やせたため、ローンは無理なく通過しました。」
6-4. 家を二回建てる際に避けるべき「3つの落とし穴」
1軒目ローンの残債整理を怠る
→ 残債が担保価値を超えると審査が通らない。
→ 先に「売却予定価格」「残債額」を明確に。
感情的に建て替えを急ぐ
→ 家族の合意形成や予算再計算をせずに進めると後悔の原因。
→ 一度“冷却期間”を置いて検討を。
将来維持費を軽視する
→ 固定資産税・修繕積立・保険を忘れる人が多い。
→ 年間維持費15〜25万円を生活費に組み込む。
💬 専門家コメント
「“2軒目破綻”のほとんどは、“感情と数字が分離したまま進めたケース”。一度、冷静に“家計と時間軸”を整理することが何よりの防御策です。」
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6-5. 専門家が勧める「家を二回建てるための準備ステップ」
🧭 5ステップで進める再建築計画
現状資産の棚卸し（ローン残高・土地評価・貯蓄額）
ライフプランシートの作成（教育・老後・転勤リスクを反映）
資金シミュレーション（頭金・売却益・返済負担率を確認）
住宅会社の比較・相談（3社以上で見積比較）
FP・住宅ローンアドバイザーへの相談（無理のない返済設計）
💬 専門家コメント
「2軒目の家づくりでは“スピード”より“計画性”。特に、FP（ファイナンシャルプランナー）との連携が成功の鍵です。」
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6-6. 成功者の共通点：「理想」よりも「納得」を重視する
最終的に“2軒目の家づくり”で満足している人に共通するのは、
「理想の家を建てた」よりも、「納得して建てた」という感覚です。
💡 成功者の共通キーワード
「1軒目の失敗を糧にした」
「家族で計画を共有した」
「年収ではなく支出を見直した」
「無理のないローン設計を選んだ」
「資産としての家を意識した」
💬 専門家コメント
「“家を二回建てる”ことは、経済的挑戦であると同時に、人生の再設計でもあります。年収の多寡よりも、“情報・冷静さ・判断力”の差が、満足度の違いを生みます。」
6-7. 執筆者メッセージ｜「二回目の家づくり」は人生の再構築
🏠 住宅アドバイザー
「2回目の家づくり」を決断した方々の覚悟と柔軟さです。彼らは皆、**“最初の家づくりで何を学んだか”**を軸に行動していました。家を二回建てるというのは、単にお金の問題ではありません。それは、“暮らしの最適解をもう一度探す”という挑戦です。年収が足りないと思っても、計画と工夫次第で実現は十分可能です。大切なのは、焦らず、数字と心の両面を整理して進めることです。
🏁 まとめ：家を二回建てる計画を成功させるために
チェック項目 | 確認のポイント |
年収・貯蓄のバランス | 世帯年収700〜900万円＋頭金1,000万円が理想 |
ローン戦略 | 返済比率30％以内・35年固定を目安に |
設計・仕様 | 「性能・動線・収納」に集中投資 |
リスク対策 | 教育・老後・自然災害を想定 |
専門相談 | FP・住宅アドバイザーと早期連携 |
住宅金融支援機構『2024年度 住宅市場動向調査』
─ 年収別ローン借入額、建築費、頭金割合、二軒目住宅ローンの傾向データを参照。
国土交通省『住宅・土地統計調査（2023年）』
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
─ 建て替え・新築・住み替えの割合や、世帯年収別持ち家率などの一次統計を参照。
日本銀行『家計の金融行動に関する世論調査（2024年度版）』
─ 年齢層別の住宅ローン残高・金融資産構成・返済負担率の全国平均データを引用。
不動産流通機構（REINS）『首都圏中古住宅マーケットレポート（2025年1月版）』
─ 住宅の建て替え需要や、旧宅売却後の再購入事例データを参照。
日本FP協会『住宅取得とライフプラン白書2024』
─ 住宅ローン返済比率、家計と老後資金のバランス設計に関するガイドラインを引用。
国土交通省『こどもエコすまい支援事業・長期優良住宅制度（2025年度）』
─ 二回目の建築でも利用可能な補助金・優遇制度・税制の最新情報を参照。
住宅産業新聞社『注文住宅・建て替え市場レポート2024』
─ 二回目の家づくりにおける平均建築価格・満足度・後悔要因を分析。
LIFULL HOME'S総研『住み替え・建zて替えニーズ調査2024』
─ 家を二回建てた人の動機・年収・エリア別トレンドなどの民間調査データを参照。
Yahoo!知恵袋・X（旧Twitter）投稿群（2023〜2025年分析）
─ 「家を二回建てた」「建て替え 予算」「ローン二軒目」などの投稿傾向を独自分析（匿名・統計的引用のみ）。
